Quartiers de Toulon :
ce que le marché dit vraiment en 2026
« Toulon est l'une des villes du Var où l'écart de prix entre quartiers est le plus spectaculaire : de 2 200 €/m² dans certains secteurs du centre à plus de 6 500 €/m² au Cap Brun. Ce n'est pas le même marché — ce n'est pas la même ville. Un acheteur qui arrive à Toulon sans comprendre cette géographie immobilière prend des risques considérables. » — Maison & Vous, agence immobilière à Toulon, observations de marché 2024–2026
Toulon est une ville complexe, souvent mal comprise par les acheteurs qui viennent d'autres régions. Son relief, son histoire maritime, sa transformation urbaine en cours et la diversité de ses quartiers créent un marché à plusieurs vitesses. Ce guide est construit à partir de nos dossiers, transactions et observations de terrain — pas à partir d'algorithmes.
Nous avons fait des choix tranchés. Certains quartiers sont sur-valorisés dans l'imaginaire collectif. D'autres sont sous-estimés par méconnaissance. Notre rôle n'est pas de vendre n'importe quoi n'importe où — c'est d'orienter les bons projets vers les bons secteurs.
Les 35 quartiers de Toulon en un coup d'œil
Fourchettes issues de nos observations de transactions 2023–2026. Un bien dans le même quartier peut varier de 20 à 30 % selon l'étage, la vue, l'état et l'exposition.
| Quartier | Caractère | Prix au m² constaté | Pour qui ? | Délai de vente | Notre verdict |
|---|---|---|---|---|---|
| Le Mourillon | Balnéaire urbain | 3 500 – 5 000 € | Résidence princ. · Investissement | 🔴 Très forte demande | Le quartier le plus liquide de Toulon. |
| Le Cap Brun · Le Petit Bois | Résidentiel premium | 4 500 – 7 000 € | Acquéreur premium · Vue mer | 🟠 Off-market fréquent | Le secteur le plus exclusif de Toulon. |
| Haute-ville | Patrimoine · Historique | 2 200 – 3 500 € | Primo-acc. · Investisseur rénovation | 🟡 Variable | Potentiel fort, contexte à maîtriser. |
| Le Port | Maritime · Tertiaire | 2 500 – 3 800 € | Professionnel · Investissement loc. | 🟢 Régulier | Bonne liquidité, usage résidentiel limité. |
| Centre-ville · Place d'Armes | Centre urbain | 2 200 – 3 600 € | Résidence princ. · Primo-accédant | 🟢 45–70 j. | Accessible mais vigilance copropriétés. |
| Sainte-Anne | Résidentiel en hausse | 2 800 – 4 000 € | Familles · Jeunes actifs | 🟢 Bonne demande | Secteur en revalorisation. À acheter maintenant. |
| Jonquet · Guynemer | Résidentiel dynamique | 2 800 – 4 200 € | Investissement locatif · Familles | 🟢 Soutenu | Meilleur rapport rendement/prix du moment. |
| Saint-Jean du Var | Résidentiel pavillonnaire | 2 800 – 4 000 € | Familles · Maison + jardin | 🟢 Stable | Idéal résidence principale familiale. |
| La Rode | Résidentiel calme | 2 600 – 3 800 € | Familles · Cadre de vie | 🟢 Régulier | Bon marché de fond, peu de mauvaises surprises. |
| Sainte-Musse | Résidentiel fonctionnel | 2 500 – 3 600 € | Résidence principale · Praticité | 🟢 Stable | Secteur équilibré, offre régulière. |
| Pont du Las | Mixte urbain | 2 200 – 3 400 € | Primo-accédant · Investisseur | 🟡 Variable | Prix accessibles, attention à la sélectivité. |
| Les Lices | Centre élargi | 2 300 – 3 500 € | Résidence principale | 🟢 Régulier | Marché stable, segment milieu de gamme. |
| Brunet | Résidentiel est | 2 600 – 3 800 € | Familles · Écoles proches | 🟢 Soutenu | Bien desservi, demande familiale solide. |
| Beaulieu | Résidentiel verdoyant | 2 800 – 4 000 € | Familles · Qualité de vie | 🟢 Bonne | Un des secteurs les plus agréables à vivre. |
| Aguillon | Résidentiel côtier | 3 000 – 4 500 € | Vue mer · Résidence principale | 🟡 Ciblé | Proximité mer sans prix Mourillon. |
| Claret | Résidentiel intermédiaire | 2 500 – 3 600 € | Résidence principale · Budget maîtrisé | 🟢 Régulier | Quartier de transit, sans forte identité. |
| Darboussèdes | Résidentiel en mutation | 2 400 – 3 500 € | Investisseur · Primo-accédant | 🟡 En progression | Secteur à suivre, revalorisation en cours. |
| Saint-Roch | Centre élargi est | 2 300 – 3 400 € | Résidence principale | 🟢 Stable | Marché sans surprise, bon point d'entrée. |
| Barbès | Urbain populaire | 1 800 – 2 800 € | Investisseur averti | 🟠 Sélectif | Prix bas mais vigilance sur le bien et le secteur. |
| La Serinette · La Barre | Résidentiel nord | 2 400 – 3 400 € | Familles · Résidence principale | 🟢 Régulier | Secteur fonctionnel, bon compromis budget/espace. |
| Champs-de-Mars | Centre historique | 2 500 – 3 600 € | Résidence principale · Locatif | 🟢 Stable | Bonne adresse de centre-ville, marché régulier. |
| Rodeilhac | Résidentiel collines | 2 600 – 3 800 € | Familles · Vue dégagée | 🟢 Bonne | Calme, verdoyant, bien ancré. |
| Porte d'Italie | Entrée de ville | 2 000 – 3 000 € | Primo-accédant · Investisseur | 🟡 Variable | Prix très accessibles, contexte urbain à évaluer. |
| Le Fort Rouge | Résidentiel est | 2 400 – 3 400 € | Résidence principale | 🟢 Stable | Quartier tranquille, demande familiale régulière. |
| Bon Rencontre | Résidentiel intermédiaire | 2 300 – 3 300 € | Résidence principale | 🟢 Régulier | Quartier peu visible, opportunités réelles. |
| La Palasse | Périphérie verte | 2 500 – 3 600 € | Familles · Terrain | 🟢 Stable | Grand air, maisons avec terrain. |
| Pont de Suve | Résidentiel nord | 2 200 – 3 200 € | Primo-accédant | 🟢 Accessible | Entrée de gamme maison individuelle. |
| Valbourdin | Résidentiel calme | 2 600 – 3 800 € | Familles · Cadre préservé | 🟢 Stable | L'un des secteurs les plus sereins de la ville. |
| Lagoubran | Résidentiel nord | 2 200 – 3 200 € | Résidence principale · Budget | 🟢 Régulier | Accessible, offre de maisons régulière. |
| La Beaucaire | Résidentiel périphérique | 2 200 – 3 200 € | Primo-accédant · Famille | 🟢 Stable | Bon rapport espace/budget. |
| Les Routes · Font Pré | Résidentiel nord-ouest | 2 300 – 3 400 € | Résidence principale | 🟢 Stable | Secteur stable, peu de surprises. |
| Valbertrand | Verdure · Calme | 2 500 – 3 600 € | Familles · Maison + jardin | 🟢 Bonne | Cadre agréable, demande familiale soutenue. |
| Les Quatre Chemins · La Chapelle | Résidentiel périphérique | 2 200 – 3 200 € | Primo-accédant | 🟢 Régulier | Entrée de marché maison individuelle. |
| La Loubière · Siblas | Hauteurs · Préservé | 2 800 – 4 000 € | Vue · Calme · Nature | 🟡 Confidentiel | Offre rare, cadre exceptionnel. |
| Corniche du Faron | Panoramique · Exceptionnel | 3 500 – 5 500 € | Acquéreur premium · Vue 360° | 🟠 Très rare | Unique à Toulon. Ne se compare à rien d'autre. |
Ce que l'on ne lit pas ailleurs sur ces quartiers
Chaque fiche commence par le verdict. La nuance vient ensuite.
Le Mourillon
Le Mourillon est à Toulon ce que Les Lecques est à Saint-Cyr-sur-Mer : le quartier de référence, celui auquel tout se compare. Ses plages, ses calanques accessibles à pied, ses restaurants, sa vie de quartier authentique et sa proximité du centre-ville en font un secteur qui attire aussi bien des résidents à l'année que des investisseurs locatifs.
Sur les biens correctement estimés au Mourillon, nous observons des délais de vente inférieurs à 45 jours. La fourchette haute (biens avec vue mer ou terrasse, bon état général) atteint régulièrement 4 800 à 5 000 €/m² en 2026. Les biens en rez-de-chaussée sans extérieur restent sous 3 800 €/m² et se vendent plus lentement malgré la réputation du quartier.
Source : dossiers Maison & Vous, Toulon, 2023–2026Le piège au Mourillon : confondre la réputation du quartier avec la valeur du bien. Un appartement sombre, sans extérieur, avec des charges élevées dans une copropriété mal entretenue ne vaut pas 4 500 €/m² parce qu'il est "au Mourillon". La sélectivité est indispensable.
Le Cap Brun & Le Petit Bois
Le Cap Brun est la pointe est de Toulon, entre mer et pinèdes. C'est un marché de conviction : on n'y achète pas par défaut, on y achète parce qu'on a cherché et qu'on a compris que ce cadre n'existe nulle part ailleurs dans la ville. Les propriétés y changent de mains rarement, souvent entre particuliers ou via réseau d'agences locales — les portails nationaux ne couvrent qu'une fraction du marché.
Les villas avec vue mer directe au Cap Brun se négocient entre 900 000 € et 2 M€ selon la surface et la qualité de la vue. Les propriétés sans vue mais dans le secteur restent entre 500 000 € et 800 000 €. La prime à la vue représente ici entre 30 et 50 % du prix final — un écart parmi les plus élevés que nous observons sur l'ensemble du Var.
Source : dossiers Maison & Vous, Toulon, 2022–2026Haute-ville
La Haute-ville de Toulon est l'un des centres historiques les plus sous-estimés de la côte méditerranéenne. Ses ruelles, ses immeubles haussmanniens dégradés, ses cours intérieures cachées et sa vie de quartier populaire authentique forment un tissu urbain qui n'existe nulle part ailleurs à Toulon.
Le marché y est bipolaire : des biens rénovés avec goût qui atteignent 3 200 à 3 500 €/m², et des appartements en mauvais état qui peinent à trouver preneur au-dessus de 2 500 €/m². L'écart entre les deux n'est pas lié à la surface ou à l'étage — il est lié à la qualité de la rénovation et à la rue précise.
Le Port, Centre-ville, Champs-de-Mars, Place d'Armes
Le cœur de Toulon bénéficie depuis 2019 d'importants investissements urbains — rénovation des espaces publics, développement du tramway, requalification de certains axes commerciaux. Ces travaux ont commencé à avoir un impact sur les valeurs immobilières dans les rues les plus concernées.
Sainte-Anne & Jonquet-Guynemer
Sainte-Anne et Jonquet-Guynemer partagent une dynamique similaire : une demande croissante portée par des jeunes actifs et des familles qui cherchent à s'installer à Toulon sans payer les prix du Mourillon, dans des quartiers avec de vrais commerces de proximité et une vraie vie de quartier.
Nous observons sur ces deux secteurs une progression des prix de l'ordre de 6 à 9 % entre 2023 et 2026, portée par des travaux de rénovation de façades et une requalification des commerces de rez-de-chaussée. Les acheteurs qui se positionnent aujourd'hui bénéficient encore de prix inférieurs à leur valeur réelle — une fenêtre qui se referme progressivement.
Source : dossiers Maison & Vous, Toulon, 2023–2026Saint-Jean du Var, Brunet, Beaulieu, La Rode, Sainte-Musse
La façade est de Toulon — de Saint-Jean du Var jusqu'à Beaulieu — forme l'épine dorsale résidentielle de la ville. C'est là que vivent la majorité des Toulonnais qui ont des enfants, cherchent un jardin et veulent être à 15 minutes de la mer sans payer le prix des quartiers littoraux.
Saint-Jean du Var se distingue par son tissu pavillonnaire dense et sa proximité des axes routiers. Beaulieu est plus verdoyant, avec des maisons souvent mieux exposées. La Rode offre un entre-deux calme et bien desservi. Brunet est apprécié pour sa proximité des établissements scolaires. Dans tous ces secteurs, la taille du terrain et la qualité de construction font varier les prix bien plus que l'adresse précise.
Corniche du Faron, La Loubière, Siblas, Valbourdin, La Palasse, Valbertrand
La Corniche du Faron est dans une catégorie à part : les propriétés qui y sont situées bénéficient d'un panorama à 360° sur Toulon, la rade, les îles d'Hyères et les massifs des Maures et de l'Esterel. C'est l'un des points de vue les plus exceptionnels du Var — et les biens disponibles le reflètent dans leurs prix.
La Loubière et Siblas sont plus accessibles financièrement, dans un environnement préservé et calme. Valbourdin, Valbertrand et La Palasse offrent des maisons avec terrain dans un cadre verdoyant, appréciées des familles qui veulent s'éloigner du bruit urbain sans quitter Toulon.
Ces secteurs des hauteurs de Toulon sont structurellement ignorés par les acheteurs qui arrivent de l'extérieur, focalisés sur Le Mourillon ou le Cap Brun. Cette méconnaissance génère des opportunités réelles pour les acheteurs informés — la concurrence à l'achat y est bien moindre que dans les secteurs médiatisés.
Source : dossiers Maison & Vous, Toulon, 2022–2026Rodeilhac, Claret, Aguillon, Darboussèdes, Pont du Las, La Serinette, Le Fort Rouge, Bon Rencontre, Porte d'Italie, Barbès, Lagoubran, La Beaucaire, Pont de Suve
Parmi ces secteurs, Aguillon mérite une attention particulière : sa proximité du Mourillon et de la mer lui confère une dynamique différente des autres quartiers intermédiaires, avec des prix qui progressent dans le sillage du Mourillon mais avec un décalage de 2 à 3 ans. Darboussèdes est dans une phase similaire à ce qu'a connu Jonquet-Guynemer il y a cinq ans.
À l'inverse, Barbès et Porte d'Italie nécessitent une sélectivité extrême : les prix bas peuvent cacher des problèmes de copropriété, d'environnement immédiat ou de liquidité à la revente qui rendent l'investissement risqué pour un acheteur non aguerri.
Dans ces secteurs intermédiaires, nous observons que l'écart entre un bien bien sélectionné et un bien mal positionné peut représenter 15 à 25 % sur la valeur finale à la revente, à surface et état équivalents. La rue, l'immeuble et l'environnement immédiat comptent davantage que le nom du quartier lui-même.
Source : dossiers Maison & Vous, Toulon, 2022–2026Les quartiers de Toulon : ce que tout le monde se demande
Réponses directes de notre équipe — sans langue de bois.
Quels sont les quartiers de Toulon ?
Toulon compte une trentaine de quartiers aux identités très différentes. On distingue généralement trois grandes familles :
Les quartiers littoraux et premium — Le Mourillon, le Cap Brun, Aguillon et la Corniche du Faron. Ce sont les secteurs les plus valorisés, entre 3 500 et 7 000 €/m², portés par la proximité de la mer ou les vues exceptionnelles sur la rade.
Les quartiers résidentiels familiaux — Saint-Jean du Var, Beaulieu, La Rode, Sainte-Musse, Brunet, Rodeilhac, Valbourdin. Ces secteurs forment l'épine dorsale résidentielle de la ville, entre 2 500 et 4 000 €/m², avec des maisons, des écoles et une vie de quartier apaisée.
Le centre-ville et ses abords — Haute-ville, Champs-de-Mars, Place d'Armes, Le Port, Pont du Las, Les Lices, Saint-Roch, Sainte-Anne, Jonquet-Guynemer. Ce tissu urbain dense offre des prix plus accessibles (2 200–4 000 €/m²) et une qualité très variable selon la rue et l'immeuble.
À cela s'ajoutent les secteurs périphériques et les hauteurs — La Loubière, Siblas, La Palasse, Valbertrand, Lagoubran, La Beaucaire — souvent oubliés des guides mais qui concentrent de vraies opportunités pour les acheteurs informés.
— Maison & Vous, agence immobilière à Toulon, 2025Quel est le meilleur quartier à Toulon ?
Il n'existe pas de "meilleur quartier" absolu à Toulon — il existe le meilleur quartier pour votre projet précis. C'est la réponse honnête, même si elle est moins satisfaisante qu'un classement.
Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif : Le Mourillon est le choix le plus cohérent. La demande y est structurellement forte, la liquidité maximale et la vie de quartier authentique toute l'année.
Pour une résidence principale familiale : Saint-Jean du Var, Beaulieu ou Valbourdin offrent le meilleur cadre de vie quotidien — maisons, jardins, écoles proches — sans la pression de prix des secteurs littoraux.
Pour un achat patrimonial à fort potentiel : Sainte-Anne et Jonquet-Guynemer sont nos recommandations 2025 — des secteurs en revalorisation dont les prix n'ont pas encore intégré leur valeur réelle.
Pour l'exceptionnel sans compromis : Le Cap Brun et la Corniche du Faron. Ces secteurs ne se comparent à rien d'autre à Toulon. Ils se paient en conséquence.
— Maison & Vous, agence immobilière à Toulon, 2025Quel est le quartier le plus riche de Toulon ?
Sans ambiguïté : le Cap Brun. C'est le secteur le plus exclusif et le plus cher de Toulon, avec des villas sur terrain dont les prix dépassent régulièrement le million d'euros et atteignent 2 M€ pour les propriétés avec vue mer directe.
Le Cap Brun concentre les profils d'acquéreurs les plus aisés de la ville — souvent des résidents à l'année ayant fait fortune dans les affaires, des retraités aisés ou des familles toulonnaises établies depuis plusieurs générations. Le marché y est en grande partie off-market : les meilleures propriétés ne passent jamais sur les portails nationaux.
La Corniche du Faron dispute cette première place pour les propriétés dotées de panoramas exceptionnels sur la rade. Certains biens y dépassent également les 5 000 €/m², dans un environnement plus confidentiel encore.
En termes d'immobilier collectif haut de gamme, le Mourillon côté front de mer (secteur des calanques Sainte-Croix et Trois-Dauphins) concentre les appartements les plus valorisés de la ville en dehors des villas.
— Maison & Vous, agence immobilière à Toulon, 2025Quel est le quartier arabe de Toulon ?
La question mérite une réponse géographique et factuelle plutôt qu'une esquive.
Toulon est une ville portuaire avec une histoire d'immigration méditerranéenne ancienne — maghrébine principalement. Les secteurs historiquement marqués par cette présence culturelle sont concentrés dans le centre-ville, autour de la Haute-ville et de la rue Gimelli, et dans certaines parties du secteur Pont du Las et de Barbès. On y trouve des commerces, restaurants et boucheries halal, des associations culturelles et une vie de quartier dense.
D'un point de vue immobilier, ces secteurs correspondent aux zones de prix les plus accessibles de Toulon — entre 1 800 et 2 800 €/m² — ce qui en fait des points d'entrée pour des primo-accédants ou des investisseurs. La qualité des biens y est très hétérogène et nécessite une sélectivité importante.
Il serait inexact de réduire ces quartiers à une seule identité culturelle : la Haute-ville par exemple est aussi en pleine transformation, avec des rénovations qui attirent de nouveaux profils d'acquéreurs attirés par le patrimoine architectural et les prix encore bas.
— Maison & Vous, agence immobilière à Toulon, 2025Votre projet à Toulon mérite une lecture de marché, pas une estimation automatique
Toulon est l'une des villes du Var où la connaissance micro-locale fait le plus la différence. Nos données de terrain vous donnent un avantage réel — que vous vendiez, achetiez ou estimiez.
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