Immobilier : où investir autour de Toulon aujourd’hui ?
Oui, investir autour de Toulon a encore du sens en 2026. Mais pas partout, et surtout pas pour les mêmes raisons. Les meilleures communes autour de la rade ne sont pas forcément les plus chères ni les plus “évidentes” : La Garde et Ollioules tiennent bien l’équilibre entre demande locative et sécurité patrimoniale, La Seyne-sur-Mer reste très intéressante pour le rendement à condition d’être chirurgical sur le secteur, La Valette-du-Var joue davantage la carte patrimoniale, et Solliès-Pont ressort comme l’un des meilleurs dossiers si l’on cherche du rendement brut avec une vraie discipline de sélection. Ce raisonnement s’inscrit dans un bassin de vie qui pèse 449 782 habitants en 2022, encore porté par un solde résidentiel positif, avec 10 956 étudiants à l’Université de Toulon en 2024-2025 sur trois campus, dont celui de La Garde – La Valette, et un ancrage économique fort autour de la base navale, qualifiée par la préfecture de premier site industriel du Var.
Le vrai sujet, aujourd’hui, n’est donc pas “quelle ville affiche le meilleur rendement sur le papier ?”. La bonne question est : où le couple rendement, liquidité, demande locative, qualité du bien et potentiel de revente reste le plus défendable. Toulon même sert de repère utile : sur la base MeilleursAgents au 1er avril 2026, l’appartement s’y situe à 3 181 €/m² pour un loyer moyen de 15,0 €/m², soit un rendement brut théorique d’environ 5,7 %. Certaines communes voisines font mieux en rendement, d’autres en sécurité, mais très peu font mieux sur tous les tableaux à la fois.
En bref
Pour un investissement équilibré, regardez d’abord La Garde et Ollioules.
Pour viser davantage de rendement, La Seyne-sur-Mer et Solliès-Pont méritent une vraie attention.
Pour un achat plus patrimonial que rentable, La Valette-du-Var, Hyères et Le Pradet sont plus cohérents.
| Commune | Prix moyen appartement | Loyer moyen appartement | Rendement brut indicatif* | Profil d’investissement | Point de vigilance | Notre lecture Maison & Vous |
|---|---|---|---|---|---|---|
| La Seyne-sur-Mer | 3 289 €/m² | 15,9 €/m² | ~5,8 % | Rendement + profondeur locative | Énorme dispersion selon les quartiers | Très bonne ville d’investissement, mais jamais “en moyenne” |
| La Garde | 3 821 €/m² | 16,3 €/m² | ~5,1 % | Étudiant, jeunes actifs, résidence principale locative | Certains secteurs paient déjà une vraie prime | L’un des meilleurs compromis autour de Toulon |
| Ollioules | 3 614 €/m² | 15,3 €/m² | ~5,1 % | Équilibre rendement / patrimoine | Forte différence entre centre et hauteurs | Très bon choix pour investir sans surpayer le littoral |
| La Valette-du-Var | 4 189 €/m² | 16,3 €/m² | ~4,7 % | Patrimonial, familial, mix campus / commerces | Le rendement se compresse vite | À acheter pour la sécurité plus que pour le chiffre brut |
| Solliès-Pont | 2 874 €/m² | 15,1 €/m² | ~6,3 % | Rendement pur, location à des actifs mobiles | Marché plus petit, plus dépendant des flux pendulaires | Excellent dossier si le produit est très liquide |
*Base de comparaison : appartements, prix et loyers moyens MeilleursAgents au 1er avril 2026 ; rendement brut indicatif calculé par Maison & Vous sur la formule loyer annuel / prix, hors charges, vacance, fiscalité et travaux. Ces moyennes servent à comparer des communes, pas à valoriser un lot précis.
Pourquoi investir autour de Toulon reste pertinent en 2026
Ce qui rend la périphérie toulonnaise intéressante, ce n’est pas seulement la mer ou la météo. C’est la densité du bassin de vie. La métropole Toulon Provence Méditerranée approche les 450 000 habitants et a encore progressé entre 2016 et 2022, surtout grâce aux entrées-sorties résidentielles. L’Université de Toulon compte plus de 10 900 étudiants en 2024-2025 et son premier campus s’étend sur 32 hectares entre La Garde et La Valette-du-Var. À cela s’ajoute la base navale, que la préfecture décrit comme le premier site industriel du Var et le premier port militaire de Méditerranée. Pour un investisseur, cela veut dire une chose très simple : la demande locale n’est pas soutenue par un seul moteur, mais par un ensemble d’usages, d’emplois et de mobilités.
C’est aussi pour cela qu’il faut résister à la tentation du “tout littoral”. Les communes les plus glamour ne sont pas toujours les plus performantes en locatif annuel. Autour de Toulon, le bon investissement est souvent celui qui reste habitable, louable et revendable facilement, pas simplement celui qui fait rêver sur une annonce.
La Garde : l’investissement le plus équilibré autour de Toulon
La Garde coche beaucoup de cases à la fois. La commune compte 26 316 habitants en 2022 et continue de progresser, avec un taux annuel moyen de +0,7 % entre 2016 et 2022. Son avantage clé, pour un investisseur, tient à sa position : proximité de Toulon, présence du campus de l’Université, bassins d’emplois, commerces et bonne lisibilité résidentielle. Côté chiffres, MeilleursAgents donne 3 821 €/m² pour les appartements et 16,3 €/m² pour les loyers d’appartements au 1er avril 2026, soit environ 5,1 % brut.
La ville n’est cependant pas uniforme. Sur l’avenue Première Division France Libre, on monte déjà autour de 4 492 €/m², bien au-dessus de la moyenne communale. C’est un rappel utile : à La Garde aussi, on peut surpayer une bonne réputation. L’intérêt de la commune n’est pas de tout acheter, mais de viser des T2 ou T3 bien placés, faciles à relouer, proches des pôles d’étude, d’emploi et de déplacement. Pour Maison & Vous, c’est aujourd’hui l’une des options les plus solides pour un investissement locatif défendable sur la durée.
Ollioules : le très bon compromis entre rendement et qualité patrimoniale
Ollioules est probablement l’une des communes les plus intelligentes pour un investisseur qui ne veut ni payer la prime de Sanary ou Six-Fours, ni s’exposer à une trop forte fragilité locative. La commune compte 14 320 habitants en 2022 et gagne encore des habitants, avec +0,9 % par an entre 2016 et 2022. Les prix d’appartements ressortent à 3 614 €/m² et les loyers à 15,3 €/m², soit un rendement brut d’environ 5,1 %. On n’est pas sur un rendement spectaculaire, mais sur un couple rendement / sécurité très cohérent.
La qualité d’Ollioules, c’est aussi sa lisibilité micro-locale. Place Eugène-Castellan, on tourne autour de 3 167 €/m². Sur le chemin des Hauts de la Vaccoune, on approche 4 911 €/m². L’écart est immense, et il raconte bien la commune : un centre encore abordable relativement, des hauteurs plus chères, et un marché qui récompense la sélection plus que l’effet d’étiquette. Pour un investisseur, Ollioules est l’une des meilleures réponses quand on veut rester dans l’ouest toulonnais avec un actif plus patrimonial qu’un simple produit de rendement.
La Seyne-sur-Mer : très intéressante, à condition d’être chirurgical
À l’échelle des grandes communes proches de Toulon, La Seyne-sur-Mer reste l’un des dossiers les plus attractifs en rendement. Avec 62 905 habitants en 2022, elle offre un vrai marché, profond, avec des usages multiples. MeilleursAgents place les appartements à 3 289 €/m² et les loyers à 15,9 €/m², soit un rendement brut théorique d’environ 5,8 %. C’est mieux que Toulon et mieux que plusieurs communes voisines plus recherchées.
Mais c’est aussi la commune où il faut le plus se méfier des moyennes. MeilleursAgents affiche 2 823 €/m² en Centre Ville, contre 4 455 €/m² en Grand Sud. Et certaines adresses comme allée des Nids montent déjà à 4 232 €/m² pour les appartements. Dit autrement : La Seyne peut être une excellente ville d’investissement, mais seulement si l’on sait précisément ce que l’on vise. Un bien moyen au mauvais endroit y devient vite plus risqué qu’un bien plus cher mais mieux calibré à La Garde ou Ollioules.
La Valette-du-Var : une bonne ville patrimoniale, moins une ville de rendement pur
La Valette-du-Var attire pour de bonnes raisons : proximité immédiate de Toulon, voisinage du campus, tissu commerçant, cadre résidentiel assez rassurant. La commune compte 23 660 habitants en 2022. Mais côté investissement, il faut être lucide : avec 4 189 €/m² pour les appartements et 16,3 €/m² de loyer moyen, le rendement brut indicatif tourne autour de 4,7 %. On n’achète donc pas La Valette pour battre les autres communes au rendement, mais pour viser une forme de sécurité patrimoniale et locative.
Là encore, les micro-secteurs changent tout. Coupiane ressort autour de 3 570 €/m² pour les appartements, alors que l’avenue de la Libération grimpe à 4 640 €/m². C’est une ville où la qualité de l’adresse, du produit et du public visé compte énormément. Pour un investisseur prudent, qui préfère un bien facile à tenir plutôt qu’un rendement maximum, La Valette reste une très bonne candidate. Pour un investisseur purement orienté rendement, elle n’est pas la première ville à viser.
Solliès-Pont : le meilleur rendement brut, mais pas le plus “automatique”
Sur le papier, Solliès-Pont est l’une des communes les plus intéressantes de l’arrière-pays proche. La commune compte 12 210 habitants en 2022 et affiche une croissance résidentielle soutenue, à +1,7 % par an entre 2016 et 2022. Les appartements y sont estimés à 2 874 €/m² et les loyers à 15,1 €/m², soit environ 6,3 % brut. Pour un investisseur, c’est un niveau qui mérite l’attention.
La contrepartie est simple : le marché est plus petit, plus dépendant des actifs mobiles et des logiques pendulaires, donc moins “autoporté” que La Garde ou Toulon. Sur l’avenue du 8 Mai 1945, on tourne autour de 2 714 €/m², ce qui rappelle que l’entrée de prix reste très compétitive. Solliès-Pont peut être un excellent achat locatif, mais à condition de viser un bien très lisible, très propre, avec stationnement, peu de travaux et une revente simple. C’est une commune de sélection, pas une machine à rendement sans effort.
Un peu plus loin : Hyères et Le Pradet, oui pour le patrimonial, moins pour le rendement
Hyères et Le Pradet sont désirables, mais ils ne répondent pas à la même logique d’investissement. À Hyères, les appartements ressortent à 4 609 €/m² pour un loyer moyen de 15,4 €/m², soit environ 4,0 % brut. Au Pradet, les appartements sont autour de 4 402 €/m² avec des loyers d’appartements estimés à 17,6 €/m², soit environ 4,8 % brut ; sur La Garonne, les appartements montent même à 5 552 €/m². Ce sont donc des communes plus patrimoniales que vraiment “rendement”.
Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas y investir. Cela veut dire qu’il faut y aller pour de bonnes raisons : qualité de vie, résistance à long terme, tension littorale, rareté de certaines adresses. Pas pour espérer battre La Seyne ou Solliès-Pont sur le rendement locatif annuel classique.
Ce que le rendement brut ne dit pas
En 2026, investir autour de Toulon sans intégrer le DPE revient à lire le marché avec un œil fermé. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre visé par la réglementation sur la décence énergétique. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034. Dans les communes de la métropole toulonnaise, où l’on trouve beaucoup d’ancien, de petites copropriétés et parfois des biens séduisants mais techniquement faibles, cette contrainte pèse directement sur la vraie rentabilité d’un achat.
C’est aussi pour cela qu’un demi-point de rendement brut théorique n’a pas toujours beaucoup de sens. Une mauvaise copropriété, un DPE médiocre, une absence de stationnement, un mauvais étage ou une micro-adresse faible peuvent effacer très vite l’avantage de prix. Autour de Toulon, les meilleures décisions d’investissement se font rarement au tableau Excel seul. Elles se font au croisement du prix d’entrée, de la qualité locative réelle et de la facilité de revente.
Notre lecture Maison & Vous
Autour de Toulon, l’erreur classique consiste à opposer trop simplement rendement et qualité patrimoniale. En réalité, les meilleurs investissements de 2026 sont ceux qui restent défendables sous trois angles à la fois : ils se louent bien, ils se revendent bien, et ils ne vous obligent pas à absorber trop de risque technique ou réglementaire. C’est la raison pour laquelle Maison & Vous, agence immobilière Toulon, place aujourd’hui La Garde et Ollioules très haut dans la hiérarchie locale : ce ne sont pas forcément les villes les plus spectaculaires sur le papier, mais ce sont souvent les plus robustes pour un investisseur exigeant.
À l’inverse, La Seyne-sur-Mer et Solliès-Pont peuvent offrir de meilleurs chiffres bruts, mais elles demandent davantage de discernement. La Valette-du-Var, Hyères et Le Pradet restent très cohérents dès que l’objectif devient plus patrimonial que locatif pur. Ce qu’une agence locale doit apporter ici, ce n’est pas un classement générique. C’est une capacité à lire les micro-secteurs, le produit, le DPE, la profondeur locative et la sortie future. C’est là que se joue la vraie différence entre un investissement flatteur sur le papier et un investissement réellement juste.
FAQ
Quelle est la ville la plus rentable autour de Toulon en 2026 ?
Sur la base des appartements et des loyers moyens MeilleursAgents au 1er avril 2026, Solliès-Pont ressort autour de 6,3 % brut, devant La Seyne-sur-Mer autour de 5,8 %. Mais ce sont des rendements théoriques, hors charges, vacance, travaux et fiscalité.
Faut-il encore investir à Toulon même ?
Oui. Toulon reste un très bon point de comparaison avec 3 181 €/m² pour les appartements et 15,0 €/m² de loyer moyen, soit environ 5,7 % brut, dans une ville de 180 834 habitants au sein d’une métropole de près de 450 000 habitants.
La Garde ou La Valette-du-Var pour un premier investissement ?
Pour un premier investissement locatif, La Garde est souvent plus intéressante si vous cherchez l’équilibre entre rendement et sécurité. La Valette-du-Var convient davantage à un achat patrimonial un peu plus défensif, avec un rendement en général plus comprimé.
La Seyne-sur-Mer est-elle une vraie bonne idée ou un pari ?
C’est une vraie bonne idée, mais seulement avec une lecture fine des quartiers. La commune affiche de bons ratios moyens, mais l’écart entre Centre Ville à 2 823 €/m² et Grand Sud à 4 455 €/m² montre qu’on n’y investit jamais “en moyenne”.
Hyères ou Le Pradet sont-ils de bons choix pour louer à l’année ?
Oui, mais davantage pour une logique patrimoniale que pour rechercher le meilleur rendement annuel. Les prix y sont plus élevés et les rendements bruts moyens plus bas que dans des communes comme La Seyne, La Garde ou Solliès-Pont.
Quel est le point de vigilance numéro un en 2026 ?
Le DPE, puis la micro-localisation. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location dans le cadre de la décence énergétique, et le calendrier continue avec les F en 2028 puis les E en 2034.
