En 2026, ce ne sont ni les investisseurs ni les résidences secondaires qui relancent le marché : ce sont les primo-accédants. Près d'un crédit immobilier sur deux leur est aujourd'hui accordé. Sur le littoral varois, ce retour change la donne — pour qui achète son premier bien comme pour qui cherche à vendre au bon moment.
Définition rapide
Un primo-accédant est une personne qui achète sa résidence principale pour la première fois, ou qui n'a pas été propriétaire de son logement au cours des deux dernières années. Ce statut ouvre droit à des aides spécifiques, au premier rang desquelles le prêt à taux zéro (PTZ).
Pourquoi les primo-accédants relancent le marché
Après la phase de blocage de 2022-2024, le marché est reparti. La production de crédit immobilier a progressé d'environ 6 % au premier trimestre 2026 par rapport à un an plus tôt (Banque de France, Fédération bancaire française), et le pays s'achemine vers près de 956 000 transactions sur l'année. Le moteur de cette reprise est clair : les primo-accédants représentent désormais près de la moitié des nouveaux crédits — un niveau record. Chez les courtiers, ils pèsent même jusqu'à 70 à 80 % des dossiers déposés début 2026 (Meilleurtaux, Empruntis).
Comment expliquer ce retour ? D'abord par des taux redevenus lisibles : après le pic de 4,45 % fin 2023, les taux de crédit se situent autour de 3,3 à 3,5 % sur 20 ans en juin 2026. La Banque centrale européenne a certes relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 11 juin, mais les banques absorbent l'essentiel de la hausse pour préserver leur production. Ensuite par une concurrence bancaire vive : les établissements se disputent les bons dossiers, primo-accédants en tête. Enfin par des dispositifs d'aide puissants — le PTZ au premier rang. Avant toute recherche, le bon réflexe reste de faire le point avec sa banque pour connaître sa capacité réelle.
Profil-robot du primo-accédant 2026
En PACA, l'emprunt et l'apport figurent parmi les plus élevés de France. La durée s'allonge (souvent 25 ans), les banques appliquent strictement la règle des 35 % d'endettement (HCSF) et attendent 10 à 20 % d'apport. À titre de repère, la remontée récente des taux a effacé environ 20 000 € de capacité d'emprunt pour un même ménage entre 3,0 % et 3,5 %. Sources : Meilleurtaux, Empruntis, HCSF (2026).
Le PTZ, carburant de l'accession en 2026
Le prêt à taux zéro est le dispositif qui change tout pour un premier achat : une partie du financement empruntée sans intérêts, ce qui réduit la mensualité et augmente la capacité d'emprunt. Depuis la loi de finances pour 2025, il a été élargi à l'ensemble du territoire pour les logements neufs et prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. C'est l'un des leviers qui expliquent que les primo-accédants soient redevenus la cible n°1 des banques.
Une proposition de loi vise à ouvrir un PTZ pouvant atteindre 100 000 €, dès le premier enfant et sans condition de ressources, pour aider les jeunes ménages à devenir propriétaires. Ce texte est encore en discussion : il n'est pas adopté à ce jour. Avant de bâtir votre plan de financement dessus, faites confirmer le dispositif en vigueur par votre banque ou votre courtier.
Surtout, le PTZ ne joue pas seul. Il finance jusqu'à 50 % du prix selon la zone, avec un possible différé de remboursement, et se cumule avec d'autres leviers trop souvent oubliés : le prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 € à taux réduit pour les salariés du privé), le prêt accession sociale (PAS) pour les revenus modestes, l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € pour des travaux de rénovation), ou le bail réel solidaire (BRS). Les aides locales — exonérations temporaires de taxe foncière, dispositifs communaux — se vérifient auprès de l'ADIL du Var.
Bonne nouvelle complémentaire pour les familles : l'exonération exceptionnelle des donations destinées à financer un achat neuf ou des travaux reste ouverte jusqu'à la fin 2026. Un coup de pouce intergénérationnel qui, combiné au PTZ, peut faire basculer un projet de premier achat sur le littoral. Et pour ceux qui visent plutôt l'investissement, le nouveau dispositif Jeanbrun a pris le relais du Pinel.
Ce que la vague primo-accédants change sur le littoral varois
Sur notre côte, les primo-accédants ne se positionnent pas sur les villas front de mer ni sur les résidences secondaires d'exception. Ils visent les segments accessibles : les appartements T2 et T3, le neuf éligible au PTZ, et les communes au meilleur rapport qualité-prix. Concrètement, je les vois aujourd'hui actifs à Six-Fours, à La Ciotat dans les secteurs en retrait du front de mer, du côté des Lecques à Saint-Cyr ou encore à La Seyne — là où le ticket d'entrée reste compatible avec un premier achat.
Pour un acheteur, le message est clair : les conditions sont redevenues favorables, mais le marché est sélectif. Un dossier solide — apport, situation stable, financement validé en amont — fait toute la différence pour décrocher le bien avant les autres. Reste à viser juste : sur le littoral, mieux vaut un bien un peu plus cher mais liquide qu'une fausse bonne affaire mal placée, comme nous l'expliquons dans notre analyse des communes les plus attractives du Var.
Vendeurs : une fenêtre de demande à saisir
Si vous possédez un appartement T2 ou T3, une maison de village ou un bien « premier prix » sur le littoral, cette vague vous concerne directement : votre acheteur naturel est de retour, mieux financé qu'il y a deux ans. C'est une vraie fenêtre — mais elle reste conditionnée à deux choses. D'une part, un prix juste : la demande est revenue, pas l'euphorie, et les prix restent stables, voire orientés à la baisse sur les biens peu performants énergétiquement. D'autre part, un bien qui « passe » au financement PTZ et aux critères bancaires.
Le conseil d'Élodie
Si votre bien est dans le budget des primo-accédants, surveillez les seuils de financement : un prix calé juste sous le plafond qui leur ouvre le PTZ ou le crédit peut multiplier le nombre d'acheteurs solvables. Quelques milliers d'euros de moins à l'affichage font parfois gagner des semaines de délai et un meilleur prix final.
Attention toutefois à ne pas confondre reprise et flambée : certains analystes, dont BPCE, anticipent un possible retournement. La prudence reste de mise sur le prix d'affichage — un point que nous détaillons dans ce que les vendeurs doivent savoir des acheteurs de 2026 et dans notre lecture de la reprise 2026, mais à quel prix.
- → Les primo-accédants portent la reprise 2026 : près d'un crédit sur deux, un record.
- → Taux ~3,3-3,5 % sur 20 ans, PTZ élargi jusqu'en 2027, donation exonérée jusqu'à fin 2026 : les leviers sont là.
- → Vendeurs de biens accessibles : fenêtre favorable, à condition d'un prix juste et d'un bien « finançable ».
Acheter ou vendre dans ce marché, avec Maison & Vous
Que vous soyez primo-accédant ou vendeur d'un bien d'entrée de gamme, le marché de 2026 récompense ceux qui sont préparés et bien conseillés. C'est exactement notre rôle : connecter la bonne demande au bon bien, au bon prix, sur un littoral que nous connaissons rue par rue.
Du repérage des biens éligibles PTZ à la mise en relation avec les bons financeurs, nous sécurisons votre premier achat.
Pour les vendeurs : un prix calé sur la demande réelle des primo-accédants, ni sous-évalué ni surévalué.
PTZ, donation, capacité d'emprunt : nous aidons les familles à activer les bons leviers au bon moment.
Des acheteurs déjà financés, prêts à signer — l'atout décisif pour vendre vite et bien.
La reprise est réelle, mais elle se mérite
Le retour des primo-accédants assainit le marché : il ramène des acheteurs sincères, financés, motivés. Mais sur le littoral varois, l'écart se creuse entre le bien bien préparé qui part vite et le bien surévalué qui s'enlise. Notre conviction : en 2026, on ne subit plus le marché, on s'y positionne — avec un dossier solide côté acheteur, un prix juste côté vendeur.
Sources : Banque de France, observatoires du crédit, loi de finances 2025 (juin 2026). Information générale, non un conseil financier personnalisé.
Mon conseil après dix ans sur cette côte : ne regardez pas seulement les taux, regardez votre dossier. C'est la méthode qu'Élodie Lombard et l'équipe appliquent — qu'il s'agisse d'accompagner un premier achat ou de positionner un bien au prix où la demande primo-accédants se déclenche, en s'appuyant sur l'écart réel entre prix affiché et prix vendu.
- La reprise 2026 est portée par les primo-accédants, qui représentent près d'un crédit sur deux — un record.
- Taux lisibles (~3,3-3,5 % sur 20 ans), concurrence bancaire et PTZ élargi jusqu'en 2027 réamorcent l'accession.
- Sur le littoral varois, ils visent les biens accessibles : T2-T3, neuf PTZ, communes au meilleur rapport qualité-prix.
- Côté vendeur, c'est une fenêtre favorable — à prix juste, et pour un bien « finançable ».
Maison & Vous — Votre expert littoral varois
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