Acheter une résidence secondaire au Brusc en 2026 : prix, fiscalité et conseils

Le Brusc est l’une des destinations les plus prisées du littoral varois pour l’achat d’une résidence secondaire. Port authentique, presqu’île du Gaou, île des Embiez à 12 minutes en bateau, 300 jours de soleil par an : le cadre est exceptionnel. Mais avant de signer, il faut comprendre les règles du marché local, maîtriser la fiscalité des résidences secondaires en 2026 et évaluer le potentiel locatif de son bien. Ce guide complet vous donne toutes les clés pour réussir votre achat au Brusc.

Pourquoi acheter une résidence secondaire au Brusc plutôt qu’ailleurs ?

Le Brusc cumule des atouts rares sur le littoral méditerranéen : un port animé avec de vrais pêcheurs, une atmosphère de village préservée, des plages et criques accessibles à pied, et surtout un accès direct à deux joyaux naturels classés Natura 2000 — la presqu’île du Gaou et l’île des Embiez. Contrairement à beaucoup de stations balnéaires qui s’endorment en hiver, Le Brusc reste vivant à l’année grâce à ses commerces, ses restaurants et sa forte vie associative.

Pour une résidence secondaire, cela change tout : vous pouvez profiter de votre bien dès le printemps jusqu’en automne, et même l’hiver lorsque le village retrouve son calme authentique. Et si vous décidez de le louer pendant votre absence, la forte demande touristique estivale assure un taux d’occupation élevé.

Environ 49 % des logements du quartier sont des résidences secondaires, ce qui reflète l’attrait constant d’une clientèle parisienne, lyonnaise, étrangère — et locale — pour ce coin de Provence. La demande reste soutenue, les biens rares, et les prix résistants.

Prix des résidences secondaires au Brusc en 2026

Le marché du Brusc est sélectif. Avec un prix moyen autour de 6 000 €/m², c’est le secteur le plus cher de Six-Fours-les-Plages — environ 15 à 20 % au-dessus du reste de la commune. Voici les fourchettes de prix selon le type de bien :

Type de bien	Fourchette de prix	Prix/m² moyen
Studio / T1 (20–30 m²)	130 000 – 200 000 €	~5 500 – 6 500 €/m²
T2 avec terrasse (35–55 m²)	250 000 – 420 000 €	~5 800 – 7 000 €/m²
T3 / T4 vue mer	400 000 – 700 000 €	~6 000 – 8 000 €/m²
Villa avec piscine	800 000 – 1 300 000 €	~7 000 – 9 000 €/m²
Propriété vue mer / accès direct eau	> 1 500 000 €	> 8 000 €/m²

 

Les biens en première ligne (vue directe sur le port, les Embiez ou le Gaou) sont rares et partent vite, surtout au printemps. L’automne reste la meilleure période pour négocier.

Frais d’acquisition à prévoir

En plus du prix d’achat, il faut anticiper les frais suivants :

• Frais de notaire (ancien) : 7 à 8,5 % du prix d’achat
• Frais d’agence immobilière : généralement inclus dans le prix affiché ou indiqués séparément
• Diagnostics obligatoires (DPE, électricité, amiante, etc.) : à la charge du vendeur
• Travaux éventuels : budget à estimer lors de la visite

Exemple concret : pour un T2 acheté 320 000 € au Brusc, les frais de notaire s’élèvent à environ 24 000–27 000 €. Le budget total à mobiliser est donc de l’ordre de 345 000–350 000 €.

Fiscalité de la résidence secondaire en 2026 : ce qu’il faut savoir

La fiscalité des résidences secondaires est plus lourde que celle de la résidence principale. Voici les principaux impôts à connaître avant d’acheter.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)

Contrairement à la résidence principale (exonérée depuis 2023), la taxe d’habitation est maintenue pour les résidences secondaires. À Six-Fours-les-Plages, cette taxe représente environ 21 % de la valeur locative cadastrale du bien. Les communes situées en zone tendue (où la demande de logements est forte) peuvent appliquer une majoration de 5 % à 60 % de cette taxe. Renseignez-vous auprès de la mairie avant d’acheter.

Taxe foncière

Tous les propriétaires paient la taxe foncière, résidence principale ou secondaire. À Six-Fours-les-Plages, le taux est relativement modéré (environ 29 %). Pour un appartement T2 estimé à 320 000 €, comptez entre 800 et 1 500 € par an selon la valeur cadastrale du bien.

IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Si la valeur nette de votre patrimoine immobilier total dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, vous êtes soumis à l’IFI. Attention : contrairement à la résidence principale (abattement de 30 %), la résidence secondaire est intégrée à sa valeur vénale réelle, sans décote. Pour les patrimoines proches de ce seuil, l’achat d’une villa au Brusc peut déclencher ou alourdir l’IFI.

Plus-value à la revente : une bonne nouvelle en 2026

La plus-value réalisée lors de la revente d’une résidence secondaire est imposée à 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Mais un système d’abattements progressifs réduit cette imposition selon la durée de détention.

Bonne nouvelle 2026 : suite à un amendement voté à l’Assemblée nationale le 3 novembre 2025, le délai d’exonération complète de l’impôt sur le revenu sur la plus-value passe de 22 à 17 ans. À partir de la 6e année, chaque année supplémentaire donne droit à un abattement accéléré de 8 % (contre 6 % précédemment). L’exonération totale des prélèvements sociaux (17,2 %) reste, elle, fixée à 30 ans de détention.

Conseil pratique : si vous achetez au Brusc en 2026 pour revendre dans 17 ans, vous serez totalement exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value — un argument de poids pour les investisseurs patrimoniaux sur le long terme.

Rentabiliser sa résidence secondaire au Brusc : la location saisonnière

Une résidence secondaire au Brusc peut facilement s’autofinancer une partie de l’année grâce à la location saisonnière. La forte demande touristique en juillet-août — et de plus en plus en mai-juin et septembre — permet d’afficher des tarifs élevés :

• Studio : 500 à 1 000 €/semaine en haute saison
• T2 avec terrasse vue mer : 900 à 1 400 €/semaine
• Villa avec piscine : 2 000 à 4 500 €/semaine

Avec 8 à 10 semaines de location en haute saison, un T2 peut générer entre 7 000 et 14 000 € de revenus bruts annuels. Ces revenus locatifs entrent dans le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : micro-BIC avec abattement de 50 % (ou 30 % pour les meublés non classés depuis la loi Le Meur) sur les recettes inférieures à 77 700 € (classés) ou 15 000 € (non classés).

Attention : depuis la loi Le Meur (2024), si votre bien est votre résidence principale, la location via Airbnb est limitée à 90 jours par an. Pour une résidence secondaire, cette limite ne s’applique pas — mais une déclaration en mairie reste obligatoire, et un numéro d’enregistrement sera exigé dès mai 2026 à Six-Fours-les-Plages.

Nos 5 conseils pour acheter votre résidence secondaire au Brusc

1. Choisir le bon secteur

Les biens proches du port, de la plage du Cros et avec vue sur les Embiez sont les plus recherchés — à la location comme à la revente. Pour un budget plus serré, les secteurs du Rayolet et de Bonnegrâce offrent un très bon rapport qualité/prix avec un accès direct au sentier du littoral.

2. Vérifier l’exposition et la terrasse

Au Brusc, une terrasse exposée sud ou sud-ouest avec vue sur la mer ou le port peut faire varier le prix de 20 à 40 % à la hausse. C’est aussi un critère décisif pour la location saisonnière. Vérifiez les masques visuels (immeubles, végétation) qui peuvent faire perdre une vue pourtant indiquée dans l’annonce.

3. Évaluer les charges de copropriété

Les résidences avec piscine, ascenseur, gardien ou accès mer ont des charges élevées qui peuvent atteindre 300 à 600 € par mois. Demandez les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien avant de signer.

4. Anticiper le DPE

La loi interdit depuis 2023 la location de logements classés G, et interdira les F à partir de 2028. Un bien mal classé peut nécessiter des travaux d’isolation coûteux. Vérifiez le DPE avant d’acheter — et négociez en conséquence.

5. Acheter au bon moment

Les biens bien exposés partent vite au printemps, lorsque les acquéreurs visitent le quartier lors de leur séjour de Pâques. L’automne et l’hiver sont, à l’inverse, des périodes plus favorables à la négociation. Pour ne pas rater un bien, l’idéal est de se faire accompagner par une agence locale qui vous alerte en temps réel.

Maison & Vous : votre agence pour acheter au Brusc

Maison & Vous est une agence de proximité spécialisée dans l’immobilier bord de mer au Brusc et à Six-Fours-les-Plages. Achat, vente, estimation, gestion locative saisonnière : notre équipe vous accompagne à chaque étape de votre projet sur la côte varoise, avec une connaissance fine du marché local — du port du Brusc à la presqu’île du Gaou, de la Coudoulière aux Lones.

Vous cherchez un appartement, une maison ou une villa pour une résidence secondaire au Brusc ? Nous connaissons les biens disponibles avant même leur mise en annonce. Contactez-nous pour une sélection personnalisée. [→ Lien interne : Contact Maison & Vous]

Vous souhaitez aussi rentabiliser votre futur achat en le louant pendant votre absence ? Découvrez notre guide sur la location saisonnière au Brusc. [→ Lire l’article : Location saisonnière Le Brusc 2026]

 

FAQ — Questions fréquentes sur l’achat d’une résidence secondaire au Brusc

Peut-on louer sa résidence secondaire au Brusc sur Airbnb ?

Oui. Pour une résidence secondaire, il n’y a pas de limite légale de jours de location (la limite de 90 jours ne s’applique qu’aux résidences principales). Il faut déclarer le meublé de tourisme en mairie et disposer d’un numéro d’enregistrement obligatoire dès mai 2026 à Six-Fours-les-Plages.

La taxe d’habitation existe-t-elle toujours pour une résidence secondaire ?

Oui. La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle reste due pour les résidences secondaires. À Six-Fours-les-Plages, comptez environ 21 % de la valeur locative cadastrale, avec une éventuelle majoration si la commune l’a votée.

Quelle est la fiscalité sur la plus-value lors de la revente ?

La plus-value est imposée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). Des abattements s’appliquent à partir de la 6e année de détention. Depuis le PLF 2026, l’exonération totale d’impôt sur le revenu est atteinte après 17 ans (au lieu de 22 ans auparavant). L’exonération totale des prélèvements sociaux reste fixée à 30 ans.

Quel budget prévoir pour acheter une résidence secondaire au Brusc ?

Un studio ou T1 s’achète à partir de 130 000–200 000 €. Un T2 avec terrasse se situe entre 250 000 et 420 000 €. En ajoutant les frais de notaire (7 à 8,5 % dans l’ancien), prévoyez un budget global de 280 000 à 460 000 € pour ce type de bien.

Y a-t-il un risque que les prix baissent au Brusc ?

Le marché du Brusc est historiquement résilient. La rareté des biens, la forte demande locative saisonnière et l’attrait permanent du cadre de vie limitent les risques de correction significative. Sur 10 ans, les appartements au Brusc ont progressé d’environ 34 %. Des ajustements sont possibles à court terme en cas de remontée des taux, mais le potentiel de revalorisation à long terme reste solide.