L'inventaire de succession est le bilan complet, pièce par pièce, du patrimoine laissé par le défunt : biens immobiliers, comptes, meubles, bijoux, mais aussi dettes. Réalisé par un notaire ou un commissaire de justice, il fixe la valeur réelle des biens qui servira au calcul des droits de succession.

Pourquoi ce document compte-t-il autant ? Parce que sans inventaire, l'administration fiscale évalue vos meubles de façon forfaitaire, à 5 % de l'actif brut successoral (article 764 du Code général des impôts). Sur le littoral varois, où la valeur d'une villa héritée à Sanary-sur-Mer ou Bandol pèse lourd dans l'actif, ce forfait peut vous faire payer des droits sur un mobilier… qui n'existe pas. À l'inverse, ignorer les cas où l'inventaire est obligatoire expose les héritiers à un blocage du règlement, voire à des litiges familiaux durables.

Ce guide vous explique quand l'inventaire s'impose, combien il coûte, ce qu'il peut vous faire économiser — et comment il s'articule avec l'estimation du bien immobilier hérité. Lorsque j'accompagne des héritiers entre La Ciotat et Toulon, c'est presque toujours la première question que nous réglons ensemble : par où commencer ? Voici la réponse, étape par étape.

Dans cet article

1. Inventaire de succession : définition et rôle
2. Forfait de 5 % ou valeur réelle : le calcul
3. Actif brut, actif net : ce que vous déclarez
4. Quand l'inventaire est-il obligatoire ?
5. Qui réalise l'inventaire et à quel coût ?
6. Bien immobilier hérité dans le Var
7. Hériter à Sanary-sur-Mer : le marché
8. Les 4 erreurs des héritiers
9. Pourquoi Maison & Vous
10. Questions fréquentes

Inventaire de succession : définition et rôle dans le règlement

Concrètement, l'inventaire dresse un état complet du patrimoine du défunt : biens immobiliers (villa, appartement, mas, terrain), liquidités disponibles sur les comptes bancaires et livrets d'épargne, meubles meublants, bijoux et objets de valeur, mais aussi dettes et charges de succession. Le professionnel passe pièce par pièce et attribue un prix à chaque objet.

Ce document n'est pas une simple formalité. Il détermine l'assiette des droits de succession que chaque héritier devra acquitter, il sécurise le partage entre héritiers, et il protège juridiquement ceux qui acceptent une succession dont ils ne connaissent pas l'ampleur des dettes. Depuis que je travaille sur le littoral varois, une chose ne change pas : les successions qui se passent bien sont celles où la valeur de chaque bien a été posée noir sur blanc dès le départ.

Forfait de 5 % ou valeur réelle : le calcul qui change vos droits de succession

C'est le cœur du sujet, et la raison pour laquelle un inventaire de succession facultatif peut se révéler très rentable. En l'absence d'inventaire, l'ensemble des meubles meublants du défunt (mobilier, électroménager, objets du quotidien) est évalué de manière forfaitaire, à hauteur de 5 % de l'actif brut successoral, conformément à l'article 764 du Code général des impôts. Si vous faites réaliser un inventaire, ces biens sont évalués à leur valeur réelle — et non forfaitaire.

Pourquoi est-ce si important sur notre littoral ? Parce que le forfait se calcule sur l'actif brut, dont la valeur du bien immobilier constitue souvent l'essentiel. Or, plus le bien vaut cher — et une villa vue Méditerranée à Bandol ou une bastide à La Cadière-d'Azur valent cher — plus le forfait mobilier gonfle mécaniquement, sans aucun lien avec le mobilier réellement présent.

Exemple illustratif : villa héritée à Sanary-sur-Mer

Prenons un cas type, à titre d'illustration. Deux enfants héritent d'une villa à Sanary-sur-Mer d'une valeur vénale de 850 000 €, plus 50 000 € de liquidités. L'actif brut atteint 900 000 €.

Dans cet exemple, la simple réalisation de l'inventaire réduit l'assiette de 34 000 €. Pour des héritiers en ligne directe taxés dans la tranche à 20 % (barème de l'article 777 du CGI), l'économie de droits peut atteindre 6 800 € — pour un acte dont le coût se compte en centaines d'euros. Ce que j'observe systématiquement sur ce secteur : dans les villas de bord de mer des années 60-80, le mobilier réel vaut presque toujours moins que le forfait de 5 %.

Actif brut, actif net : ce que les héritiers déclarent vraiment

Lors du règlement d'une succession, deux notions structurent tout le calcul. L'actif brut comprend l'ensemble des biens du défunt, évalués au jour du décès : immobilier, comptes, mobilier, véhicules. L'actif net s'obtient en déduisant de l'actif brut le passif de succession : dettes existantes au jour du décès, frais funéraires, impôts et taxes restant à acquitter.

En une formule : actif net = actif brut − passif. Ce sont les droits de succession calculés sur la part nette de chaque héritier, après abattements, qui seront réellement payés.

Deux mécanismes viennent alléger la note pour les familles. D'abord, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € sur sa part (article 779 du CGI), tandis que le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont totalement exonérés de droits de succession depuis la loi TEPA de 2007. Ensuite, la résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur vénale lorsqu'elle est occupée, au jour du décès, par le conjoint survivant, le partenaire de Pacs ou des enfants mineurs ou protégés (article 764 bis du CGI).

Vous voyez la logique : chaque euro d'évaluation compte deux fois — dans le forfait mobilier de 5 % et dans l'assiette globale. C'est précisément pour cela que l'évaluation du bien immobilier hérité, dont nous parlons plus bas, doit être juste : ni surévaluée (droits de succession excessifs), ni sous-évaluée (risque de redressement fiscal et de plus-value majorée à la revente).

Quand l'inventaire de succession est-il obligatoire ?

Dans quatre situations, l'inventaire n'est plus un choix mais une obligation légale :

1. Un héritier est juridiquement protégé : enfant mineur, adulte sous tutelle ou curatelle. L'inventaire protège ses intérêts dans le partage.
2. Absence d'héritier identifié ou difficultés à le contacter au moment de la succession.
3. Acceptation à concurrence de l'actif net : l'héritier qui choisit cette option — pour ne pas payer les dettes au-delà de la valeur des biens reçus — doit faire établir un inventaire et le déposer dans les 2 mois suivant sa déclaration (article 790 du Code civil). Nous détaillons ce choix dans notre guide accepter, accepter sous conditions ou renoncer à une succession.
4. Le conjoint survivant est usufruitier, sauf dispense ou accord avec les autres héritiers.

Qui peut demander l'établissement d'un inventaire ?

La demande peut émaner du conjoint survivant ou du partenaire de Pacs, de toute personne prétendant à une vocation successorale (un enfant héritier réservataire, par exemple), de l'exécuteur testamentaire ou du mandataire successoral. Point essentiel, souvent ignoré : l'accord unanime des héritiers n'est pas nécessaire. Un seul héritier peut donc déclencher la démarche, même si la fratrie est en désaccord — ce qui, dans ma pratique quotidienne sur ce marché, désamorce bien des tensions avant qu'elles ne s'installent.

Qui réalise l'inventaire et combien coûte-t-il ?

L'inventaire de succession est réalisé par un notaire et/ou un commissaire de justice (l'ancienne profession d'huissier, fusionnée avec les commissaires-priseurs judiciaires). Le professionnel se déplace, évalue pièce par pièce chaque objet, lui attribue un prix, puis l'inventaire est annexé à l'acte notarié. Pour les objets de valeur — tableaux, bijoux, mobilier ancien fréquents dans les bastides varoises — un commissaire de justice peut s'adjoindre un expert.

Côté coût, l'acte relève du tarif réglementé des notaires : un émolument fixe, auquel s'ajoutent les frais de déplacement et, le cas échéant, les honoraires du commissaire de justice. Le montant total, généralement de quelques centaines d'euros, est à confirmer par votre notaire selon la configuration du dossier. Rapporté aux milliers d'euros de droits qu'il peut économiser, l'arbitrage est vite fait.

Le conseil d'Élodie

Demandez l'inventaire avant de vider la maison. Je vois trop de familles débarrasser une villa à Six-Fours ou Saint-Cyr-sur-Mer dans l'émotion des premières semaines, puis découvrir qu'elles ne peuvent plus prouver la valeur réelle du mobilier. Une fois la maison vide, c'est le forfait de 5 % qui s'applique — sans recours.

Bien immobilier hérité dans le Var : pourquoi l'inventaire ne suffit pas

Attention à une confusion fréquente : le forfait de 5 % ne concerne que les meubles meublants. Le bien immobilier, lui, est toujours déclaré à sa valeur vénale réelle au jour du décès — c'est-à-dire le prix auquel il pourrait se vendre sur le marché. L'inventaire règle la question du mobilier ; il ne dit rien de la valeur de la villa, de l'appartement marina ou du mas hérité. Cette valeur, il faut l'estimer avec précision.

Et sur notre littoral, l'exercice est tout sauf standard. Entre une maison de pêcheur au Brusc, un appartement vue rade à Toulon et une villa des hauteurs de La Ciotat, les écarts sont considérables : selon les données Meilleurs Agents et DVF (2025-2026), les prix médians s'étagent de 2 500–3 800 €/m² à Toulon à 3 000–4 500 €/m² à Six-Fours-les-Plages, 3 500–5 000 €/m² à Saint-Cyr-sur-Mer, 4 000–5 500 €/m² à Sanary-sur-Mer et jusqu'à 4 500–6 000 €/m² à Bandol. La réalité que voient rarement les portails nationaux, c'est qu'au sein d'une même commune, la vue Méditerranée, l'exposition au mistral ou la proximité du port font varier ces valeurs de 20 à 30 %.

C'est ici que l'accompagnement change tout. L'an dernier, j'ai accompagné une fratrie de trois héritiers pour une villa des années 70 à Sanary-sur-Mer, côté Portissol. Le notaire avait besoin d'une valeur vénale fiable pour la déclaration ; l'inventaire du commissaire de justice avait, lui, ramené le mobilier de 44 000 € forfaitaires à 9 800 € réels. Nous avons produit une estimation de succession documentée, retenue telle quelle par le notaire. Six mois plus tard, la villa s'est vendue 3 % au-dessus de cette estimation — sans redressement possible, sans conflit entre héritiers.

Un dernier point de stratégie : si les héritiers envisagent de vendre le bien hérité dans le Var, la valeur déclarée dans la succession devient le prix de référence pour le calcul de la plus-value future. Une sous-évaluation « pour payer moins de droits » se paie donc deux fois : risque de rectification fiscale, puis plus-value imposable artificiellement gonflée à la revente. Notre position est ferme là-dessus : la seule bonne valeur est la valeur juste, documentée par des ventes comparables récentes.

Hériter d'un bien à Sanary-sur-Mer en 2026 : ce qu'il faut savoir du marché

J'ai vu Sanary évoluer en dix ans : la demande ne faiblit pas, et la ville a quelque chose d'unique que les acheteurs ressentent dès la première visite — le port authentique, le centre historique, le massif du Gros Cerveau en toile de fond. Pour des héritiers, c'est une excellente nouvelle : un bien hérité à Sanary est un actif liquide, qui se vend vite lorsqu'il est présenté au juste prix.

Les atouts : cadre de vie de port méditerranéen, valeur patrimoniale stable, demande forte des résidences principales comme secondaires, proximité de Bandol et de son terroir AOC. Le point de vigilance : la saisonnalité — un bien hérité mis en vente en plein été se noie dans le flux touristique ; les fenêtres de septembre-octobre et de janvier-mars offrent des acquéreurs plus décidés. Sur ce secteur, une règle que j'applique toujours : caler le calendrier de la vente sur le calendrier fiscal de la succession, pas l'inverse.

Inventaire de succession : les 4 erreurs les plus fréquentes des héritiers

Rien n'est plus frustrant que de découvrir, des mois après le décès, qu'une démarche simple aurait évité des milliers d'euros de droits ou un conflit familial. Voici les quatre erreurs que nous voyons revenir dossier après dossier :

1. Vider la maison avant l'inventaire. Une fois le mobilier dispersé, impossible de prouver sa valeur réelle : le forfait de 5 % s'applique par défaut.
2. Croire que l'inventaire couvre l'immobilier. Il ne concerne que le mobilier ; la villa ou l'appartement doit faire l'objet d'une estimation à sa valeur vénale réelle.
3. Sous-évaluer le bien « pour payer moins ». Rectification fiscale possible, et plus-value majorée à la revente : l'économie apparente devient un surcoût.
4. Attendre l'unanimité familiale. Un seul héritier peut demander l'inventaire. Attendre un accord qui ne vient pas, c'est parfois dépasser le délai de 6 mois de la déclaration — avec intérêts de retard à la clé.

La bonne nouvelle ? Chacune de ces erreurs s'évite avec un peu de méthode et les bons interlocuteurs : le notaire pour l'acte, le commissaire de justice pour l'inventaire, et un professionnel du marché local pour la valeur du bien. C'est cette chaîne complète que nous orchestrons pour les familles, en lien avec notre réseau de notaires du Var — et c'est un vrai soulagement pour des héritiers qui, souvent, vivent à Paris ou Lyon et gèrent tout à distance.

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Inventaire de succession : questions fréquentes

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