Investissement locatif à Toulon : où investir en 2026 ?

En bref : Toulon reste l’un des marchés les plus cohérents du littoral varois pour investir

Si tu cherches une ville encore accessible sur la façade méditerranéenne, avec une vraie profondeur locative et un prix d’entrée très inférieur à celui des stations voisines, Toulon reste en 2026 l’un des marchés les plus cohérents du secteur. PAP situe le prix moyen autour de 2 842 €/m² au 1er mars 2026, avec 2 686 €/m² pour les appartements et 4 714 €/m² pour les maisons. À la même date, Sanary-sur-Mer tourne autour de 6 480 €/m² et Bandol autour de 6 632 €/m². L’écart est si fort qu’il change complètement l’équation pour un investisseur qui veut encore entrer sur le marché sans payer le prix des cartes postales.

Mais le vrai intérêt de Toulon ne tient pas seulement à ses prix. La ville compte 90 779 résidences principales en 2022, dont 53,9 % occupées par des locataires, contre 44,4 % de propriétaires. Elle bénéficie aussi d’une mobilité résidentielle réelle, avec 13,2 % des ménages installés depuis moins de 2 ans et 24,2 % depuis 2 à 4 ans. Autrement dit, tu n’achètes pas seulement “moins cher que Sanary” : tu entres sur un marché locatif profond, mobile et structurellement alimenté.

Pourquoi Toulon est un cas à part sur le littoral varois

L’erreur classique consiste à comparer Toulon aux communes plus premium du littoral uniquement par le prisme de l’image. Pour un investisseur, cette lecture est mauvaise. Une ville peut être moins prestigieuse et beaucoup plus efficace. Toulon est précisément dans ce cas. Le ticket d’entrée y reste bas à l’échelle du littoral, alors que la base locative y est plus large et plus continue que dans de nombreuses communes plus résidentielles secondaires. C’est ce déséquilibre favorable qui fait la force du marché toulonnais.

La ville ne repose pas sur un seul moteur. Toulon conserve un socle militaire et maritime majeur : la base navale de Toulon est présentée par la Maison du patrimoine métropolitain comme le premier pôle économique du Var, tandis que la base est décrite comme la première base navale militaire d’Europe dans des documents officiels liés au ministère des Armées. En parallèle, la métropole Toulon Provence Méditerranée met en avant un territoire étudiant qui accueille plus de 18 500 étudiants chaque année, et l’Université de Toulon comptait 11 395 étudiants inscrits en 2024-2025. Pour un bailleur, cela change tout : la demande ne dépend pas d’un seul profil. Elle se nourrit des étudiants, des actifs, des agents liés à la défense, des ménages en mobilité, et des habitants qui choisissent Toulon pour y vivre durablement.

Ce qu’un investisseur doit comprendre avant d’acheter à Toulon

Le premier piège à Toulon, c’est de croire qu’une ville abordable suffit à faire un bon investissement. Ce n’est pas vrai. Toulon est une ville de micro-marchés. On peut y acheter un bien très pertinent ou un actif pénible à exploiter à quelques rues d’écart. Tout se joue dans la lecture fine du quartier Toulonnais, de l’immeuble, de la copropriété, du stationnement, du DPE, du type de locataire visé et de la sortie future. PAP le montre très bien : Le Pont du Las tourne autour de 2 096 €/m², Saint-Jean-du-Var autour de 2 670 €/m², Le Mourillon autour de 4 000 €/m², et Cap Brun autour de 4 592 €/m². Il n’y a donc pas “un marché toulonnais”. Il y a plusieurs Toulon.

Le deuxième piège, c’est le parc ancien. À Toulon, 38,5 % des résidences principales ont été construites entre 1946 et 1970, et 23,5 % avant 1945. C’est une excellente nouvelle si tu sais acheter un bien à potentiel, restructurer une petite surface ou remettre un appartement ancien sur le marché locatif avec une vraie logique de valeur ajoutée. C’est beaucoup moins confortable si tu te laisses séduire par un “petit prix” sans vérifier la copropriété, les charges, l’énergie, les travaux futurs ou la qualité du bâti.

Le troisième point, souvent sous-estimé, c’est le stationnement. L’Insee indique que 73,7 % des ménages toulonnais possèdent au moins une voiture, alors que seulement 44 % des résidences principales disposent d’un emplacement réservé. Dans certains secteurs, cette simple donnée change énormément la perception d’un bien. Un appartement sans parking dans un quartier déjà tendu sur le stationnement ne se loue pas avec la même facilité ni au même niveau qu’un bien comparable mieux équipé. Pour un investisseur, c’est un vrai critère de performance, pas un détail.

Pourquoi Toulon reste un marché locatif solide en 2026

Le premier moteur de Toulon, c’est sa masse critique locative. Quand plus d’un logement principal sur deux est occupé par un locataire, cela signifie qu’il existe un socle de demande structurelle, pas seulement conjoncturelle. Ce socle est renforcé par une mobilité résidentielle réelle : plus d’un ménage sur trois a emménagé depuis moins de 5 ans. Pour un bailleur, cela veut dire qu’on n’est pas sur un marché figé. On est sur une ville où les entrées et les sorties continuent d’alimenter la location.

Le deuxième moteur, c’est la diversité des flux. Toulon attire à la fois des profils étudiants, des actifs, des personnels de la défense, des ménages en transition résidentielle et des habitants qui cherchent un point d’entrée plus cohérent que sur les communes premium du bord de mer. La ville de Toulon souligne d’ailleurs qu’elle a gagné régulièrement des habitants sur le temps long et qu’elle figure parmi les villes-centres métropolitaines les plus dynamiques sur les dernières années. Même si la démographie récente doit toujours être lue avec nuance, ce discours institutionnel confirme une réalité : Toulon n’est plus une ville que l’on subit, c’est une ville que l’on choisit davantage qu’avant.

Le troisième moteur, c’est la transformation de la mobilité. Le futur BHNS porté par TPM reliera La Seyne-sur-Mer, Ollioules, Toulon, La Valette-du-Var et La Garde sur 28 km et 65 stations, en desservant notamment Pont-du-Las, Bir-Hakeim, Saint-Jean-du-Var, Sainte-Musse, les universités et plusieurs pôles d’activité. Pour un investisseur, ce n’est pas un gadget urbain. Ce type d’infrastructure renforce la lisibilité de certains secteurs et leur capacité à attirer des locataires qui arbitrent d’abord avec leurs déplacements quotidiens.

Où investir à Toulon en 2026 selon ta stratégie

Le centre-ville et la haute-ville : la logique valeur ajoutée

Le centre-ville toulonnais reste très intéressant si tu cherches un appartement ancien à requalifier ou un bien à repositionner intelligemment. PAP estime le marché toulonnais en stabilisation après un léger recul et indique un délai moyen de vente de 59 jours sur sa plateforme. L’intérêt du centre ne réside pas dans une promesse de confort absolu, mais dans la possibilité de trouver encore des surfaces cohérentes dans un tissu urbain dense, en lien avec les étudiants, les jeunes actifs et les personnes qui veulent limiter l’usage de la voiture.

Le bon achat au centre-ville n’est pas un “bel ancien” pris pour son charme. C’est un bien dont la sortie locative est claire : petite surface bien distribuée, immeuble correctement tenu, charges lisibles, accès pratique et niveau de travaux maîtrisé. Le centre fonctionne bien quand on l’achète avec une logique de produit, pas avec une logique de coup de cœur.

Le Pont du Las : le secteur à surveiller pour le rendement et la revalorisation

S’il fallait isoler un quartier à regarder de très près en 2026, ce serait probablement celui-là. PAP qualifie explicitement Le Pont du Las de quartier à surveiller et y affiche un prix moyen autour de 2 096 €/m². Le secteur reste populaire, vivant, commerçant, bien desservi, et conserve un vrai potentiel de redynamisation à moyen terme. C’est exactement le type de quartier qui n’impressionne pas au premier regard mais qui peut devenir très intéressant si l’achat est précis.

Le Pont du Las n’est pas un quartier premium. C’est ce qui fait sa force pour un investisseur rationnel. Il permet encore d’acheter à un niveau qui laisse de la place aux travaux, à la création de valeur et à une meilleure résilience du rendement. En revanche, il faut y être beaucoup plus exigeant sur l’immeuble, la rue exacte, la desserte et la lecture de la demande réelle.

Saint-Jean-du-Var : le compromis intelligent

À 2 670 €/m² selon PAP, Saint-Jean-du-Var coûte plus cher que Le Pont du Las, mais il reste nettement plus accessible que les secteurs premium. PAP le présente comme un quartier résidentiel apprécié pour sa proximité des commerces, des établissements scolaires et sa combinaison d’ancien et de programmes plus récents. En investissement, c’est typiquement le secteur qui peut fonctionner sur un T2 propre, un T3 bien distribué, ou une petite opération patrimoniale sans viser le très haut de gamme.

Son intérêt tient à sa polyvalence. On n’y achète pas une image, on y achète une certaine stabilité locative. C’est souvent plus solide qu’un quartier à la mode si ton objectif est d’exploiter sereinement un bien dans le temps.

Le Mourillon : moins de rendement brut, plus de qualité patrimoniale

Le Mourillon tourne autour de 4 000 €/m² selon PAP. À ce niveau, on entre déjà dans une autre logique. Ici, l’intérêt n’est pas de maximiser le rendement d’entrée. Il est d’acheter une qualité d’adresse, une vraie désirabilité locative, une bonne liquidité à la revente et une rareté relative qui protège mieux le bien dans le temps. PAP rappelle justement que la rareté y maintient une forte tension sur les prix.

Le Mourillon n’est donc pas le meilleur choix si tu cherches uniquement du rendement brut. En revanche, il devient très cohérent si tu veux un investissement plus patrimonial, plus lisible, plus facile à louer à des profils solvables et plus simple à revendre proprement. Ce n’est pas un achat de volume. C’est un achat de qualité.

Quels biens viser à Toulon selon ton budget

L’un des atouts de Toulon, c’est qu’on peut encore entrer sur le marché avec des tickets d’entrée relativement contenus. PAP indique qu’en moyenne un studio de 26 m² se valorise autour de 69 498 €, un 2 pièces de 45 m² autour de 120 285 €, un 3 pièces de 67 m² autour de 179 091 €, et un 4 pièces de 91 m² autour de 243 243 €. Cela ne signifie pas qu’il faut acheter n’importe quelle surface. Cela signifie qu’il existe encore une vraie palette d’options pour structurer une stratégie.

Les studios et petits T2 restent logiques dans les secteurs bien connectés aux flux étudiants, au centre et aux mobilités. Les T2 bien tenus gardent une vraie polyvalence locative. Les T3 peuvent être plus intéressants qu’on ne le croit dans des secteurs comme Saint-Jean-du-Var, dès lors que l’on vise une clientèle plus stable. Le bon bien n’est pas seulement celui qui “rentre dans le budget”. C’est celui qui colle au quartier et au locataire cible.

Pourquoi 2026 n’est pas une mauvaise fenêtre d’entrée

Le marché toulonnais n’est pas euphorique, et c’est précisément ce qui peut le rendre intéressant. PAP indique une baisse d’environ 1 % sur un an, une stabilisation, puis une projection de hausse de 2 à 3 % en 2026 selon son observatoire. Il faut évidemment lire cette projection comme une tendance de marché, pas comme une promesse. Mais elle dit quelque chose d’important : Toulon n’est pas dans un scénario de rupture, plutôt dans une phase où la lisibilité revient.

C’est souvent dans ce type de phase que les bonnes opérations se construisent. Pas quand tout le monde se rue sur le marché, mais quand il faut encore savoir lire une ville, un quartier, un immeuble et une sortie. Toulon récompense davantage l’analyse que la précipitation.

Les erreurs qui plombent un investissement à Toulon

La première erreur consiste à acheter uniquement parce qu’un bien semble peu cher. Un appartement ancien très abordable dans une copropriété fragile, mal stationné, mal classé ou mal situé peut sembler rentable sur le papier et devenir pénible à exploiter. La deuxième erreur consiste à acheter un quartier premium avec une logique de rendement populaire. Au Mourillon ou au Cap Brun, on paie d’abord une qualité d’adresse. La troisième erreur, très fréquente, consiste à négliger la sortie. Un bon investissement locatif ne se juge pas seulement au loyer. Il se juge aussi à la revente, à la liquidité et à la facilité de repositionner le bien dans quelques années.

Enfin, il faut cesser de raisonner en moyenne ville. Toulon est moins chère que Sanary, Bandol ou Six-Fours, mais cela ne veut pas dire que tout Toulon est une opportunité. Une bonne opération à Toulon est presque toujours une opération très localisée.

Notre lecture Maison & Vous : quand Toulon est une vraie bonne idée… et quand ce n’en est pas une

Toulon peut être une excellente ville d’investissement, mais certainement pas dans une logique automatique. Son principal atout n’est pas simplement d’être moins chère que Sanary-sur-Mer ou Bandol. Son vrai atout, c’est de proposer encore des points d’entrée accessibles dans une grande ville littorale où la demande locative reste profonde, avec une base de locataires importante, un tissu étudiant réel et une économie diversifiée.

En revanche, Toulon ne pardonne pas les lectures trop rapides. Acheter uniquement parce qu’un bien semble bon marché est souvent une erreur. Dans cette ville, la performance d’un investissement se joue dans des détails que beaucoup sous-estiment : l’immeuble, la copropriété, la facilité de stationnement, le DPE, la tension réelle de la rue, la qualité du locataire cible et la capacité à bien revendre dans quelques années. Autrement dit, Toulon est une vraie bonne idée quand l’investissement est pensé quartier par quartier, immeuble par immeuble, et non comme un simple achat “moins cher que le reste du littoral”. C’est précisément cette lecture fine qui transforme une ville accessible en opération rentable, et une bonne adresse en bon investissement.

Conclusion

Toulon n’est pas la ville du Var qui fait le plus rêver au premier regard. En revanche, c’est l’une des plus cohérentes pour un investisseur qui veut encore acheter sur le littoral sans payer le prix des marchés premium voisins. Son avantage compétitif repose sur quatre piliers : un prix d’entrée encore raisonnable, une base locative profonde, une ville qui continue à rester attractive, et des quartiers où l’on peut encore faire une vraie lecture stratégique du marché.

Le bon réflexe n’est donc pas de demander “Toulon, est-ce rentable ?” en général. Le bon réflexe, c’est de demander : dans quel quartier, sur quel type de bien, pour quel locataire, et avec quelle sortie ? C’est seulement à ce moment-là que l’investissement locatif devient sérieux.

FAQ

Toulon est-elle encore une ville intéressante pour investir en 2026 ?

Oui, surtout parce qu’elle reste très accessible par rapport au reste du littoral varois, avec un prix moyen autour de 2 842 €/m² au 1er mars 2026, contre 6 480 €/m² à Sanary-sur-Mer et 6 632 €/m² à Bandol.

Quels quartiers sont les plus intéressants pour un investisseur ?

Le Pont du Las est le secteur à surveiller pour son prix d’entrée et son potentiel de revalorisation. Saint-Jean-du-Var reste un bon compromis. Le centre-ville / haute-ville peut fonctionner dans une logique de valorisation par travaux. Le Mourillon relève davantage d’une logique patrimoniale que de rendement brut.

Pourquoi la demande locative est-elle solide à Toulon ?

Parce que la ville compte 53,9 % de locataires dans les résidences principales, une mobilité résidentielle élevée, plus de 18 500 étudiants accueillis à l’échelle de TPM, et un socle économique nourri par la défense, l’enseignement supérieur et les activités métropolitaines.

Toulon est-elle plus intéressante que Sanary ou Bandol pour un investisseur ?

Pour une logique de rendement et de ticket d’entrée, souvent oui. Pour une logique purement patrimoniale haut de gamme, Sanary ou Bandol peuvent séduire davantage. Tout dépend de l’objectif : rendement, valorisation, revente ou qualité d’adresse. Les niveaux de prix 2026 montrent en tout cas un écart très fort entre Toulon et ces communes voisines.

Le stationnement compte-t-il vraiment à Toulon ?

Oui. L’Insee indique que 73,7 % des ménages ont au moins une voiture, alors que seulement 44 % des résidences principales disposent d’un emplacement réservé. Dans certains quartiers, cet écart pèse fortement sur l’attractivité locative.