Loi Le Meur Var 2026 : faut-il vendre votre location saisonnière ?
Fiscalité, Airbnb, DPE, copropriété, limite des 90 jours : la Loi Le Meur change les règles de la location saisonnière dans le Var. Pour certains propriétaires, 2026 sera l’année où il faudra arbitrer entre conserver, louer autrement ou vendre.
Sommaire
- La réponse courte
- Définition rapide
- Ce qui change avec la Loi Le Meur
- Fiscalité micro-BIC : les nouveaux chiffres
- Pourquoi le Var est concerné
- Copropriété : peut-on interdire Airbnb ?
- Les communes peuvent-elles limiter à 90 jours ?
- DPE : le nouveau point de vigilance
- Conserver, arbitrer ou vendre ?
- Ce que nous observons sur le terrain
- Votre bien a-t-il encore la même valeur ?
- FAQ
La réponse courte
La Loi Le Meur Var 2026 n’interdit pas Airbnb ni la location saisonnière. En revanche, elle réduit certains avantages fiscaux, renforce les pouvoirs des communes, donne plus de poids aux copropriétés et rend la performance énergétique du logement plus importante.
Pour un appartement à Saint-Cyr-sur-Mer, une villa à Bandol, une résidence secondaire à Sanary-sur-Mer ou un bien loué à Six-Fours-les-Plages, la réponse dépendra de plusieurs facteurs : fiscalité, DPE, copropriété, rentabilité nette, emplacement et valeur de revente.
Définition rapide : qu’est-ce que la Loi Le Meur ?
La Loi Le Meur, officiellement loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Elle concerne les locations meublées de courte durée, notamment les biens loués via des plateformes comme Airbnb.
Son objectif est de redonner aux communes davantage de moyens pour contrôler les meublés touristiques, limiter certains excès et rééquilibrer l’accès au logement dans les zones tendues ou touristiques.
Ce qui change concrètement avec la Loi Le Meur en 2026
La Loi Le Meur agit sur plusieurs leviers : fiscalité, déclaration, pouvoir des maires, copropriété, performance énergétique et stratégie patrimoniale. Elle ne touche donc pas seulement les investisseurs professionnels. Elle concerne aussi les propriétaires de résidences secondaires qui louent quelques semaines ou plusieurs mois par an.
| Sujet | Avant | Après Loi Le Meur |
|---|---|---|
| Fiscalité | Abattements micro-BIC plus favorables pour certains meublés touristiques. | Abattements réduits et plafonds abaissés. |
| Déclaration | Dispositifs variables selon les communes. | Enregistrement renforcé via un téléservice national. |
| Résidence principale | Location possible jusqu’à 120 jours par an. | Les communes peuvent abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours. |
| Copropriété | Interdiction souvent difficile à faire voter. | La majorité des deux tiers peut permettre d’interdire les meublés touristiques dans certains cas. |
| DPE | Impact parfois secondaire en location saisonnière. | Le DPE devient un critère stratégique, notamment pour les autorisations et à horizon 2034. |
Fiscalité : ce que les propriétaires du Var doivent savoir
La fiscalité est l’un des points les plus importants de la Loi Le Meur. Elle modifie le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme. Pour les propriétaires du Var, cela peut changer fortement la rentabilité nette d’un bien loué en saisonnier.
| Type de meublé touristique | Avant | Après |
|---|---|---|
| Meublé classé | Abattement de 71 % avec plafond à 188 700 € | Abattement de 50 % avec plafond à 77 700 € |
| Meublé non classé | Abattement de 50 % avec plafond à 77 700 € | Abattement de 30 % avec plafond à 15 000 € |
Un appartement qui semblait très rentable à Sanary ou Saint-Cyr peut devenir beaucoup moins intéressant si son régime fiscal se dégrade, si les charges augmentent ou si la copropriété commence à limiter les locations courtes durées.
Quel impact réel sur votre rentabilité Airbnb ?
La Loi Le Meur ne modifie pas seulement les règles administratives. Elle peut modifier directement la rentabilité nette de votre investissement locatif.
| Revenus annuels Airbnb | Situation avant réforme | Situation après réforme | Impact potentiel |
|---|---|---|---|
| 10 000 € | Fiscalité avantageuse | Fiscalité moins favorable | Faible à modéré |
| 20 000 € | Rentabilité attractive | Analyse nécessaire | Modéré |
| 40 000 € | Optimisation importante | Réévaluation indispensable | Élevé |
Pourquoi le Var est particulièrement concerné
Le Var est directement concerné par la Loi Le Meur, car il réunit plusieurs facteurs sensibles : forte attractivité touristique, pression sur le logement, résidences secondaires nombreuses, communes littorales très recherchées et développement des locations courte durée.
| Commune | Pourquoi elle est exposée |
|---|---|
| Saint-Cyr-sur-Mer | Plages, résidences secondaires, attractivité estivale et forte demande autour des Lecques. |
| Bandol | Marché premium, port, villas, appartements recherchés et forte pression touristique. |
| Sanary-sur-Mer | Centre-ville, port, marché saisonnier actif et rareté des biens bien placés. |
| Six-Fours-les-Plages | Le Brusc, plages, résidences secondaires et demande locative saisonnière. |
| La Ciotat | Littoral dynamique, attractivité croissante et pression immobilière. |
| Le Castellet / La Cadière-d’Azur | Bastides, maisons de charme, locations saisonnières haut de gamme et clientèle patrimoniale. |
Pourquoi Saint-Cyr, Bandol et Sanary sont des marchés à part
Le littoral varois ne fonctionne pas comme le reste du marché immobilier français.
À Saint-Cyr-sur-Mer, Bandol et Sanary-sur-Mer, une partie importante de la demande provient de résidences secondaires, d'acquéreurs franciliens et de profils patrimoniaux. Cette clientèle continue de soutenir les prix même lorsque les règles de location évoluent.
C'est pourquoi la valeur de revente peut parfois progresser alors même que la rentabilité locative diminue.
Votre copropriété pourra-t-elle interdire Airbnb ?
C’est l’un des points les plus sensibles pour les propriétaires d’appartements. La Loi Le Meur facilite, dans certains cas, l’interdiction des locations meublées touristiques en copropriété.
Concrètement, si votre règlement de copropriété ou les décisions collectives vont dans ce sens, votre projet Airbnb peut devenir plus fragile. Pour un appartement à Bandol, Sanary, Saint-Cyr ou La Ciotat, il devient indispensable de vérifier le règlement de copropriété avant de miser sur une stratégie de location saisonnière.
Les communes du Var pourront-elles limiter les locations à 90 jours ?
Oui, les communes disposent de pouvoirs renforcés. Pour les résidences principales, le plafond classique de 120 jours de location par an peut être abaissé jusqu’à 90 jours par délibération municipale.
Dans les communes touristiques du Var, cette possibilité doit être surveillée de près. Elle peut changer le modèle économique des propriétaires qui comptaient sur une location saisonnière importante pour équilibrer leurs charges, leur crédit ou leurs travaux.
DPE : pourquoi certains propriétaires vont devoir arbitrer
La performance énergétique devient un critère important pour les meublés de tourisme. Les logements soumis à autorisation de changement d’usage doivent présenter un DPE compatible avec les exigences fixées par la loi. À partir de 2034, les meublés de tourisme devront respecter des exigences énergétiques plus strictes.
| Situation du bien | Risque | Décision possible |
|---|---|---|
| DPE A à D | Risque limité sur ce point | Conserver ou optimiser |
| DPE E | Point de vigilance selon usage et commune | Analyser travaux et rentabilité |
| DPE F ou G | Risque réglementaire et commercial plus fort | Rénover, arbitrer ou vendre |
Les propriétaires qui peuvent conserver leur location saisonnière
À l'inverse, certains propriétaires disposent encore d'un modèle particulièrement solide.
Les propriétaires qui peuvent conserver leur location saisonnière
À l'inverse, certains propriétaires disposent encore d'un modèle particulièrement solide.
Les propriétaires qui devraient envisager une vente
La Loi Le Meur ne signifie pas que tout le monde doit vendre. En revanche, certains profils de propriétaires devraient sérieusement étudier cette option.
Conserver, arbitrer ou vendre : le simulateur décisionnel
La Loi Le Meur Var 2026 ne signifie pas que tous les propriétaires doivent vendre. Mais elle oblige à poser les bonnes questions.
| Votre situation | Score |
|---|---|
| Votre rentabilité nette baisse fortement | +3 |
| Votre bien est en copropriété avec débats sur Airbnb | +2 |
| Votre DPE est E, F ou G | +2 |
| Votre résidence secondaire est peu utilisée | +2 |
| Votre commune pourrait durcir les règles | +2 |
| Votre bien a fortement pris de la valeur | +2 |
0 à 3 : conserver peut rester pertinent.
4 à 6 : une analyse patrimoniale est recommandée.
7 et plus : il faut sérieusement étudier une vente ou un changement de stratégie.
Ce que nous observons sur le terrain
Depuis plusieurs mois, je constate que de nombreux propriétaires du littoral varois s’interrogent sur l’avenir de leur location saisonnière. La question n’est plus seulement juridique. Elle est devenue patrimoniale.
Certains ont acheté pour louer. D’autres ont hérité d’une résidence secondaire. D’autres encore utilisent leur bien quelques semaines par an et le louent le reste du temps. Tous se posent désormais la même question : est-ce que ce modèle restera intéressant en 2026 ?
Si j’étais propriétaire d’un Airbnb à Saint-Cyr-sur-Mer en 2026
Je commencerais par recalculer la rentabilité nette réelle, puis je demanderais une estimation du bien dans son état actuel. Si la valeur de revente est forte et que la rentabilité future devient incertaine, je comparerais objectivement les deux scénarios : conserver ou vendre.
Votre bien a-t-il encore la même valeur après la Loi Le Meur ?
C’est la question la plus importante. Un bien qui rapportait beaucoup en location saisonnière pouvait justifier une valorisation élevée. Si sa rentabilité diminue, son attractivité peut changer. À l’inverse, un bien très bien placé, rare et recherché peut conserver une forte valeur à la revente.
Dans le Var, la valeur dépendra de plusieurs facteurs : commune, emplacement, vue, état, DPE, potentiel de résidence principale, potentiel de résidence secondaire, qualité du bien et demande des acquéreurs.
• La Loi Le Meur n’interdit pas Airbnb.
• Elle réduit certains avantages fiscaux.
• Elle renforce les pouvoirs des communes et des copropriétés.
• Elle oblige à recalculer la rentabilité réelle.
• Dans certains cas, vendre en 2026 peut devenir une décision patrimoniale pertinente.
Quelle est aujourd'hui la valeur réelle de votre bien ?
La plupart des propriétaires connaissent leurs revenus locatifs. Beaucoup moins connaissent la valeur actuelle de leur bien.
Pourtant, avec la Loi Le Meur, cette donnée devient essentielle. Dans certains secteurs du littoral varois, la hausse des prix immobiliers peut rendre une vente plus pertinente qu'une exploitation locative à long terme.
La première étape consiste à connaître précisément la valeur de votre bien aujourd'hui afin de comparer objectivement les scénarios possibles.
Votre location saisonnière est-elle toujours rentable en 2026 ?
Avant de décider de conserver, louer autrement ou vendre, commencez par connaître la valeur réelle de votre bien dans le Var.
Parler de mon bien Demander une estimation
Élodie Lombard
Experte immobilier local — Maison & Vous
Élodie Lombard accompagne les propriétaires, vendeurs et acquéreurs dans leurs décisions immobilières sur le littoral varois. Son approche associe expertise locale, lecture patrimoniale et stratégie de valorisation.
Questions rapides sur la Loi Le Meur Var 2026
La Loi Le Meur interdit-elle Airbnb ?
Non. Elle encadre davantage les meublés touristiques mais ne les interdit pas.
Puis-je encore louer ma résidence secondaire ?
Oui, sous réserve du respect des règles locales et fiscales.
Mon DPE peut-il devenir un problème ?
Oui, notamment pour les logements énergivores et les futures obligations réglementaires.
Les communes du Var peuvent-elles limiter les locations ?
Oui. Certaines communes disposent désormais de nouveaux outils de régulation.
Dois-je vendre mon Airbnb en 2026 ?
Cela dépend principalement de la rentabilité nette du bien et de sa valeur actuelle sur le marché.
FAQ — Loi Le Meur Var 2026 et location saisonnière
La Loi Le Meur interdit-elle Airbnb dans le Var ?
Non. Elle n’interdit pas Airbnb, mais elle renforce l’encadrement des meublés de tourisme et donne davantage de moyens aux communes.
La Loi Le Meur concerne-t-elle les résidences secondaires ?
Oui, dès lors qu’elles sont utilisées en location saisonnière ou meublé touristique.
Faut-il vendre sa location saisonnière en 2026 ?
Pas toujours. Il faut comparer la rentabilité nette future avec la valeur actuelle du bien.
Quels sont les nouveaux abattements fiscaux ?
Pour les meublés classés, l’abattement passe à 50 % avec un plafond de 77 700 €. Pour les meublés non classés, il passe à 30 % avec un plafond de 15 000 €.
Les communes peuvent-elles limiter à 90 jours ?
Oui, une commune peut abaisser le plafond de location d’une résidence principale de 120 à 90 jours par an.
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb ?
Dans certains cas, les copropriétés peuvent plus facilement interdire les meublés touristiques, notamment avec une majorité des deux tiers.
Le DPE devient-il obligatoire ?
Le DPE devient un critère important, notamment pour les logements soumis à autorisation de changement d’usage et à horizon 2034.
Quelles communes du Var sont les plus concernées ?
Saint-Cyr-sur-Mer, Bandol, Sanary-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, La Ciotat, Le Castellet et La Cadière-d’Azur sont particulièrement concernées.
Comment savoir si mon bien reste rentable ?
Il faut recalculer les revenus nets après fiscalité, charges, travaux, vacance locative et contraintes locales.
Maison & Vous peut-elle estimer un bien loué en saisonnier ?
Oui. Maison & Vous peut analyser la valeur de marché, le potentiel de revente et l’intérêt de conserver ou vendre le bien.
Les 7 erreurs que je vois chez les propriétaires du Var depuis la Loi Le Meur
Depuis l'adoption de la Loi Le Meur, de nombreux propriétaires me contactent avec les mêmes interrogations. Certains sont inquiets. D'autres attendent avant de prendre une décision. Pourtant, les erreurs que je rencontre sont souvent les mêmes.
Erreur n°1 : raisonner uniquement en chiffre d'affaires Airbnb
Beaucoup de propriétaires regardent encore le montant brut encaissé chaque année. Pourtant, ce qui compte réellement est la rentabilité nette après fiscalité, charges, entretien, vacance locative, commissions et contraintes réglementaires.
Erreur n°2 : ignorer l'impact du DPE
Le DPE est devenu un élément central. Un logement classé F ou G peut nécessiter des travaux importants dans les années à venir. Il faut intégrer ce coût dans la réflexion patrimoniale.
Erreur n°3 : attendre trop longtemps
Certains propriétaires repoussent leur décision en espérant davantage de visibilité. Or, lorsque tout le marché commence à réagir en même temps, les arbitrages deviennent souvent plus difficiles.
Erreur n°4 : croire que tous les Airbnb seront impactés de la même façon
Une villa à Bandol, un appartement à Saint-Cyr-sur-Mer ou une résidence secondaire à La Cadière-d'Azur ne seront pas touchés de la même manière. Chaque situation doit être analysée individuellement.
Erreur n°5 : négliger la copropriété
Pour de nombreux appartements, les décisions prises en copropriété peuvent avoir un impact direct sur la stratégie de location saisonnière.
Erreur n°6 : ne pas connaître la valeur réelle du bien
Certains propriétaires continuent de raisonner uniquement en revenus locatifs alors que leur bien a parfois pris plusieurs dizaines de pourcents de valeur ces dernières années.
Erreur n°7 : prendre une décision sans estimation
Vendre ou conserver un bien sans connaître précisément sa valeur actuelle revient à prendre une décision patrimoniale à l'aveugle.
Ce que ferait Élodie Lombard à votre place
Chaque situation est différente. Pourtant, si j'étais propriétaire d'un meublé touristique dans le Var en 2026, voici comment j'aborderais ma réflexion.
Cas n°1 : appartement Airbnb à Saint-Cyr-sur-Mer
Je commencerais par recalculer la rentabilité nette réelle après fiscalité. Si la rentabilité reste forte et que le bien est bien situé, conserver peut avoir du sens.
Cas n°2 : villa à Bandol avec vue mer
Je comparerais immédiatement la rentabilité locative avec la valeur de revente. Sur certains biens premium, la hausse du marché peut parfois rendre une vente plus intéressante qu'une exploitation locative.
Cas n°3 : résidence secondaire à Sanary-sur-Mer
Je me poserais une question simple : est-ce que j'utilise réellement ce bien ? Si l'usage personnel est faible et que la rentabilité diminue, une vente peut devenir une option pertinente.
Votre bien a-t-il pris de la valeur malgré la Loi Le Meur ?
C'est probablement la question la plus importante de tout cet article.
Depuis plusieurs années, les communes du littoral varois ont connu une forte progression des prix immobiliers. Les biens bien placés à Saint-Cyr-sur-Mer, Bandol, Sanary-sur-Mer ou Six-Fours-les-Plages restent particulièrement recherchés par les acquéreurs venant d'Île-de-France, de Lyon ou de l'étranger.
Dans certains cas, un propriétaire découvre que la plus-value potentielle de son bien dépasse largement plusieurs années de revenus locatifs.
C'est précisément pour cette raison qu'une estimation actualisée est indispensable avant toute décision.
Faut-il vendre maintenant ou attendre ?
Il n'existe pas de réponse universelle.
Si votre bien reste rentable, que son DPE est satisfaisant et que vous utilisez réellement votre résidence secondaire, conserver peut rester cohérent.
En revanche, si la rentabilité baisse, que des travaux importants approchent ou que votre patrimoine est fortement concentré sur un seul bien, une vente peut permettre de sécuriser une plus-value et de réorienter votre stratégie patrimoniale.
La bonne question est : "Quelle est aujourd'hui la décision la plus intelligente pour mon patrimoine ?"
Questions rapides sur la Loi Le Meur dans le Var
La Loi Le Meur interdit-elle Airbnb ?
Non. Elle encadre davantage la location saisonnière mais ne l'interdit pas.
Puis-je encore louer ma résidence secondaire ?
Oui, sous réserve du respect des règles applicables à votre commune et à votre copropriété.
Les communes du Var peuvent-elles limiter les locations ?
Oui. Les municipalités disposent désormais de moyens renforcés pour encadrer les meublés touristiques.
Dois-je vendre mon appartement Airbnb en 2026 ?
Cela dépend principalement de sa rentabilité future et de sa valeur de marché actuelle.
La Loi Le Meur va-t-elle faire baisser les prix immobiliers ?
À ce jour, rien ne permet d'affirmer que la loi provoquera une baisse généralisée des prix sur le littoral varois.
