Toulon devient-elle vraiment une ville attractive pour tous les projets immobiliers ?

Oui, et c’est précisément ce qui change la donne. Toulon n’est plus seulement regardée comme une ville où l’on achète “par opportunité”. Elle est devenue un marché capable d’absorber des projets très différents, parce qu’elle cumule trois ressorts rarement réunis au même endroit : une vraie demande d’usage, une base économique solide et une diversité de micro-marchés qui permet d’acheter, de vendre, d’habiter ou d’investir selon des logiques très différentes. Les chiffres le confirment : la commune compte 180 834 habitants en 2022, avec une croissance annuelle moyenne de 1,1 % entre 2016 et 2022, principalement portée par le solde apparent des entrées-sorties. Dans le même temps, 94,2 % des logements sont des résidences principales et seulement 2,4 % des résidences secondaires. Toulon attire donc d’abord des gens qui y vivent, y travaillent et y arbitrent leur logement à l’année.

En bref. Toulon est attractive parce qu’elle reste une ville de vie avant d’être une ville de villégiature, parce que son marché repose sur des moteurs économiques durables, et parce que ses écarts de valeur entre secteurs, types de biens et usages sont suffisamment marqués pour ouvrir plusieurs stratégies immobilières crédibles. Dans une commune où les appartements représentent 79 % du parc et les maisons seulement 20,6 %, la lecture fine du bon quartier Toulonnais et du bon produit devient décisive.

Pourquoi Toulon séduit aujourd’hui bien plus qu’en 2021

Le vrai sujet n’est pas seulement la hausse de l’intérêt pour Toulon. Le vrai sujet, c’est la qualité de cet intérêt. Dans beaucoup de villes littorales, la demande est largement tirée par le secondaire, le saisonnier ou l’achat plaisir. À Toulon, ce n’est pas le cas à ce niveau-là. La structure même du parc montre une ville habitée au quotidien, avec 94,2 % de résidences principales, 44,4 % de ménages propriétaires de leur résidence principale et 53,9 % de locataires. Autrement dit, le marché est alimenté par des besoins résidentiels permanents, par des mobilités professionnelles, par des parcours de vie et par des arbitrages patrimoniaux concrets, pas seulement par l’effet carte postale.

Cette attractivité s’observe aussi dans le renouvellement de la population. En 2021, 13,2 % des ménages vivaient à Toulon depuis moins de deux ans et 24,5 % depuis deux à quatre ans ; on peut donc en déduire qu’environ 37,7 % des ménages étaient installés depuis moins de quatre ans. Pour l’immobilier, cela change tout : une ville qui accueille, réoriente et réinstalle régulièrement de nouveaux habitants crée naturellement davantage de transactions, davantage de rotations locatives et davantage de besoins d’accompagnement précis.

Une attractivité qui repose sur des fondamentaux très concrets

Toulon attire parce qu’elle est adossée à des moteurs puissants, pas à une simple réputation. La commune totalise 82 786 emplois au lieu de travail en 2022. La base navale de Toulon, premier port militaire de Méditerranée, regroupe 70 % de la flotte française ; 24 000 personnes y travaillent chaque jour et 2 500 entreprises sont sous contrat. À cela s’ajoute l’Université de Toulon, qui comptait 10 956 étudiants en 2024/2025 sur trois campus. Pour un marché immobilier, cela veut dire une chose simple : la demande n’est pas monolithique. Elle vient de familles, d’actifs, d’étudiants, de personnels de la défense, de professions intermédiaires et de profils patrimoniaux qui n’achètent pas les mêmes biens ni dans les mêmes secteurs.

Il faut ajouter à cela la transformation urbaine du cœur de ville. La requalification du centre ancien est une priorité municipale de long terme, articulée autour de la rénovation des logements, de la reconquête économique et commerciale et d’une offre culturelle renforcée. Fin 2025, la Ville de Toulon rappelait que 600 immeubles, plus de 3 700 logements et 500 devantures commerciales avaient déjà été rénovés. Ce n’est pas un détail d’ambiance : c’est un signal très fort pour la valeur d’usage, la lisibilité patrimoniale et l’attractivité résidentielle de secteurs qui auraient été jugés bien plus risqués il y a encore quelques années.

Pourquoi Toulon peut convenir à des projets immobiliers très différents

Pour une résidence principale, Toulon coche aujourd’hui des cases qu’elle ne cochait pas avec la même évidence auparavant : une masse d’emplois, un vrai tissu de services, une ville centre plus lisible, une offre de quartiers très contrastée et une profondeur de marché réelle. Cela permet aussi bien un achat rationnel d’appartement en cœur de ville qu’une recherche plus familiale sur des secteurs résidentiels. L’intérêt de Toulon, ici, n’est pas d’être uniforme ; c’est d’offrir plusieurs façons d’y vivre.

Pour l’investissement locatif, le socle est tout aussi sérieux. Toulon reste une ville majoritairement composée d’appartements, avec une part élevée de locataires, une base étudiante structurée et des moteurs d’emploi qui entretiennent la demande. Mais c’est aussi une ville où l’investisseur paie très cher ses raccourcis. Un studio mal placé, une copropriété mal tenue ou un immeuble acheté sur le seul critère du prix facial peuvent rapidement dégrader le rendement réel. À Toulon, l’investissement locatif fonctionne moins par automatisme que par sélection.

Pour la résidence secondaire ou le pied-à-terre, Toulon a un profil particulier et très intéressant. La ville n’est pas dominée par ce segment, ce qui évite une partie des excès typiques des marchés purement balnéaires. En revanche, certains secteurs littoraux ou à forte qualité de cadre de vie permettent des achats d’usage à long terme, avec une meilleure base résidentielle que dans des communes beaucoup plus dépendantes du secondaire. C’est souvent un avantage sous-estimé : un marché porté par des habitants permanents résiste mieux aux effets de mode qu’un marché uniquement porté par le loisir.

Toulon n’est pas un prix moyen au m² : c’est une mosaïque de micro-marchés

C’est probablement le point que les analyses trop générales ratent le plus. Les données DVF exploitées à partir des enregistrements officiels de la DGFiP font apparaître, pour 2025, 1 294 ventes à Toulon, dont 81,1 % d’appartements et 13,4 % de maisons. Les niveaux moyens ressortent autour de 2 860 €/m² pour les appartements et 4 639 €/m² pour les maisons. Ces repères sont utiles, mais ils ne disent presque rien à eux seuls sur la valeur réelle d’un bien. D’abord parce que les données DVF sont publiées avec un décalage. Ensuite parce qu’une moyenne communale mélange des marchés qui n’ont pas les mêmes usages, pas les mêmes clientèles et pas les mêmes primes d’emplacement.

C’est d’autant plus vrai que la rareté est structurelle sur certains produits. Les maisons ne représentent que 20,6 % du parc de logements toulonnais, alors qu’elles ne pèsent déjà que 13,4 % des ventes observées en 2025. Ce déséquilibre explique en partie pourquoi les biens familiaux avec extérieur, stationnement ou vraie respirabilité se défendent souvent très différemment des appartements standards. À Toulon, la tension sur les maisons n’est pas un accident de cycle ; elle tient aussi à la structure du stock.

Où Toulon devient particulièrement intéressante selon le projet

Pour une résidence principale familiale, les secteurs des Routes, de Valbertrand, de Siblas, de Claret et plus largement certains tissus au pied du Faron sont à regarder de près. Le PLU de Toulon évoque les Routes, le Cap Brun et la Serinette comme des quartiers résidentiels, et décrit Siblas, Claret et Valbertrand comme un tissu pavillonnaire de qualité. Dans une ville très dominée par l’appartement, ce type de structure urbaine a une valeur stratégique évidente pour les acheteurs qui cherchent de la stabilité résidentielle plus que de la simple surface.

Pour un achat de confort, patrimonial ou de jouissance, Le Mourillon, le Cap Brun et la Corniche du Faron jouent dans une autre catégorie. Les plages du Mourillon représentent plus de 40 hectares, dont 19 hectares dédiés à la baignade, et le PLU signale explicitement des pressions immobilières au niveau du Cap Brun et de la Corniche du Faron. Dans ces secteurs, l’erreur n’est pas de payer plus cher ; l’erreur est de mal payer. Vue, accès, étage, stationnement, extérieur, niveau de nuisance, potentiel de revente : ce sont des marchés où le détail pèse beaucoup plus lourd que la moyenne.

Pour un projet plus patrimonial, locatif ou de première acquisition, le centre historique, la Haute-Ville, Champ-de-Mars, Saint-Jean-du-Var ou Sainte-Musse peuvent offrir des points d’entrée plus lisibles, à condition de raisonner immeuble par immeuble et non quartier par quartier. La requalification du centre ancien améliore la profondeur résidentielle de certains secteurs, mais elle ne dispense jamais d’un vrai travail sur la copropriété, les travaux, la rue, le bruit, la desserte et la cible locative réelle. À nos yeux, c’est là que Toulon récompense le plus l’analyse fine.

Ce que beaucoup de vendeurs, d’acheteurs et d’investisseurs lisent encore mal à Toulon

La première erreur consiste à croire que Toulon est un seul marché. Ce n’est pas le cas. Entre un appartement du centre ancien, un bien au Mourillon, une maison vers Les Routes ou un produit familial du côté de Siblas, on ne parle ni du même usage, ni de la même liquidité, ni du même type d’acheteur final.

La deuxième erreur consiste à raisonner sur le seul prix moyen. À Toulon, le prix moyen peut informer ; il ne suffit jamais à décider. Ce qui fait la vraie valeur, ce sont les écarts de micro-emplacement, la qualité de l’immeuble, la rareté du produit et la cohérence entre le bien et la demande locale.

La troisième erreur consiste à penser qu’un bon bien se vendra toujours seul. Dans un marché plus mature, ce n’est pas seulement le produit qui compte, c’est le positionnement. Un appartement trop cher dans un secteur rationnel se bloque. Une maison bien calibrée dans un secteur rare se défend très vite. Un investissement mal ciblé peut rester rentable sur le papier et décevant dans la vraie vie.

Notre lecture Maison & Vous

Chez Maison & Vous, agence immobilière à Toulon, notre conviction est simple : Toulon est aujourd’hui assez attractive pour accueillir presque tous les projets immobiliers, mais pas assez homogène pour qu’on puisse les traiter avec une lecture générique.

C’est exactement là qu’une agence doit apporter davantage qu’une estimation ou qu’une mise en ligne d’annonce. Entre la Haute-Ville, Le Mourillon, Les Routes, Sainte-Musse, Saint-Jean-du-Var ou un secteur plus résidentiel au pied du Faron, on ne vend pas la même promesse, on ne raconte pas la même valeur, on ne cible pas le même acquéreur et on ne construit pas le même prix de sortie. La bonne stratégie ne consiste pas à “être présent sur Toulon”. Elle consiste à comprendre quel morceau de Toulon vous concerne vraiment.

Pour un vendeur, cette différence se traduit en temps de commercialisation, en qualité des visites et en niveau de négociation. Pour un acquéreur, elle se traduit en confort de vie, en potentiel de revente et en sécurité de décision. Pour un investisseur, elle se traduit en vacance, en rendement net, en capex futurs et en profondeur de demande. À Toulon, une lecture locale approximative coûte vite cher. Une lecture locale juste change le résultat.

Pour comprendre pourquoi Toulon attire aujourd’hui des profils aussi différents, il faut sortir de la lecture globale du “prix moyen au m²”. La ville ne favorise pas les mêmes stratégies selon que l’on cherche à habiter, à investir, à sécuriser un patrimoine ou à acheter un bien de confort. Le bon projet dépend moins de Toulon “en général” que du bon couple secteur + type de bien + usage réel.

Tableau comparatif : quel type de projet immobilier Toulon favorise-t-elle vraiment ?

FAQ

Toulon est-elle une bonne ville pour acheter sa résidence principale ?

Oui. Toulon combine une base d’emplois importante, une forte part de résidences principales, une croissance démographique portée par les arrivées et une offre de quartiers très différenciée, ce qui soutient les projets résidentiels durables.

Toulon est-elle pertinente pour un investissement locatif ?

Oui, mais pas en mode automatique. La ville compte une majorité de locataires, une base étudiante et un parc très dominé par l’appartement, ce qui crée de la demande. En revanche, la rentabilité dépend fortement de la rue, de l’immeuble, des travaux et de la cible locative réelle.

Les maisons sont-elles vraiment rares à Toulon ?

Oui. Elles ne représentent que 20,6 % du parc de logements en 2021, alors que les appartements pèsent 79 %. Cette rareté structurelle explique en partie la tension sur les biens avec extérieur.

Faut-il se fier au prix moyen au m² à Toulon ?

Seulement comme point de départ. Les données DVF donnent des repères utiles, mais elles agrègent des micro-marchés très différents et sont publiées avec un décalage. À Toulon, un prix moyen ne remplace jamais une lecture de secteur et de produit.

Quels secteurs regarder pour une recherche plus familiale ?

Les secteurs des Routes, de Valbertrand, de Siblas, de Claret et certains tissus au pied du Faron sont souvent plus adaptés à une logique familiale, parce qu’ils offrent davantage de formes résidentielles et pavillonnaires que l’hypercentre.

Toulon est-elle surtout une ville de résidence secondaire ?

Non. Les résidences secondaires ne représentent qu’environ 2,4 % du parc en 2022. Toulon reste d’abord une ville de vie, ce qui renforce la solidité résidentielle de son marché