Vendre une résidence secondaire : maîtriser la plus-value en 2026
Par Élodie Lombard
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9 min de lecture
Vendre une résidence secondaire dans le Var, c'est faire face à une seule vraie question : combien restera-t-il après l'impôt sur la plus-value ? La plus-value est le gain réalisé entre l'achat et la vente d'un bien qui n'est pas votre résidence principale. Sur le littoral varois, où un bien acquis il y a quinze ans a souvent pris 40 à 60 % de valeur, l'enjeu se chiffre vite en dizaines de milliers d'euros.
Le piège que je vois trop souvent : un propriétaire signe un compromis enthousiaste, puis découvre chez le notaire qu'il doit 36,2 % de sa plus-value au fisc. Mal anticipée, cette taxation peut transformer une belle vente en déception. Bien préparée, elle se réduit légalement, parfois s'efface totalement. Cet article vous donne le calcul exact, les abattements, les cas d'exonération et les leviers concrets que nous appliquons à chaque mandat — pour que vous décidiez en connaissance de cause, et au bon moment.
« Depuis dix ans sur le littoral varois, une règle ne change pas : ce ne sont jamais les vendeurs les plus pressés qui repartent avec le plus d'argent. Ce sont ceux qui ont calculé leur plus-value avant de poser leur bien sur le marché. » — Élodie Lombard, Maison & Vous
Définition rapide
La plus-value sur résidence secondaire est le bénéfice imposable réalisé lors de la vente d'un logement qui n'est pas votre habitation principale. Elle est taxée à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), avant abattements pour durée de détention. Au-delà de 22 ans de détention, l'impôt sur le revenu disparaît ; au-delà de 30 ans, la taxation est totalement effacée.
Comment se calcule la plus-value d'une résidence secondaire
La plus-value imposable n'est pas le simple écart entre votre prix d'achat et votre prix de vente. Le calcul est plus favorable que beaucoup de propriétaires ne le pensent, car la loi vous autorise à majorer artificiellement votre prix d'acquisition, ce qui réduit mécaniquement le gain taxé.
Concrètement, le prix d'achat retenu peut être augmenté de deux forfaits, sans le moindre justificatif :
- Un forfait de 7,5 % au titre des frais d'acquisition (frais de notaire, commission d'agence supportée à l'achat).
- Un forfait de 15 % pour travaux, applicable dès lors que vous détenez le bien depuis plus de 5 ans — même si vous n'avez gardé aucune facture.
Si vos travaux réels (rénovation, agrandissement, mise aux normes) dépassent ce forfait de 15 %, vous avez intérêt à les déduire sur factures plutôt qu'au forfait. Sur un mas varois rénové, l'écart peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de base taxable en moins. Une fois ce prix d'acquisition corrigé établi, la plus-value brute se calcule par simple soustraction avec le prix de vente.
Cette plus-value brute est alors soumise à deux couches de taxation distinctes : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (article 200 B du CGI) et 17,2 % de prélèvements sociaux (article L.136-7 du Code de la Sécurité sociale). Soit un taux global de 36,2 % avant tout abattement. Et au-delà d'un certain seuil de gain, une surtaxe vient s'ajouter, comme nous le verrons.
La surtaxe sur les grosses plus-values
Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute aux 36,2 % (article 1609 nonies G du CGI). Sur le littoral varois, ce seuil est franchi régulièrement pour les biens vue mer détenus de longue date. C'est précisément là que le calcul de la durée de détention devient stratégique.
Les abattements pour durée de détention : 22 et 30 ans
Voici le principe que tout vendeur doit intégrer : plus vous détenez votre résidence secondaire longtemps, moins vous payez. À partir de la sixième année, chaque année supplémentaire réduit votre base imposable grâce à un système d'abattements progressifs. Mais l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux suivent deux calendriers différents — et c'est cette asymétrie qui surprend.
Pour l'impôt sur le revenu (19 %), l'abattement est de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année. Résultat : exonération totale d'IR au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), le rythme est bien plus lent : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ. Exonération totale de prélèvements sociaux seulement au bout de 30 ans.
Entre 22 et 30 ans de détention, votre vente est donc exonérée d'impôt sur le revenu, mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux. C'est une zone que beaucoup de vendeurs ignorent, et qui change tout dans le calcul d'une cession.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| 6 à 21 ans | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22 ans | Exonération totale | Encore dû (abattement ~28 %) |
| 23 à 29 ans | Exonéré | 9 % / an |
| 30 ans | Exonéré | Exonération totale |
Barème en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026 — articles 150 VC et 1600-0 S du CGI.
Sur un dossier récent à Saint-Cyr-sur-Mer, j'ai accompagné un couple qui détenait un appartement aux Lecques depuis 24 ans. Ils pensaient « payer 36 % » et hésitaient à vendre. Après calcul, leur impôt sur le revenu était nul, et seuls les prélèvements sociaux résiduels restaient dus sur une base déjà fortement abattue. La différence entre leur crainte et la réalité fiscale : près de 40 000 € d'écart. Ils ont vendu sereinement, au prix.
À savoir — la réforme « 17 ans »
Un amendement ramenant l'exonération d'impôt sur le revenu de 22 à 17 ans a été voté par l'Assemblée nationale le 3 novembre 2025. Il n'a finalement pas été retenu dans la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026. Le régime applicable aujourd'hui reste donc bien 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Le sujet reste débattu : ne fondez aucune décision de vente sur une mesure non adoptée.
Les cas d'exonération totale, sans condition de durée
Au-delà des abattements pour durée de détention, plusieurs situations effacent intégralement la plus-value, quelle que soit l'ancienneté du bien. Les connaître, c'est parfois découvrir qu'une vente que l'on croyait lourdement taxée ne l'est pas du tout.
Les principaux cas d'exonération sans condition de durée sont les suivants :
- Vente de la résidence principale : exonérée à 100 %, sans condition de durée, dès lors qu'il s'agit de votre habitation effective au jour de la cession.
- Première vente d'une résidence secondaire remployée dans l'achat d'une résidence principale, sous conditions (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédentes).
- Prix de vente inférieur à 15 000 € (cas rare sur le littoral, mais réel pour des dépendances ou des parts).
- Expropriation ou cession à un organisme de logement social.
- Vendeur retraité ou invalide aux revenus modestes, sous conditions de ressources.
Le cas le plus puissant, et le plus stratégique, reste le premier : transformer sa résidence secondaire en résidence principale avant de vendre. Si vous établissez réellement votre domicile dans votre bien varois et qu'il devient votre habitation effective, sa vente future bascule dans le régime de la résidence principale — donc exonérée. C'est une décision de vie autant que de fiscalité, mais sur un bien vue mer fortement valorisé, l'économie peut être considérable.
Ce qu'il faut retenir
- La résidence principale est toujours exonérée, sans condition de durée.
- Cinq situations effacent la plus-value quelle que soit l'ancienneté du bien.
- Transformer son bien en résidence principale avant la vente peut tout changer.
Réduire légalement la plus-value : les leviers qui marchent
Voici la bonne nouvelle pour les vendeurs : entre le calcul brut et la note réellement payée, il existe une marge de manœuvre parfaitement légale. Les vendeurs qui nous confient leur bien obtiennent souvent une base taxable bien plus faible que ce qu'ils imaginaient — non par optimisation agressive, mais par simple rigueur. Voici les leviers que nous activons systématiquement :
- Reconstituer les travaux sur factures. Si vos travaux réels dépassent le forfait de 15 %, retrouvez vos factures : chaque euro justifié vient gonfler le prix d'acquisition et abaisser la plus-value.
- Intégrer tous les frais d'acquisition. Droits de mutation, émoluments du notaire, commission d'agence à l'achat : le forfait de 7,5 % est souvent dépassé sur les biens de caractère.
- Choisir le bon moment. Vendre quelques mois après un palier d'abattement (la 22ᵉ ou la 30ᵉ année) peut faire basculer toute une tranche d'imposition.
- Étudier la résidence principale. Le levier le plus radical, à manier avec un conseil fiscal, pour les propriétaires qui peuvent réellement y établir leur domicile.
Le conseil d'Élodie
Ma recommandation est toujours la même : avant même de fixer un prix de vente, faites établir une simulation de plus-value. Un bon dossier de travaux retrouvé, c'est souvent 10 000 à 30 000 € de base taxable en moins. Je préfère passer deux heures sur vos factures que vous voir signer trop vite et le regretter chez le notaire.
Ce que nous observons sur le terrain · Maison & Vous
À Bandol et à Sanary, je vois chaque année des propriétaires détenir un bien depuis 19 ou 20 ans et vouloir vendre « tout de suite ». Patienter deux ou trois ans pour franchir le seuil des 22 ans d'exonération d'impôt sur le revenu, c'est parfois 25 000 € qui restent dans leur poche. Les portails ne font jamais ce calcul. Nous, à chaque mandat.
Élodie Lombard · Maison & Vous · Bandol
Vendre une résidence secondaire sur le littoral varois
La fiscalité est nationale, mais la plus-value, elle, dépend du prix auquel vous vendez — et donc du marché local. Or, sur notre territoire, les écarts sont considérables d'une commune à l'autre. Ce que je vois chaque semaine depuis Six-Fours : un même appartement de 60 m² ne se vend pas au même prix selon qu'il regarde le port de Sanary ou les terres de l'arrière-pays.
Voici les fourchettes de prix que nous observons sur le littoral pour 2025-2026 : environ 4 500 à 6 000 €/m² à Bandol, 4 000 à 5 500 €/m² à Sanary-sur-Mer, 3 500 à 5 000 €/m² à Saint-Cyr-sur-Mer (Les Lecques), 3 000 à 4 500 €/m² à Six-Fours-les-Plages, et 3 800 à 5 200 €/m² à La Ciotat. Plus on s'approche de la mer et d'une vue dégagée, plus la valorisation — et donc la plus-value taxable — grimpe.
La saisonnalité compte aussi. Une résidence secondaire mise en vente au printemps, juste avant la haute saison, capte une clientèle d'acquéreurs en quête de pied-à-terre estival. C'est le moment où la demande pour les biens vue mer est la plus forte sur la rade de Toulon comme aux Lecques. Bien préparée, votre vente combine alors le meilleur prix et une fiscalité maîtrisée.
L'analyse Maison & Vous · Littoral varois
Un marché liquide, mais exigeant sur le prix
Le littoral varois reste l'un des marchés les plus demandés de PACA pour les résidences secondaires. Un bien bien présenté et correctement estimé trouve preneur rapidement — mais un prix mal calé, à l'inverse, fige une vente pendant des mois et entame la plus-value finale par les négociations.
Sources : Notaires de France (segment T2-T3 dans le Var) ; barème fiscal au 1ᵉʳ janvier 2026 ; fourchettes de prix Maison & Vous — marché littoral varois 2025-2026.
Pourquoi vendre votre résidence secondaire avec Maison & Vous
Vendre un bien de valeur sur le littoral varois ne se résume pas à publier une annonce. C'est une opération patrimoniale où la fiscalité, le prix et le timing se jouent ensemble. Voici ce que notre accompagnement change concrètement :
Connaissance terrain intime
Nous vivons dans le Var. Nous savons ce que vaut une vue, un quartier, une rue — au-delà des moyennes des portails nationaux.
Accès off-market
Pour les vendeurs qui veulent de la discrétion, nous présentons le bien à notre portefeuille d'acquéreurs avant toute publication.
Simulation de plus-value
Avant la mise en vente, nous chiffrons votre fiscalité réelle et identifions les leviers de réduction légale, en lien avec votre notaire.
Projet de vie, pas transaction
Réseau local de notaires, courtiers et artisans : nous accompagnons votre vente comme un projet, du premier calcul à la signature.
« Si vous retenez une chose de cet article : ne posez jamais votre résidence secondaire sur le marché sans avoir calculé votre plus-value au préalable. Une fois cette étape passée, vous vendez l'esprit tranquille, au bon prix, et vous savez exactement ce qui vous reviendra. C'est ce que je dis à chaque propriétaire avant son premier rendez-vous chez nous. » — Élodie Lombard, Maison & Vous
En résumé
- La plus-value d'une résidence secondaire est taxée à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS), avant abattements, plus une surtaxe au-delà de 50 000 € de gain net.
- L'impôt sur le revenu disparaît à 22 ans de détention, les prélèvements sociaux à 30 ans : la durée est votre meilleur allié.
- Forfait frais 7,5 %, forfait travaux 15 % (ou réel), exonérations spécifiques : la base taxable se réduit légalement.
- Sur le littoral varois, prix de vente et fiscalité se jouent ensemble : une simulation avant la mise en vente est indispensable.
Maison & Vous — Votre expert littoral varois
Combien vous restera-t-il vraiment de votre vente ?
Avant de poser votre résidence secondaire sur le marché, faites estimer votre bien et simuler votre plus-value avec notre équipe, à Bandol, Sanary ou Saint-Cyr. Gratuit et sans engagement.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition de la plus-value sur une résidence secondaire en 2026 ?+
La plus-value nette est taxée à 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu (article 200 B du CGI) et 17,2 % de prélèvements sociaux (article L.136-7 du CSS), avant abattements pour durée de détention. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une surtaxe progressive de 2 à 6 % vient s'ajouter. Sur le littoral varois, où les biens vue mer atteignent des valorisations élevées, ce seuil de surtaxe est souvent franchi pour les détentions longues.
Après combien d'années une résidence secondaire est-elle exonérée ?+
L'exonération est progressive et asymétrique. L'impôt sur le revenu (19 %) s'efface totalement après 22 ans de détention, grâce à un abattement de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année. Les prélèvements sociaux (17,2 %) ne disparaissent qu'après 30 ans, avec un abattement plus lent. Entre 22 et 30 ans, votre vente est donc exonérée d'impôt sur le revenu mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux. Barème en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026.
La réforme « 17 ans » a-t-elle été adoptée ?+
Non. Un amendement ramenant l'exonération d'impôt sur le revenu de 22 à 17 ans a été voté par l'Assemblée nationale le 3 novembre 2025, dans le cadre du débat sur le budget. Il n'a finalement pas été retenu dans la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026. Le régime applicable reste donc 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Le sujet demeure régulièrement remis sur la table : prudence avant de fonder une décision de vente sur une mesure non adoptée.
Comment réduire légalement la plus-value de mon bien ?+
Plusieurs leviers existent : majorer le prix d'acquisition du forfait frais d'achat de 7,5 %, ajouter les travaux (forfait 15 % après 5 ans de détention ou montant réel sur factures, souvent plus avantageux), conserver le bien jusqu'à franchir un palier d'abattement, ou — levier le plus radical — transformer le bien en résidence principale avant la vente. Chaque situation mérite une simulation chiffrée réalisée avec votre notaire et votre agent.
Combien se vend une résidence secondaire sur le littoral varois ?+
Les fourchettes 2025-2026 que nous observons varient fortement par commune : environ 4 500 à 6 000 €/m² à Bandol, 4 000 à 5 500 €/m² à Sanary-sur-Mer, 3 500 à 5 000 €/m² à Saint-Cyr-sur-Mer, 3 000 à 4 500 €/m² à Six-Fours-les-Plages et 3 800 à 5 200 €/m² à La Ciotat. L'emplacement, la vue et l'état du bien font ensuite toute la différence. Une estimation précise reste indispensable pour calculer votre plus-value réelle.
La vente de ma résidence principale est-elle taxée ?+
Non. La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, sans condition de durée de détention, dès lors que le logement constitue votre résidence habituelle et effective au jour de la vente. C'est précisément ce qui rend la transformation d'une résidence secondaire en résidence principale, lorsqu'elle est réelle, si intéressante sur le plan fiscal.
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