Vendre un logement classé F ou G sur le littoral varois reste possible — mais à condition de ne pas subir le prix que le marché impose désormais à ces biens. Décote réelle, audit énergétique, calendrier 2026 : voici comment décider, en connaissance de cause, s'il faut rénover avant de vendre ou vendre en l'état.
Définition rapide
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), c'est-à-dire très énergivore. Ces biens restent vendables, mais leur faible performance énergétique pèse directement sur leur prix de vente et sur les obligations du vendeur.
Ce qu'un DPE F ou G vous coûte vraiment à la vente
Le risque que peu de propriétaires anticipent n'est pas de ne pas trouver d'acheteur : c'est de vendre 15 à 25 % sous la valeur que leur bien aurait avec un meilleur classement. Lorsque j'accompagne des vendeurs aux Lecques ou à Sanary, la mauvaise surprise vient rarement de l'absence de visites — elle vient de l'offre, systématiquement minorée du « budget travaux » que l'acheteur a déjà chiffré dans sa tête.
Les chiffres confirment ce que nous voyons sur le terrain. Selon les Notaires de France (étude « Valeur verte », transactions 2024), une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu'une maison équivalente classée D ; pour un appartement, l'écart est de 12 %. Plus parlant encore : perdre une seule classe au DPE représente environ −8 % sur le prix d'une maison et −4 % pour un appartement (Notaires de France, Bilan immobilier 2025).
Et cette décote se durcit. Avec l'interdiction progressive de louer les passoires, les logements F et G se reportent vers la vente : en 2024, les biens classés E, F ou G ont représenté 40 % des transactions de logements anciens (Notaires de France). Plus l'offre augmente, plus l'acheteur négocie — et sur un marché d'acheteurs avertis comme le nôtre, c'est là que se joue la différence entre un prix défendu et un prix bradé.
La loi en 2026 : ce qui s'impose au vendeur d'une passoire
Première bonne nouvelle : vendre une passoire thermique n'est jamais interdit. Les interdictions issues de la loi Climat et Résilience concernent la location, pas la vente. Ce qui change pour le vendeur, ce sont les diagnostics à fournir et la lecture qu'en font les acheteurs.
Le calendrier locatif reste néanmoins le moteur du marché, car il fixe la valeur d'usage du bien pour un investisseur : un logement classé G est interdit à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement F le sera au 1ᵉʳ janvier 2028 et un logement E au 1ᵉʳ janvier 2034 (en métropole). À cela s'ajoute le gel des loyers des biens F et G, déjà en vigueur depuis août 2022. Autrement dit, un investisseur qui achète votre passoire achète aussi une obligation de travaux à échéance connue — et il la déduit du prix.
Pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 ; il a été étendu aux biens classés E le 1ᵉʳ janvier 2025. Ce document, plus complet que le DPE, propose des scénarios de travaux chiffrés et doit être remis à l'acquéreur dès les premières visites. Il ne concerne pas les appartements en copropriété.
Un point d'actualité mérite votre attention. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, l'abaissement du coefficient de conversion de l'électricité (de 2,3 à 1,9, arrêté du 13 août 2025) a fait sortir près de 850 000 logements du statut de passoire sans aucun travaux. Si votre bien est chauffé à l'électricité et que son DPE date d'avant 2026, il peut déjà valoir une classe de plus aujourd'hui : la mise à jour est gratuite via l'Observatoire DPE de l'Ademe. C'est le premier réflexe avant toute décision.
Enfin, un projet de loi de relance du logement, annoncé le 23 avril 2026, vise à remettre sur le marché des logements F et G vacants à condition d'engager des travaux dans des délais courts. Tant qu'il n'est pas adopté, il ne change rien aux échéances — mais il confirme la direction. Pour les propriétaires concernés par la location, c'est une raison de plus de regarder de près la réglementation de la location, y compris en saisonnier.
Rénover avant de vendre, ou vendre en l'état ?
C'est la vraie question, et la réponse n'est jamais automatique. Ce que vivent souvent les propriétaires, c'est l'inverse du bon ordre : ils lancent des travaux lourds par réflexe, puis ne récupèrent pas leur mise — ou bradent en l'état par découragement, alors qu'un geste ciblé aurait suffi. Entre les deux, il existe presque toujours une stratégie plus fine.
Le calcul de base est simple. Sortir un logement du statut de passoire coûte en moyenne 38 000 € — de l'ordre de 15 000 € pour un appartement à 60 000 € pour une maison (rapport Sichel, 2021). À mettre en face du gain de valeur : sur une maison, regagner deux classes (de F à D) peut représenter, aux niveaux de prix du littoral, bien plus que le coût des travaux. Sur un petit appartement très demandé, l'écart est souvent plus faible et la rénovation moins rentable.
Le conseil d'Élodie
Avant de signer le moindre devis, faites établir un « DPE projeté » : il chiffre la classe que votre bien atteindrait après tel ou tel travaux. C'est l'outil qui transforme une dépense subie en argument de vente — et qui évite de rénover ce qui ne se revendra jamais.
- → Vérifiez d'abord si la réforme DPE 2026 a déjà reclassé votre bien, sans travaux.
- → Sur une maison, la décote justifie souvent des travaux ciblés ; sur un petit appartement tendu, rarement.
- → Le DPE projeté et l'audit énergétique sont des arguments de vente, pas seulement des contraintes.
Vendre une passoire sur le littoral varois en 2026
Notre côte a une particularité que les grilles nationales ignorent : une grande partie du parc balnéaire de Bandol, Sanary-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages ou Saint-Cyr-sur-Mer a été construite entre 1970 et 1985, en simple vitrage et chauffage électrique. Beaucoup de ces résidences vue mer, très désirables par ailleurs, sont aujourd'hui classées E ou F. Sur les derniers dossiers que nous avons suivis dans les résidences des Lecques à Saint-Cyr-sur-Mer, le DPE est devenu le premier sujet de négociation, avant même la vue.
Le piège local est double. L'emplacement protège : un appartement front de mer reste rare et recherché, ce qui amortit la décote. Mais nos acheteurs sont parmi les mieux informés de France — souvent des secondo-accédants venus de Paris ou Lyon, patients, qui intègrent froidement le coût des travaux. C'est précisément l'écart entre le prix espéré et le prix signé qui se creuse ici, comme nous l'avons détaillé dans notre analyse de l'écart entre prix affiché et prix vendu.
Pourquoi Maison & Vous pour vendre un bien énergivore
Vendre une passoire au bon prix n'est pas une question de chance : c'est une question de méthode. Les vendeurs qui nous confient ce type de bien obtiennent un prix défendu parce que nous transformons le DPE, souvent vécu comme un handicap, en cadre de négociation maîtrisé.
Nous savons quelles résidences des années 1970-1985 sont concernées, secteur par secteur, et comment l'acheteur local valorise réellement la vue malgré le DPE.
DPE projeté, audit, scénarios de travaux chiffrés : nous préparons le dossier pour désamorcer la négociation avant qu'elle ne commence.
Investisseurs prêts à rénover ou acquéreurs résidence principale : nous orientons votre bien vers le bon profil, y compris en off-market.
Un réseau d'artisans certifiés du Var pour chiffrer des travaux réalistes — un atout face au pic de demande attendu avant 2028.
La valeur verte n'est plus un détail : elle décide du prix
Sur le littoral varois, l'emplacement reste roi — mais le DPE est devenu le second juge de paix. Un bien rare et bien positionné peut absorber une partie de la décote ; un bien standard la subit pleinement. Notre conviction : on ne combat pas une passoire en cachant son étiquette, on la vend en maîtrisant le récit travaux face à un acheteur informé.
Sources : Notaires de France — Valeur verte (transactions 2024) et Bilan immobilier 2025.
Une fois cette stratégie posée, mes clients me disent tous la même chose : le DPE cesse d'être une menace pour devenir un point de négociation comme un autre. Mon conseil, après dix ans sur cette côte : ne décidez jamais de vendre ou de rénover une passoire sans avoir d'abord chiffré les deux scénarios. C'est la méthode qu'Élodie Lombard et l'équipe appliquent avant chaque mise en vente, qu'il s'agisse de vendre un bien à Six-Fours-les-Plages ou d'arbitrer entre conserver, vendre ou transmettre.
- Une passoire thermique (DPE F ou G) reste vendable : seules les locations sont progressivement interdites (G en 2025, F en 2028, E en 2034).
- La décote est réelle et se durcit : jusqu'à −25 % sur une maison G, et environ −8 % par classe perdue (Notaires de France, 2024-2025).
- Avant tout, vérifiez si la réforme DPE 2026 a déjà reclassé votre bien chauffé à l'électricité, sans travaux.
- Rénover ou vendre en l'état se décide au cas par cas, après avoir chiffré les deux scénarios (DPE projeté + audit).
Maison & Vous — Votre expert littoral varois
Votre bien est classé E, F ou G ? Chiffrons les deux scénarios.
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