Résidence secondaire dans le Var : vendre, conserver, louer ou transmettre ?
Le guide patrimonial pour les propriétaires du littoral varois — fiscalité réelle, marché 2026, transmission, location post loi Le Meur
Par Élodie Lombard
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14 min de lecture
"On ne peut pas la vendre — c'est la maison de famille." Combien de fois ai-je entendu cette phrase, avant que le même propriétaire me rappelle deux ans plus tard, las de payer les charges, los de gérer la location à distance, et finalement prêt à décider. La résidence secondaire dans le Var est souvent le bien le plus chargé d'affect — et le moins bien analysé financièrement. Ce guide vous donne les chiffres réels, les options concrètes et le cadre pour décider.
Que faire de sa résidence secondaire dans le Var ?
Quatre options existent — et chacune a une logique financière différente. Vendre : déclenche la fiscalité sur la plus-value, libère un capital à réinvestir, supprime les charges. Conserver et occuper : coût annuel réel (taxe foncière + taxe d'habitation majorable jusqu'à 60% dans les communes tendues + charges + entretien) à mettre en regard de l'usage réel. Louer : rendement possible, mais la loi Le Meur (2026) restreint la location saisonnière dans plusieurs communes varoise et impose un DPE conforme. Transmettre : abattement de 100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans (CGI art. 779), démembrement, SCI familiale — des outils qui réduisent la fiscalité successorale mais nécessitent une anticipation. La bonne décision dépend de votre situation fiscale, de votre horizon, de la valeur réelle du bien sur le marché local et de vos objectifs familiaux. Il n'y a pas de réponse universelle — il y a votre réponse.
Le coût réel d'une résidence secondaire dans le Var — ce que les propriétaires oublient de calculer
Avant de choisir entre vendre, conserver, louer ou transmettre, il faut poser une question que la plupart des propriétaires n'ont jamais posée sérieusement : combien me coûte réellement ce bien chaque année ?
Cette question est inconfortable parce que la réponse révèle parfois que le bien coûte bien plus qu'il ne rapporte — et que l'attachement affectif finance silencieusement un passif patrimonial.
Les charges récurrentes à intégrer
| Charge | Base légale | Spécificité varoise |
|---|---|---|
| Taxe foncière | CGI art. 1380 | Variable selon commune et valeur cadastrale. Peut représenter plusieurs milliers d'euros sur le littoral. |
| Taxe d'habitation résidences secondaires | CGI art. 1407 | Subsiste pour les résidences secondaires. Majorable jusqu'à 60% par les communes en zone tendue (dont plusieurs communes varoise). |
| Charges de copropriété (si appartement) | Loi 10 juillet 1965 | Courantes + provisions travaux. À vérifier : les résidences avec piscine ou espaces communs importants génèrent des charges élevées. |
| Assurance habitation | — | Tarif résidence secondaire souvent supérieur à la résidence principale en raison des périodes de vacance. |
| Entretien et travaux | — | Bien en bord de mer : corrosion, humidité, climatisation. Coût d'entretien structurellement plus élevé que l'intérieur des terres. |
| Frais de gestion à distance | — | Si vous habitez loin : déplacements, mandataire local pour les urgences, état des lieux saisonnier. |
Les communes peuvent appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires jusqu'à 60% (loi de finances 2023, applicable aux communes classées en zone tendue). Plusieurs communes du littoral varois appliquent cette majoration. Un bien avec une taxe d'habitation de base de 2 000 € peut ainsi se voir appliquer une taxe réelle de 3 200 €. Vérifiez le montant exact auprès de votre commune ou sur votre avis d'imposition.
Source : Article 1407 ter du Code général des impôts · Loi de finances 2023.
« Quand je demande aux propriétaires de me donner le coût annuel réel de leur résidence secondaire, la plupart citent la taxe foncière et l'assurance. Ils oublient la taxe d'habitation majorée, les provisions travaux de la copropriété, les coûts d'entretien liés au littoral et les déplacements pour gérer le bien à distance. Quand on additionne tout, certains propriétaires découvrent que leur résidence secondaire leur coûte 8 000 à 15 000 € par an — pour un usage de 3 à 4 semaines. Ça ne veut pas dire qu'il faut vendre. Ça veut dire qu'il faut le savoir avant de décider. »
Option 1 — Vendre : libérer un capital, déclencher la fiscalité
Vendre sa résidence secondaire dans le Var libère un capital — parfois considérable, compte tenu de la progression des prix sur le littoral ces dernières années. Mais cette vente déclenche une fiscalité sur la plus-value qu'il faut anticiper.
La fiscalité de la plus-value immobilière sur résidence secondaire
La plus-value brute = Prix de vente − Prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition forfaitaires à 7,5% ou frais réels, et des travaux justifiés ou forfait de 15% si détention > 5 ans).
Cette plus-value est soumise à deux prélèvements cumulés :
· Impôt sur le revenu : 19% (après abattements pour durée de détention)
· Prélèvements sociaux : 17,2% (après abattements différents)
Taux maximum combiné avant abattements : 36,2%
Source : CGI art. 150 U et suivants.
Les abattements pour durée de détention — clé du calcul
| Durée de détention | Abattement IR (19%) | Abattement prélèvements sociaux (17,2%) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22e année | 4% (exonération totale IR) | 1,60% |
| De 23 à 29 ans | Exonéré IR ✓ | 9% par an |
| 30 ans et plus | Exonéré IR ✓ | Exonéré prélèvements sociaux ✓ |
Source : CGI art. 150 VC. Abattements applicables aux cessions de résidences secondaires.
La durée de détention est donc déterminante. Un bien détenu depuis 25 ans bénéficie d'une exonération totale d'impôt sur le revenu et d'un abattement significatif sur les prélèvements sociaux. Un bien acheté il y a 8 ans génère une imposition significativement plus lourde.
Sur le littoral varois, la progression des prix depuis 2019-2020 a généré des plus-values importantes sur les biens acquis il y a 10 à 15 ans. Mais si le bien a été acquis depuis plus de 22 ans, la plus-value à l'IR est totalement exonérée — ce qui change radicalement l'équation et peut rendre la vente très avantageuse fiscalement. La durée de détention est le premier paramètre à vérifier avec votre notaire.
Après la vente : réinvestir le capital
Le capital libéré par la vente d'une résidence secondaire varoise peut être réinvesti dans différentes enveloppes selon votre situation : assurance-vie, PER, investissement locatif moins gourmand en gestion, ou transmission directe aux enfants. C'est sur ce point qu'intervient notre partenariat avec FC Patrimoine et Conseils — pour analyser le meilleur dispositif selon votre tranche d'imposition et vos objectifs.
Option 2 — Conserver et occuper : le choix du cœur, analysé avec la tête
Conserver sa résidence secondaire varoise est souvent le choix instinctif — et il peut être parfaitement rationnel. Mais il doit être rationnel, pas seulement affectif. Deux questions honnêtes à se poser :
1. L'usage réel justifie-t-il le coût annuel ?
Calculez le coût de détention annuel (charges, impôts, entretien), divisez-le par le nombre de nuits que vous occupez réellement le bien chaque année. Si le coût par nuit dépasse ce que vous paieriez dans une location similaire dans la zone, le calcul mérite réflexion.
2. Le bien va-t-il continuer à se valoriser ?
Sur le littoral varois, la valorisation a été forte ces dernières années — mais elle n'est pas garantie. Des facteurs peuvent peser : la dégradation du DPE (impact de la loi Climat), les restrictions croissantes sur les résidences secondaires dans les zones tendues, et le risque de marchés régionaux différenciés selon la proximité de la mer.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros (CGI art. 964). La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur. La résidence secondaire est intégrée pour sa valeur de marché sans abattement particulier. Sur le littoral varois, une villa à 900 000 € combinée à une résidence principale de 600 000 € peut dépasser le seuil IFI — avec une imposition annuelle sur l'ensemble du patrimoine immobilier net excédant 1,3 M€.
Source : CGI art. 964 à 983.
Option 3 — Louer : rendement possible, contraintes croissantes
Louer sa résidence secondaire varoise en son absence peut partiellement ou totalement couvrir les charges annuelles. Mais la législation sur la location meublée — surtout saisonnière — se resserre fortement depuis 2024-2026.
Location saisonnière (type Airbnb) : l'impact de la loi Le Meur 2026
La loi Le Meur (adoptée en 2024, entrée pleinement en vigueur en 2026) renforce les restrictions à la location meublée touristique de courte durée. Mesures principales applicables dans les communes varoise concernées :
· Déclaration en mairie obligatoire avec numéro d'enregistrement sur toutes les plateformes
· Quota de nuitées annuelles limité à 120 nuits par an pour les résidences principales (règle inchangée)
· Obligation de DPE pour les meublés touristiques : les logements classés F ou G sont progressivement exclus de la location saisonnière
· Pouvoir renforcé des communes pour limiter ou encadrer la location touristique dans les zones tendues
Source : Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur).
Pour les propriétaires de résidences secondaires varoise souhaitant louer en saisonnier, la loi Le Meur crée deux nouvelles contraintes : vérifier que le bien est conforme au DPE requis, et s'assurer que la commune n'a pas instauré de règles restrictives supplémentaires. Notre article complet sur la loi Le Meur dans le Var en 2026 détaille les règles commune par commune.
Location longue durée : moins de rendement, moins de contraintes
| Critère | Location saisonnière | Location longue durée |
|---|---|---|
| Rendement brut potentiel | Plus élevé (prix à la nuit) | Moins élevé mais régulier |
| Contraintes légales 2026 | Élevées (loi Le Meur, DPE, déclaration) | Réduites (bail loi 1989) |
| Disponibilité personnelle | Nulle pendant les périodes louées | Nulle pendant le bail |
| Gestion | Intensive (ménages, arrivées, départs) | Plus simple (1 locataire stable) |
| Fiscalité des revenus | BIC (réel ou micro-BIC 50% abattement) | Revenus fonciers (réel ou micro-foncier 30%) |
| Impact sur la valeur du bien | Neutre à court terme | Possible décote à la revente si bail en cours |
La location meublée non professionnelle (LMNP) permet d'amortir comptablement le bien et le mobilier, réduisant significativement l'imposition des revenus locatifs. Ce statut est accessible sans plafond de revenus pour les propriétaires louant en meublé. Attention : la réforme de l'amortissement LMNP fait l'objet de discussions législatives — à vérifier avec un conseiller fiscal pour 2026.
Option 4 — Transmettre : anticiper pour protéger
La transmission d'une résidence secondaire varoise à ses enfants ou petits-enfants est souvent le projet le plus cher aux propriétaires — et le moins bien préparé. Car sans anticipation, la fiscalité successorale peut représenter une charge considérable pour les héritiers.
Les droits de succession sur une résidence secondaire : le barème réel
| Part nette taxable (par héritier, en ligne directe) | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5% |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10% |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15% |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20% |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30% |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40% |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45% |
Source : CGI art. 777 — Barème des droits de mutation à titre gratuit en ligne directe (applicable en 2026).
L'abattement de 100 000 € par enfant par parent (CGI art. 779) s'applique avant ce barème. Pour une villa valant 600 000 € transmise par un couple à deux enfants, l'abattement total est de 400 000 € (100 000 × 2 parents × 2 enfants) — la base taxable tombe à 200 000 €, soit 100 000 € par enfant imposé à 20%, soit 20 000 € de droits par enfant. Sans anticipation : 40 000 € de droits à payer pour hériter.
Les 3 outils pour réduire la fiscalité de transmission
Attendre la succession pour transmettre, c'est laisser la totalité des droits à la charge des héritiers — sans avoir utilisé les abattements qui se renouvellent tous les 15 ans. Pour un bien de 600 000 € transmis sans anticipation à deux enfants, les droits de succession peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros évitables avec une donation échelonnée commencée 15 ans avant.
Le comparatif des 4 options — synthèse
| Option | Avantage principal | Inconvénient principal | Fiscalité | Recommandée si... |
|---|---|---|---|---|
| 🔴 Vendre | Capital libéré, charges supprimées | Déclenche la plus-value, perd le bien | Plus-value 0% après 22 ans (IR) · 36,2% max avant exonération | Détention > 22 ans ET capital à réinvestir utilement |
| 🟡 Conserver | Attachement préservé, valorisation potentielle | Coût annuel réel souvent sous-estimé · IFI possible | IFI si patrimoine > 1,3M€ net · TH majorée | Usage réel régulier ET valorisation attendue ET pas d'IFI |
| 🟠 Louer | Génère des revenus, couvre les charges | Contraintes loi Le Meur, DPE, gestion | BIC (LMNP) ou revenus fonciers selon statut | Bien conforme DPE · Gestion déléguée possible · Rendement suffisant |
| 🟢 Transmettre | Optimise la fiscalité successorale · Protège les héritiers | Perte de flexibilité · Complexité juridique | Abattement 100K€/enfant/parent · Droits réduits par démembrement ou SCI | Horizon de détention long · Enfants adultes · Anticipation à 15+ ans |
Ce tableau est indicatif. La bonne option dépend de votre situation fiscale, de votre âge, de la valeur du bien et de votre situation familiale. Une analyse patrimoniale individualisée est indispensable.
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Résidence secondaire dans le Var
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Ce que dit le marché varois en 2026 — pourquoi la localisation change tout
La décision de vendre, conserver ou transmettre est directement influencée par la valeur actuelle du bien et les perspectives du marché local. Ces deux éléments varient considérablement selon la commune sur le littoral varois.
| Commune | Prix médian indicatif 2026 | Profil marché | Impact sur la décision |
|---|---|---|---|
| Bandol | 5 500 – 6 500 €/m² | Rareté des biens · Forte demande · Résidences secondaires ~42% | Valorisation élevée = droits de succession potentiellement importants · Vente favorable si exonération plus-value |
| Sanary-sur-Mer | ~6 256 €/m² (MA, avr. 2026) | Marché très recherché · Délais de vente courts pour les biens bien positionnés | Capital libéré significatif · Zone tendue = TH majorée à vérifier |
| La Ciotat | 3 800 – 4 800 €/m² | Forte progression sur 5 ans · Acheteurs plus diversifiés | Plus-value bien réelle si achat pré-2020 · Rendement locatif plus accessible |
| Saint-Cyr-sur-Mer | 3 800 – 4 800 €/m² | Marché stable · Demande soutenue des acquéreurs Aix/Marseille | Bon compromis entre valorisation et accessibilité à la transmission |
| Six-Fours / Le Brusc | 3 200 – 4 200 €/m² | Secteur en montée · Le Brusc très recherché sur le front de mer | Potentiel locatif saisonnier intéressant · Droits de succession plus gérables |
Sources : Meilleurs Agents, Notaires de France, observation terrain Maison & Vous 2025-2026. Prix indicatifs selon le type de bien et son emplacement précis.
Ces chiffres sont des indicateurs de marché, pas des valeurs précises pour votre bien. La valeur réelle d'un appartement à Sanary avec vue partielle sur mer et DPE D est très différente d'un appartement sans vue avec DPE F dans la même commune. C'est précisément cette lecture micro-locale que Maison & Vous apporte dans l'analyse patrimoniale — une donnée qu'un conseiller en gestion de patrimoine national ne peut pas fournir.
Comment prendre la bonne décision — les questions à se poser
Il n'y a pas de bonne réponse universelle à "que faire de ma résidence secondaire dans le Var ?". Il y a votre réponse, qui dépend de sept paramètres précis :
« L'analyse patrimoniale d'une résidence secondaire varoise, c'est l'intersection de deux expertises que personne n'a seul : la valeur réelle du bien sur le marché local (ce qu'on apporte chez Maison & Vous), et la situation fiscale et successorale globale du propriétaire (ce qu'apporte FC Patrimoine et Conseils). Quand on croise les deux, on arrive souvent à des conclusions très différentes de l'intuition initiale. Un propriétaire qui voulait "absolument garder la villa" découvre que la vendre maintenant et réinvestir dans une assurance-vie lui permettrait de transmettre deux fois plus à ses enfants. Un autre qui voulait vendre rapidement découvre qu'attendre deux ans — le temps d'atteindre 22 ans de détention — lui évite l'intégralité de l'impôt sur la plus-value. »
