Depuis le décret du 13 février 2026, Six-Fours-les-Plages rejoint Sanary-sur-Mer et Bandol sur la liste des communes concernées par le recul du trait de côte. Concrètement, si vous possédez un bien en bord de mer ici, une chose change tout de suite : à la vente comme à la location, vous devrez désormais informer l'acquéreur ou le locataire de cette exposition, via l'état des risques. Mal préparé, ce point peut faire trébucher une transaction ; bien anticipé, il devient un simple élément de dossier. Voici ce que la loi Climat impose réellement — et ce qu'elle ne dit pas.
Dans cet article
- Le recul du trait de côte, c'est quoi exactement ?
- Sanary, Six-Fours, Le Brusc sont-ils concernés ?
- Qu'est-ce qui change pour les propriétaires ?
- Mon bien va-t-il perdre de la valeur ?
- Que vérifier avant d'acheter en bord de mer ?
- Vivre à Sanary & Six-Fours en 2026
- Pourquoi Maison & Vous
- Questions fréquentes
Le recul du trait de côte, c'est quoi exactement ?
Le recul du trait de côte désigne le déplacement vers les terres de la limite entre la mer et le littoral, sous l'effet de l'érosion. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 oblige les communes « particulièrement vulnérables » à anticiper ce phénomène dans leurs documents d'urbanisme, sur deux horizons : 0-30 ans et 30-100 ans.
Il faut distinguer deux choses que l'on confond souvent. La submersion marine, c'est la mer qui recouvre temporairement un terrain lors d'une tempête. Le recul du trait de côte, lui, est un retrait durable et progressif de la côte : la falaise s'effrite, la plage maigrit, la limite terre-mer avance vers l'intérieur. C'est un phénomène lent, mesuré sur des décennies, pas un raz-de-marée.
La loi n° 2021-1104 dite « loi Climat et Résilience » a créé un régime juridique spécifique pour ce phénomène (article L321-15 du code de l'environnement, articles L121-22-1 à 12 du code de l'urbanisme). Le principe : repérer les communes exposées, puis adapter leur urbanisme pour ne plus autoriser n'importe quoi n'importe où sur le littoral, et préparer l'avenir des biens menacés.
Point essentiel, et souvent mal compris : cette liste repose sur le volontariat. Lorsque j'accompagne des propriétaires inquiets après avoir lu « commune menacée » dans la presse, je commence toujours par les rassurer sur ce point : une commune n'est pas « punie » par l'État, elle délibère pour entrer dans le dispositif et accéder à des outils d'adaptation. Six-Fours-les-Plages avait délibéré en ce sens dès février 2022 ; son inscription n'a été formalisée par décret qu'en février 2026.
Selon le ministère de la Transition écologique (décret du 10 juin 2024), il s'agit explicitement d'un dispositif « volontaire » mettant à disposition des élus des outils pour anticiper : droit de préemption spécifique, mobilisation des établissements publics fonciers, bail réel d'adaptation à l'érosion côtière, possibilité de déroger à certaines règles de la loi Littoral sous conditions.
Sanary, Six-Fours et Le Brusc sont-ils vraiment concernés ?
Oui — et c'est récent pour l'une d'elles. La liste officielle des communes exposées au recul du trait de côte est fixée par le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022, complété au fil de l'eau. Sa dernière mise à jour, le décret n° 2026-95 du 13 février 2026, a ajouté une cinquantaine de communes en France, dont quatre dans le Var.
Dans le détail, sur notre secteur :
- Sanary-sur-Mer (83123) — déjà inscrite via une révision antérieure du décret.
- Six-Fours-les-Plages (83129) — ajoutée par le décret du 13 février 2026, avec Hyères, Le Pradet et Saint-Mandrier.
- Le Brusc — n'est pas une commune mais un quartier de Six-Fours : il est donc couvert par l'inscription de Six-Fours.
- Bandol (83009) et Saint-Cyr-sur-Mer (83112) — également présentes sur la liste.
Être inscrite sur la liste ne signifie pas que toute la commune va « tomber à la mer ». Tant que la carte locale d'exposition n'est pas adoptée et intégrée au PLU, aucune zone précise n'est encore réglementée. L'inscription enclenche un travail de cartographie à 30 et 100 ans, dont les conséquences sur chaque parcelle se mesureront ensuite, document par document.
C'est d'ailleurs une nuance qui compte ici. Sur les derniers dossiers que nous avons suivis entre Le Brusc et la presqu'île du Gaou, je le constate : le littoral de Six-Fours et de Sanary est en grande partie rocheux — calanques, criques, pointes calcaires — et n'a pas du tout la même vulnérabilité qu'un cordon dunaire de la côte atlantique. L'enjeu, chez nous, est davantage l'anticipation réglementaire que l'urgence physique.
Concrètement, qu'est-ce qui change pour un propriétaire ?
Pour la grande majorité des propriétaires, le changement immédiat n'est pas une démolition ni une expropriation : c'est une obligation d'information. Depuis que la loi Climat a modifié l'article L125-5 du code de l'environnement, l'état des risques (ERP) doit mentionner si le bien se situe dans une zone exposée au recul du trait de côte, à l'horizon 30 ans ou 30-100 ans.
Cet état des risques est obligatoire pour toute vente et toute location d'un bien situé dans une commune concernée. Et un détail change la donne en pratique : depuis l'entrée en vigueur du dispositif, le vendeur doit remettre l'ERP au candidat acquéreur dès la première visite, et non plus seulement au moment du compromis. L'acheteur intègre donc le risque dans sa réflexion d'emblée.
Le conseil d'Élodie
Ne voyez pas l'état des risques comme un boulet, mais comme un argument de transparence. Un dossier propre, à jour, accompagné des informations Géorisques de la parcelle, rassure l'acheteur au lieu de l'inquiéter. À Sanary comme à Six-Fours, ce sont les vendeurs qui découvrent le sujet la veille de la signature qui se retrouvent en position de faiblesse, pas ceux qui l'ont anticipé.
Trois précisions juridiques récentes méritent votre attention, car elles renforcent votre responsabilité de propriétaire :
- 1.Validité et actualité de l'ERP. L'état des risques est valable 6 mois. Mais depuis un arrêt de la Cour de cassation du 19 février 2026, il doit aussi refléter la réglementation en vigueur au jour de la signature de l'acte : si le zonage évolue entre-temps, le document doit être actualisé.
- 2.La responsabilité reste la vôtre. Même si l'agent ou un diagnostiqueur établit l'ERP, l'obligation légale d'information pèse sur le propriétaire vendeur ou bailleur. Le notaire vérifie sa présence et sa validité.
- 3.Un nouveau mécanisme de consignation. Le décret n° 2026-275 du 16 avril 2026 organise une obligation de consignation financière pour certaines constructions nouvelles autorisées en zone exposée, destinée à couvrir une éventuelle démolition future.
- →L'état des risques doit désormais mentionner l'exposition au recul du trait de côte, pour toute vente comme pour toute location.
- →Le document se remet dès la première visite, pas au compromis : la transparence devient un atout commercial.
- →La responsabilité de l'information reste au propriétaire, même quand un professionnel l'établit pour lui.
Mon bien va-t-il perdre de la valeur ?
C'est la première question que l'on me pose, et la réponse honnête est : cela dépend de la position exacte de votre bien, pas de l'inscription de la commune en elle-même. Une information figurant dans l'état des risques peut effectivement peser sur la valeur vénale et sur les possibilités d'aménagement futur — c'est un point que tout acquéreur avisé examine désormais.
Mais il faut raison garder. La très grande majorité des biens de Sanary, de Six-Fours ou du Brusc ne sont pas en première ligne d'érosion. Un appartement en cœur de ville, une villa sur les hauteurs d'Ollioules-Sanary, une maison à 800 mètres du rivage ne sont pas affectés de la même manière qu'un bien posé sur une falaise active. Après plus de dix ans sur le littoral varois, une règle tient toujours : ce qui fait décoter un bien, ce n'est pas le mot « risque » sur un papier, c'est l'incertitude. Un dossier flou inquiète ; un dossier documenté rassure.
Si vous envisagez de vendre, la meilleure protection de votre prix reste une estimation rigoureuse qui intègre précisément la situation de votre parcelle au regard du zonage, plutôt qu'une moyenne communale qui ne vous ressemble pas.
Que vérifier avant d'acheter un bien en bord de mer en 2026 ?
Côté acquéreur, la vigilance se résume à quatre questions simples — mais qu'une belle vue mer fait trop souvent oublier :
- ①La commune figure-t-elle sur la liste des communes exposées au recul du trait de côte ?
- ②Le bien est-il situé dans une zone à horizon 30 ans, 30-100 ans, ou hors zone ?
- ③Une autorisation d'urbanisme impose-t-elle une démolition ou une remise en état future ?
- ④Une consignation financière est-elle prévue ou exigible pour le bien ?
À ces vérifications s'ajoute un point que beaucoup ignorent : dans les communes inscrites, la commune dispose d'un droit de préemption spécifique dans les zones exposées (modalités précisées par le décret n° 2024-638 du 27 juin 2024). Elle peut donc, dans ces secteurs, se porter acquéreur prioritaire d'un bien mis en vente.
Et attention à ne pas confondre deux réglementations qui se superposent. Le recul du trait de côte s'ajoute à la loi Littoral, il ne la remplace pas. Sur notre secteur, c'est souvent la loi Littoral qui mord en premier.
Au titre de la loi Littoral (article L121-16 du code de l'urbanisme), la bande des 100 mètres à compter de la limite haute du rivage est en principe inconstructible, en dehors des espaces déjà urbanisés. À Sanary, Six-Fours ou au Brusc, un terrain « vue mer » peut donc cumuler deux contraintes : l'inconstructibilité du littoral et l'exposition au recul du trait de côte. À l'inverse, le régime du recul du trait de côte ouvre, sous conditions, certaines dérogations à la loi Littoral (ordonnance du 6 avril 2022). C'est cette lecture croisée qui détermine ce qu'on peut, ou non, faire d'un bien.
Lecture indicative des régimes prévus par les articles L121-22-1 à 12 du code de l'urbanisme. Le règlement applicable à une parcelle donnée dépend de la carte locale d'exposition et du PLU une fois adoptés. Vérification au cas par cas indispensable.
Vivre à Sanary et Six-Fours en 2026 : un marché qui reste recherché
Soyons clairs : l'inscription au dispositif de recul du trait de côte n'a pas refroidi l'attractivité de notre littoral. Sanary reste l'un des villages les plus prisés de la côte varoise, et Six-Fours conserve un marché dynamique entre plages, port du Brusc et presqu'île du Gaou.
Des prix qui confirment la rareté du foncier de bord de mer
Le marché reste porté par un foncier rare et une demande de résidences principales comme secondaires. Les niveaux de prix observés en début 2026 placent Sanary parmi les communes les plus chères de l'agglomération toulonnaise, devant Six-Fours, dont le ticket d'entrée reste plus accessible.
Sources : SeLoger (janvier 2026, prix moyen Sanary-sur-Mer 6 256 €/m²) ; données DVF/DGFiP agrégées (Six-Fours, ordre de grandeur ~4 650 €/m², avril 2026) ; INSEE (population légale Six-Fours-les-Plages, 2023). Prix indicatifs, variables selon quartier et exposition.
Quatre atouts continuent de soutenir ce territoire : un cadre de vie méditerranéen exceptionnel (calanques du Brusc, île des Embiez au large), une bonne desserte via la métropole Toulon Provence Méditerranée, un tissu d'écoles et de services complet, et une fréquentation touristique solide qui nourrit le marché de la résidence secondaire et de la location saisonnière.
Point de vigilance : au-delà du recul du trait de côte, le littoral varois cumule d'autres contraintes réglementaires — loi Littoral, plans de prévention des risques, secteurs inondables. C'est précisément la lecture combinée de ces zonages qui sépare une bonne affaire d'un piège. Il y a quelque chose que les grandes agences ne voient pas depuis leur tableau de bord national : à Sanary, la différence entre deux rues parallèles peut changer tout le régime applicable à un terrain.
Pour aller plus loin, consultez nos repères sur vendre un bien sur le littoral varois et notre approche de la vente confidentielle (off-market), particulièrement adaptée aux biens d'exception en bord de mer.
Pourquoi Maison & Vous pour un bien concerné par le recul du trait de côte
Vendre ou acheter un bien dans une commune exposée demande plus qu'une estimation et une annonce. Cela demande de lire le bon zonage, sur la bonne parcelle, au bon horizon. C'est exactement là que se joue notre valeur ajoutée.
Une connaissance intime du terrain
Nous connaissons Sanary, Six-Fours et Le Brusc rue par rue, crique par crique. Nous savons où l'exposition est réelle et où elle relève d'une inquiétude infondée.
Un dossier de vente irréprochable
État des risques à jour, lecture du zonage, anticipation des questions de l'acheteur : nous transformons une contrainte réglementaire en gage de sérieux.
L'accès off-market
Pour les biens de caractère en bord de mer, la discrétion compte. Nous identifions et présentons des biens avant même leur diffusion publique.
Un réseau local d'experts
Notaires, géomètres, diagnostiqueurs du Var : nous mobilisons les bons interlocuteurs pour sécuriser votre projet, pas pour boucler un mandat.
Un projet de vie sur le littoral mérite un accompagnement sincère. Ma conviction, après ces années passées entre Bandol et Six-Fours, est nette : face à une réglementation qui se durcit, le bon réflexe n'est ni de paniquer ni d'ignorer le sujet, mais de s'entourer de quelqu'un qui connaît vraiment le terrain. C'est ce que nous faisons, parcelle après parcelle.
- Sanary-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages (donc Le Brusc), Bandol et Saint-Cyr-sur-Mer figurent sur la liste des communes exposées au recul du trait de côte ; Six-Fours y a été ajoutée par le décret du 13 février 2026.
- Le changement immédiat pour les propriétaires est l'obligation d'informer l'acquéreur ou le locataire via l'état des risques, dès la première visite.
- L'impact sur la valeur dépend de la position exacte de la parcelle, pas de l'inscription de la commune : c'est l'incertitude qui décote, jamais la transparence.
- Avant de vendre ou d'acheter, faites lire votre zonage parcelle par parcelle : une estimation et un dossier bien construits protègent votre prix et votre transaction.
Maison & Vous — Votre expert littoral varois
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