Faut-il vendre votre bien classé F ou G tel quel, ou engager des travaux avant de le mettre sur le marché ? La réponse courte : sur le littoral varois, rénover avant de vendre n'est presque jamais l'option la plus rentable — mais vendre une passoire thermique sans stratégie, si.

Un DPE F ou G — ce qu'on appelle une passoire thermique — désigne un logement très énergivore, aux deux dernières classes du diagnostic de performance énergétique. Pourquoi ce sujet compte pour vous, propriétaire-vendeur : depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location, les F suivront en 2028. Résultat, une partie des acheteurs se méfie de ces biens et s'en sert pour négocier.

Le risque que peu de propriétaires anticipent : brader un bien par méconnaissance de sa vraie valeur, ou dépenser 30 000 à 50 000 € de travaux qu'ils ne récupéreront jamais au prix de vente. Ce que vous allez gagner en lisant la suite : savoir, chiffres et sources à l'appui, si votre bien vaut réellement plus rénové — et comment le vendre au juste prix sur un marché aussi tendu que le nôtre.

Lorsque j'accompagne des vendeurs entre Bandol, Sanary-sur-Mer et La Cadière-d'Azur, je commence toujours par la même phrase : « avant de sortir le carnet de chèques pour des travaux, calculons ce que le marché vous donnera dans les deux cas. » C'est exactement la méthode que je détaille ici.

DPE F ou G : ce que dit la loi, et le calendrier qui vous concerne

Avant de parler prix, il faut comprendre ce que la réglementation change concrètement, car c'est elle qui nourrit l'inquiétude des acheteurs. La loi Climat et Résilience organise un retrait progressif des passoires thermiques du marché locatif.

Un point de bon sens, souvent oublié : ces interdictions concernent la mise en location, pas la vente ni l'occupation par le propriétaire. Vous pouvez parfaitement vendre un bien classé F ou G, et un acheteur peut l'occuper lui-même sans aucune contrainte. Ce détail change tout dans la façon de présenter votre bien : à un investisseur, l'étiquette pèse ; à un acheteur qui veut y vivre ou en faire une résidence secondaire, beaucoup moins.

C'est d'ailleurs une nuance qui joue à plein sur notre territoire, où les appartements de village et les résidences secondaires attirent une majorité d'acheteurs occupants — pas de bailleurs.

Vendre une passoire thermique fait-il vraiment baisser le prix ?

Oui, un mauvais DPE pèse sur le prix — c'est mesuré. Mais l'ampleur de cette « valeur verte » varie énormément selon la région et le type de bien, et c'est là que beaucoup de vendeurs se trompent en appliquant à leur bien une décote nationale qui ne les concerne pas.

Cette moyenne cache de fortes disparités. L'étude « valeur verte » des Notaires de France (transactions 2023) montre par exemple une décote pouvant atteindre −25 % sur les maisons F-G en Nouvelle-Aquitaine, contre environ −13 % sur les appartements en Centre-Val de Loire. Deux régions, deux réalités — et le Sud, comme nous allons le voir, fait figure d'exception.

Ce que vivent souvent les vendeurs qui l'ignorent : un acheteur arrive avec un devis de rénovation gonflé et une « décote passoire » de 20 % en tête, glanée sur un article national. Sur l'un des derniers dossiers que nous avons suivis à Sanary-sur-Mer, un trois-pièces classé F s'est finalement vendu à moins de 3 % sous son prix de présentation, sans un euro de travaux : la décote que l'acheteur avait en tête a fondu dès que les ventes comparables locales ont été posées sur la table.

Sur le littoral varois, la décote énergétique est plus faible qu'ailleurs

Voici le point que les portails nationaux ne verront jamais : dans les marchés très tendus, un mauvais DPE se paie beaucoup moins cher qu'ailleurs. L'étude des Notaires de France note explicitement que la région Provence-Alpes-Côte d'Azur fait figure d'exception, sans pénalité énergétique significative sur les appartements. La raison est simple : quand l'offre est rare et la demande forte, l'emplacement prime sur l'étiquette.

Attention toutefois : « plus faible » ne veut pas dire « nulle ». Un studio classé G en rez-de-chaussée sombre à Toulon ne se comporte pas comme un mas de caractère à Bandol, où les prix restent parmi les plus élevés du littoral. La décote se négocie bien-à-bien, selon l'emplacement, la nature des travaux réels et le profil d'acheteur. C'est précisément là qu'une estimation locale honnête vaut de l'or — bien plus qu'un barème national appliqué à l'aveugle.

Ce que nous observons sur le terrain · Maison & Vous

« À Bandol ou Sanary, un appartement énergivore mais bien placé trouve preneur quand le même bien perdrait 15 % dans l'arrière-pays. Ce que les portails appliquent en barème automatique, nous le corrigeons dossier par dossier — car ici, l'adresse pèse plus lourd que l'étiquette. »

Élodie Lombard · Maison & Vous · Bandol / Sanary-sur-Mer

Vendre en l'état ou rénover avant de vendre ? Les 3 scénarios

Il n'existe pas une bonne réponse universelle, mais trois stratégies selon votre bien, votre trésorerie et votre horizon. Voici comment nous les arbitrons, dossier par dossier.

Dans la grande majorité des cas que nous traitons entre La Ciotat, Six-Fours-les-Plages et Le Beausset, la voie médiane l'emporte : présenter un devis de travaux clair rassure l'acheteur, cadre la négociation et évite la décote « au doigt mouillé ». Vous gardez la main sur le récit du bien plutôt que de la laisser à l'acheteur.

Le conseil d'Élodie

« Ne lancez jamais de gros travaux "pour le DPE" sans avoir fait estimer votre bien en l'état d'abord. Neuf fois sur dix, l'argent des travaux se récupère mieux en le laissant dans votre poche et en ajustant le prix. »

La bonne méthode : décider avec des chiffres, pas avec la peur

Une fois la panique du DPE mise de côté, la décision devient simple. Nous procédons en trois temps avec chaque vendeur.

1. Estimer le bien en l'état, au prix du marché local réel

Pas une fourchette de portail, mais une estimation appuyée sur les ventes comparables récentes de votre secteur. C'est le point de départ non négociable, et souvent une bonne surprise sur nos communes. Nous détaillons cette logique dans notre analyse de l'écart entre prix affiché et prix réellement vendu.

2. Chiffrer les travaux utiles, pas tous les travaux

Seuls comptent les gains de classe rapides et rentables (isolation, système de chauffage, menuiseries). Un devis d'artisan local sérieux suffit à cadrer la discussion — inutile d'engager le chantier pour en tirer parti.

3. Comparer les deux nets vendeur

Prix en l'état d'un côté ; prix après travaux moins le coût et le temps du chantier de l'autre. Le gagnant saute presque toujours aux yeux. Une fois cette étape passée, mes clients me disent tous la même chose : « je m'inquiétais pour rien. » Ma recommandation, assumée : sur le littoral varois, vendez d'abord, rénovez seulement si le calcul le prouve — et faites-vous accompagner pour ne pas laisser la négociation vous échapper.

Pourquoi vendre votre bien énergivore avec Maison & Vous

Un bien à DPE moyen ne se vend pas en le bradant, mais en le racontant juste. C'est là qu'un accompagnement local change le résultat final.

Que votre bien soit une villa à rafraîchir ou un placement patrimonial dans le Var, la même exigence s'applique : vous éviter une décote inutile et vous faire vendre au juste prix.