Fiscalité & marché · Littoral varois
Le grand inventaire des « villas fantômes » : pourquoi les mairies du littoral traquent les maisons secondaires vides
Élodie Lombard
Fondatrice · Maison & Vous — · Lecture 9 min
Votre villa à Bandol ou votre appartement à Sanary reste fermé dix mois sur douze ? L'époque où un bien de bord de mer pouvait dormir tranquillement, à l'abri des regards de l'administration, est révolue. Entre la déclaration d'occupation devenue obligatoire, l'intelligence artificielle qui scrute les images aériennes et l'arsenal fiscal anti-logement vide, chaque maison du littoral est désormais répertoriée, classée — et, si elle est jugée « fantôme », surtaxée. Ignorer ce basculement, c'est risquer un redressement et une fiscalité qui peut transformer un plaisir en boulet.
Définition rapide
On appelle ici « villa fantôme » un bien du littoral occupé rarement, voire laissé vide. Fiscalement, deux cas se distinguent : la résidence secondaire (meublée, occupée par intermittence) relève de la taxe d'habitation majorée ; le logement vacant (vide depuis plus d'un an) relève, lui, de la taxe sur les logements vacants. Dans les deux cas, les communes en zone tendue disposent désormais des moyens de l'identifier.
La fin de l'invisibilité : comment l'administration a dressé son inventaire
Trois dispositifs, déployés en quelques années, ont mis fin à l'anonymat des biens de bord de mer.
1. La déclaration d'occupation, devenue obligatoire
Depuis 2023, tout propriétaire doit déclarer la situation d'occupation de chacun de ses logements via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr : résidence principale, secondaire, louée ou vacante. C'est le cœur du « grand inventaire » : l'administration sait désormais, bien par bien, qui occupe quoi. Une déclaration absente ou erronée expose à une amende de 150 € par local.
2. L'œil du ciel : l'IA du « Foncier innovant »
En parallèle, la DGFiP croise les images aériennes de l'IGN avec ses bases fiscales grâce à l'intelligence artificielle, pour repérer les constructions et aménagements non déclarés. Détail qui parle aux propriétaires varois : le Var faisait partie des neuf départements pilotes de l'expérimentation (source : DGFiP / impots.gouv.fr). À l'échelle nationale, plus de 120 000 piscines non déclarées ont été détectées, et le dispositif s'étend depuis 2024-2025 aux vérandas, garages et extensions.
« Sur la côte varoise, presque chaque belle villa a sa piscine — et le Var ayant été l'un des départements tests, beaucoup de propriétaires ont déjà reçu un courrier de régularisation », observe Élodie Lombard. « Le message est clair : l'administration voit ce qu'elle ne voyait pas avant. »
120 000+
piscines non déclarées détectées en France par l'IA fiscale — le Var était département pilote (DGFiP, 2022-2024)
À noter : le « Foncier innovant » détecte des aménagements bâtis non déclarés (piscines, extensions) pour la taxe foncière — il ne mesure pas l'occupation. C'est la déclaration « Biens immobiliers » qui, elle, identifie les résidences secondaires et les logements vides.
Pourquoi les mairies du littoral traquent-elles ces biens vides ?
La raison est simple, et tenace : sur la côte varoise, près d'un logement sur deux est une résidence secondaire dans certaines communes. À Saint-Cyr-sur-Mer, par exemple, on compte environ 45 % de résidences secondaires (INSEE). Résultat : les actifs, les jeunes ménages et les saisonniers ne trouvent plus à se loger à l'année, pendant que des villas restent volets clos une grande partie de l'année.
Pour les municipalités, chaque « villa fantôme » est donc à la fois un manque à gagner social — un logement soustrait au marché — et une recette fiscale potentielle. D'où une stratégie assumée : rendre la détention d'un bien vide ou peu occupé suffisamment coûteuse pour pousser les propriétaires à le louer, à l'habiter à l'année, ou à le vendre.
Insight Maison & Vous
« Je rencontre beaucoup de propriétaires qui ont hérité d'un bien de famille à Sanary ou Bandol, qu'ils gardent “au cas où”, sans l'occuper ni le louer. Aujourd'hui, ce statu quo se paie : entre surtaxe et déclaration, garder un bien vide n'est plus neutre. Le bon réflexe, c'est de décider — pas de subir. »
— Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous
L'arsenal fiscal, en clair : surtaxe ou taxe sur les logements vacants ?
Tout dépend du statut réel de votre bien. Deux régimes coexistent, et il est essentiel de ne pas les confondre.
| Situation du bien | Taxe applicable | Niveau |
|---|---|---|
| Résidence secondaire (meublée, occupée par intermittence) | Taxe d'habitation + majoration (art. 1407 ter CGI) | jusqu'à +60 % en zone tendue — Bandol et Sanary appliquent le maximum |
| Logement vacant (vide > 1 an, non meublé) | Taxe sur les logements vacants — TLV (art. 232 CGI) | 17 % la 1re année, 34 % ensuite, sur la valeur locative |
Sources : impots.gouv.fr, Service-Public, DGFiP. Les taux de la TLV ont été relevés en 2023 (de 12,5 % / 25 % à 17 % / 34 %). En 2026, une réforme unifie ces taxes et permet aux communes de les majorer davantage.
Concrètement : si votre bien est meublé et que vous y passez quelques semaines, c'est la surtaxe sur les résidences secondaires qui s'applique — et elle atteint son plafond à Bandol comme à Sanary. S'il est totalement vide depuis plus d'un an, vous basculez dans le régime, distinct, de la taxe sur les logements vacants. Dans les deux cas, la facture grimpe.
« La première question que je pose à un propriétaire à Sanary, c'est : votre bien est-il meublé et occupé, ou réellement vide ? La réponse change complètement le régime fiscal — et beaucoup se trompent de case dans leur déclaration », précise Élodie Lombard.
Ce qu'il faut retenir
- → La déclaration d'occupation est obligatoire — oubli ou erreur = 150 € par bien.
- → L'IA du « Foncier innovant » traque les aménagements non déclarés (le Var était pilote).
- → Résidence secondaire : surtaxe jusqu'à +60 % (Bandol, Sanary au maximum).
- → Logement vacant > 1 an : TLV à 17 % puis 34 % de la valeur locative.
Vous avez une villa « fantôme » : vos options pour reprendre la main
Bonne nouvelle : ce durcissement n'est une fatalité que si l'on ne fait rien. Trois leviers, à choisir selon votre usage réel et votre projet.
1. La remettre en vie : louer
Louer le bien — à l'année, idéalement — le sort du statut « fantôme », génère des revenus qui absorbent la fiscalité et répond précisément à l'attente des communes. Reste à calculer le rendement locatif et à vérifier les règles locales sur les meublés de tourisme avant de vous décider.
2. La régulariser et déclarer correctement
Avant tout, vérifiez votre déclaration « Biens immobiliers » : un bien mal classé peut déclencher une taxe injustifiée — ou, à l'inverse, un redressement. Une situation déclarative propre est la première protection.
3. Arbitrer : vendre au bon prix, discrètement
Si le bien ne correspond plus à votre vie, le vendre libère un capital — souvent plus utile ailleurs — et vous affranchit d'une fiscalité appelée à se durcir. Encore faut-il une estimation lucide et une commercialisation qui protège la valeur. Pour un bien rare ou un contexte sensible (succession, indivision), la vente off-market permet de présenter le bien à des acquéreurs ciblés, sans l'exposer des mois sur les portails.
Le conseil d'Élodie
« Avant de décider, faites un bilan à froid sur trois ans : fiscalité, charges, entretien d'un bien fermé, face à l'usage réel et à la valorisation. À Bandol comme à Sanary, le marché reste recherché — un bien vide aujourd'hui peut devenir un beau projet de vente demain, à condition de ne pas le laisser se dévaloriser dans l'attente. »
Vivre — et investir — sur le littoral varois
Si la pression fiscale monte, c'est précisément parce que ces communes sont parmi les plus convoitées de la côte. Une tension qui pèse sur les charges, mais qui soutient durablement la valeur des biens.
Les repères de prix le confirment : Bandol culmine autour de 7 100 €/m² pour une maison, Saint-Cyr-sur-Mer à ~6 640 €/m², Sanary à ~6 250 €/m², tandis que La Cadière-d'Azur (~5 540 €/m²) et Six-Fours-les-Plages (~5 230 €/m²) restent plus accessibles (sources : DVF / Meilleurs Agents, 2026). Un bien laissé vide sur ces secteurs, c'est un capital qui dort autant qu'il coûte.
~45 %
de résidences secondaires (Saint-Cyr, INSEE)
60 %
surtaxe résidence secondaire (Bandol & Sanary)
17→34 %
taxe sur les logements vacants
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En résumé
- La déclaration d'occupation obligatoire et l'IA aérienne ont mis fin à l'anonymat des biens du littoral.
- Les mairies en zone tendue traquent les biens vides pour libérer du logement et générer des recettes.
- Résidence secondaire : surtaxe jusqu'à 60 % (Bandol et Sanary au maximum). Logement vacant : TLV à 17 % puis 34 %.
- Trois options pour reprendre la main : louer, régulariser sa déclaration, ou arbitrer après une estimation lucide.
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Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une « villa fantôme » au sens fiscal ?
Ce n'est pas un terme officiel, mais une façon de désigner un bien peu ou pas occupé. Fiscalement, il sera traité soit comme une résidence secondaire (meublée, occupée par intermittence — taxe d'habitation majorée), soit comme un logement vacant (vide depuis plus d'un an — taxe sur les logements vacants).
Le fisc peut-il vraiment repérer mon bien par satellite ?
L'IA du « Foncier innovant » analyse les images aériennes de l'IGN pour détecter les piscines, vérandas ou extensions non déclarées (le Var a été département pilote). Elle ne mesure pas l'occupation d'un logement : c'est la déclaration « Biens immobiliers » qui identifie résidences secondaires et logements vacants.
Quelle différence entre surtaxe et taxe sur les logements vacants ?
La surtaxe vise les résidences secondaires meublées (majoration de la taxe d'habitation, jusqu'à 60 % à Bandol et Sanary). La taxe sur les logements vacants (TLV) vise les biens vides depuis plus d'un an et non meublés (17 % la première année, 34 % ensuite). Les deux ne se cumulent pas sur un même bien.
Dois-je déclarer l'occupation de ma résidence secondaire ?
Oui. Chaque propriétaire doit déclarer la situation d'occupation de ses logements sur impots.gouv.fr (service « Gérer mes biens immobiliers »). Une déclaration absente ou erronée expose à une amende de 150 € par local.
Faut-il vendre une résidence secondaire devenue trop coûteuse ?
Cela dépend de votre usage et de votre projet. Bandol (~7 100 €/m²) et Sanary (~6 250 €/m²) restent des marchés tendus et recherchés (DVF, 2026), ce qui soutient la valeur. Louer ou arbitrer sont deux pistes ; une estimation argumentée permet de trancher sereinement.
