Fiscalité immobilière · Littoral varois
Surtaxe sur les résidences secondaires dans le Var : combien vous coûte réellement votre maison de vacances à Bandol ou Sanary ?
Élodie Lombard
Fondatrice · Maison & Vous — · Lecture 9 min
Vous possédez un appartement vue mer à Bandol ou une villa à Sanary que vous n'occupez qu'une partie de l'année ? Votre maison de vacances vous coûte probablement bien plus que vous ne le pensez. Pendant que la taxe d'habitation disparaissait pour la plupart des Français, la vôtre, elle, a fait l'inverse : elle grimpe — et sur ces deux communes, elle est poussée au maximum légal. Ignorer cette mécanique, c'est laisser filer plusieurs centaines d'euros chaque année, et parfois découvrir trop tard que le bien coûte plus qu'il ne rapporte.
Définition rapide
La surtaxe sur les résidences secondaires est une majoration de la taxe d'habitation, votée par le conseil municipal, comprise entre 5 % et 60 % (article 1407 ter du Code général des impôts). Elle ne concerne que les communes en « zone tendue » — dont Bandol et Sanary-sur-Mer, qui appliquent toutes deux le taux maximum de 60 %.
La surtaxe résidence secondaire, en clair : qui décide, et de combien ?
Depuis 2023, la taxe d'habitation a disparu sur les résidences principales. Mais elle reste pleinement due sur les résidences secondaires — et c'est là que beaucoup de propriétaires se font surprendre. Sur ce socle maintenu, les communes éligibles peuvent ajouter une majoration.
Le mécanisme repose sur l'article 1407 ter du Code général des impôts : un conseil municipal situé en zone tendue peut majorer de 5 % à 60 % la part communale de la taxe d'habitation sur les locaux meublés non affectés à l'habitation principale. La délibération se prend avant le 1er octobre pour s'appliquer l'année suivante.
Le phénomène s'accélère : en 2025, 1 628 communes appliquaient cette majoration, et 657 d'entre elles avaient voté le taux maximum de 60 %, contre 539 un an plus tôt (source : DGFiP / Foncia, 2025). Le littoral varois est en première ligne : depuis l'élargissement aux communes touristiques à forte proportion de résidences secondaires, applicable depuis le 1er janvier 2024, les villes balnéaires comme Bandol, Sanary ou Saint-Mandrier-sur-Mer ont actionné ce levier.
« Sur le littoral varois, la part de résidences secondaires dépasse largement la moyenne nationale — c'est précisément ce qui rend Bandol et Sanary éligibles au taux plafond », rappelle Élodie Lombard. « Le propriétaire d'une villa à 7 100 €/m² ne raisonne pas comme celui d'un appartement de centre-ville : sa fiscalité non plus. »
60 %
le taux de majoration appliqué à Bandol comme à Sanary-sur-Mer — le maximum autorisé par la loi
Bandol et Sanary-sur-Mer : deux communes au taux maximum
Voilà la réalité que peu de propriétaires mesurent : sur ces deux communes, vous ne payez pas « un peu plus » — vous payez le plafond légal, sans modulation, sans contrepartie individuelle. Les données fiscales publiques sont sans ambiguïté.
| Commune | Taux de majoration | Logements concernés | Recette de la majoration (2023) |
|---|---|---|---|
| Bandol (83150) | 60 % (maximum) | 11 145 | 4,81 M€ |
| Sanary-sur-Mer (83110) | 60 % (maximum) | 9 927 | 4,86 M€ |
Source : données fiscales communales DGFiP (impots-locaux.org), exercice 2023 — dernier exercice consolidé. Bandol applique la majoration depuis 2022, Sanary y figure parmi les communes du littoral concernées.
Et ce n'est qu'une partie de l'addition. En parallèle, la taxe foncière a fortement progressé : +46,7 % à Bandol et +61,5 % à Sanary sur la part foncier bâti entre 2013 et 2023 (DGFiP). À cela s'ajoute la revalorisation annuelle automatique des valeurs locatives (+1,7 % en 2025), qui fait monter la note même quand la commune ne touche pas à son taux.
Insight Maison & Vous
« Sur les dossiers que j'accompagne à Bandol, je vois passer des propriétaires sincèrement persuadés que la taxe d'habitation, c'est terminé. Quand je leur montre la ligne “majoration 60 %” sur leur avis, le silence est toujours le même. Ce n'est pas une fatalité : c'est une donnée à intégrer froidement dans le calcul de ce que vaut, et de ce que coûte, leur bien. »
— Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous
Combien votre maison de vacances coûte-t-elle réellement ?
La majoration de 60 % s'applique à la part communale de votre taxe d'habitation. Concrètement, elle multiplie cette part par 1,6. Prenons une illustration volontairement simple — votre montant réel dépend de la valeur locative cadastrale de votre bien :
Hypothèse illustrative
Taxe d'habitation de base sur la résidence secondaire : 1 500 €
Majoration de 60 % : + 900 €
Total taxe d'habitation : 2 400 €/an — hors taxe foncière
À cette taxe d'habitation surtaxée s'ajoute la taxe foncière (due par tout propriétaire), et, le cas échéant, l'IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€. Pour un appartement vue mer à Bandol — où le prix tourne autour de 7 100 €/m² pour une maison (source : DVF/Meilleurs Agents, juin 2026) — ou une villa à Sanary (~6 250 €/m²), l'enveloppe fiscale annuelle d'un bien non occupé à l'année devient un vrai poste de charges.
Dernier piège à connaître : la déclaration d'occupation. Tout propriétaire doit déclarer la situation de chacun de ses logements sur impots.gouv.fr. Une déclaration absente ou erronée expose à une amende de 150 € par local.
Le conseil d'Élodie
« Avant toute décision, faites le calcul complet sur trois ans : taxe d'habitation majorée + taxe foncière + charges + entretien, face à l'usage réel et à la valorisation du bien. C'est souvent à ce moment-là qu'un propriétaire réalise que son “bien de famille” mérite une vraie stratégie — louer, arbitrer, ou vendre au bon prix. »
Ce qu'il faut retenir
- → La taxe d'habitation a disparu sur la résidence principale, jamais sur la secondaire.
- → Bandol et Sanary appliquent la majoration maximale de 60 %.
- → S'y ajoutent la taxe foncière (en forte hausse) et la revalorisation annuelle des bases.
- → La déclaration d'occupation est obligatoire — oubli = 150 € d'amende par bien.
Trop cher pour ce que j'en fais : vos options pour reprendre la main
Si votre maison de vacances est devenue plus une charge qu'un plaisir, plusieurs leviers existent — et le bon choix dépend de votre usage réel, de votre horizon et du marché local, pas d'une règle générale.
1. La louer pour amortir la fiscalité
Une résidence secondaire louée — à l'année ou en saisonnier — génère des revenus qui compensent la surtaxe, et fait basculer le bien dans une logique d'investissement (LMNP, rendement locatif). Sur le littoral varois, la tension locative estivale est forte. Reste à vérifier la réglementation locale sur les meublés de tourisme avant de vous lancer.
2. La transformer en résidence principale
Si votre situation le permet, déclarer ce bien comme résidence principale supprime à la fois la taxe d'habitation et sa majoration. C'est précisément l'effet recherché par les communes en zone tendue.
3. Arbitrer et vendre au bon moment
Quand le bien ne correspond plus à votre vie, le vendre au juste prix — et au bon moment — peut libérer un capital bien plus utile ailleurs. Encore faut-il une estimation lucide, fondée sur les ventes réelles du secteur, et une commercialisation qui protège la valeur. C'est là que la vente discrète, dite off-market, prend tout son sens : présenter le bien à des acquéreurs ciblés, sans l'exposer des mois sur les portails.
« À Sanary comme à Bandol, un bien rare qui traîne en ligne perd de sa valeur perçue », observe Élodie Lombard. « Sur une villa vue mer, je préfère une présentation confidentielle à quelques acquéreurs qualifiés qu'une exposition large : c'est souvent ce qui sécurise le meilleur prix. »
Bonne nouvelle : aucune de ces décisions n'a à être prise à l'aveugle. Une estimation argumentée et un calcul de charges complet vous redonnent immédiatement le contrôle — et transforment une inquiétude fiscale en stratégie patrimoniale.
Vivre — et investir — à Bandol et Sanary-sur-Mer
Si ces communes surtaxent autant les résidences secondaires, c'est parce qu'elles sont parmi les plus convoitées du littoral varois — et que la demande y dépasse durablement l'offre. Une tension qui pèse sur la fiscalité, mais qui soutient aussi la valeur des biens.
Cette pression se lit sur tout le secteur : Bandol culmine autour de 7 100 €/m² pour une maison, Saint-Cyr-sur-Mer à ~6 640 €/m², Sanary à ~6 250 €/m², tandis que La Cadière-d'Azur (~5 540 €/m²) et Six-Fours-les-Plages (~5 230 €/m²) restent plus accessibles (sources : DVF / Meilleurs Agents, 2026). Plus la commune est recherchée, plus la fiscalité sur la résidence secondaire y est lourde — Bandol et Sanary en sont l'illustration la plus nette.
~7 100 €/m²
prix maison à Bandol (DVF, 2026)
~6 250 €/m²
prix moyen à Sanary (2026)
60 %
surtaxe résidence secondaire
Pourquoi confier votre arbitrage à Maison & Vous
Estimation sourcée, jamais flatteuse
Une valeur fondée sur les ventes réelles (DVF) de Bandol et Sanary, défendable face aux acquéreurs.
Vente off-market
Pour les biens rares ou les contextes sensibles : une commercialisation confidentielle qui préserve la valeur.
Lecture fiscale intégrée
Surtaxe, taxe foncière, plus-value : nous calculons le coût réel avant de conseiller, pas après.
Un seul interlocuteur
Élodie vous suit de l'estimation à la signature, avec une expertise micro-locale du littoral varois.
En résumé
- La taxe d'habitation reste due sur les résidences secondaires, et peut être majorée de 5 à 60 % en zone tendue (art. 1407 ter CGI).
- Bandol et Sanary-sur-Mer appliquent toutes deux le taux maximum de 60 %, sur plus de 20 000 logements cumulés.
- Avec la taxe foncière en forte hausse et la revalorisation des bases, le coût réel d'une maison de vacances dépasse souvent ce que pense le propriétaire.
- Trois options pour reprendre la main : louer, requalifier en résidence principale, ou arbitrer — idéalement après une estimation lucide.
Votre maison de vacances coûte-t-elle plus qu'elle ne vaut ?
Recevez une estimation argumentée de votre bien à Bandol ou Sanary, et le calcul complet de ce qu'il vous coûte vraiment. Gratuit, sans engagement.
Questions fréquentes
Bandol et Sanary appliquent-elles vraiment la surtaxe maximale ?
Oui. Les deux communes ont voté le taux maximum de 60 % de majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (données fiscales DGFiP, exercice 2023), portant sur plus de 11 000 logements à Bandol et près de 10 000 à Sanary.
La taxe d'habitation n'a-t-elle pas été supprimée ?
Elle a été supprimée uniquement sur les résidences principales (depuis 2023). Sur les résidences secondaires, elle reste pleinement due — et peut être majorée jusqu'à 60 % dans les communes en zone tendue comme Bandol et Sanary.
Comment éviter ou réduire cette surtaxe ?
Trois leviers principaux : déclarer le bien comme résidence principale (si votre situation le permet), le mettre en location pour générer des revenus qui compensent la charge, ou l'arbitrer en le vendant au juste prix. Certaines exonérations existent (obligation professionnelle de résider ailleurs, notamment), sur demande au service des impôts.
Dois-je déclarer l'occupation de ma résidence secondaire ?
Oui. Chaque propriétaire doit déclarer la situation d'occupation de ses logements sur impots.gouv.fr. Une déclaration absente ou erronée expose à une amende de 150 € par local.
Vendre ma maison de vacances à Bandol ou Sanary est-il pertinent ?
Cela dépend de votre usage réel, de votre horizon et du marché. Bandol (~7 100 €/m²) et Sanary (~6 250 €/m²) restent des marchés tendus et recherchés (DVF, 2026), ce qui soutient la valeur. Une estimation argumentée permet de décider sereinement, sans précipitation.
