La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition. Lorsqu'elle est positive et imposable, elle supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % — avant abattements.

Pourquoi ce calcul mérite-t-il toute votre attention ? Parce que sur le littoral varois, où les biens se sont fortement valorisés, une vente peut générer des dizaines de milliers d'euros de plus-value imposable — et un vendeur mal préparé paie plein pot ce qu'un vendeur informé réduit légalement de moitié, grâce aux abattements de durée de détention, aux forfaits de frais et de travaux, et aux nombreux cas d'exonération. À l'inverse, bien maîtrisé, le mécanisme devient un levier : la résidence principale est totalement exonérée, et après 22 ans de détention, l'impôt sur le revenu disparaît.

Lorsque j'accompagne des vendeurs à Bandol, Sanary-sur-Mer ou Six-Fours-les-Plages, la plus-value est la question qui revient dans neuf rendez-vous sur dix — et presque toujours avec des idées reçues coûteuses. Ce guide pose tout à plat : le calcul exact, le tableau des abattements, l'imposition, la liste complète des exonérations 2026, et les spécificités varoises que les guides nationaux ignorent. Avec, à la clé, un exemple chiffré complet et notre simulateur de plus-value immobilière pour tester votre propre situation.

Dans cet article

1. Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?
2. Le calcul : prix d'acquisition corrigé et forfaits
3. Les abattements par durée de détention
4. Imposition : taux, surtaxe et déclaration
5. Les cas d'exonération en 2026
6. Plus-value dans le Var : les cas particuliers
7. Vendre à Six-Fours-les-Plages en 2026
8. Les 4 erreurs des vendeurs
9. Pourquoi Maison & Vous
10. Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est imposable dans les situations suivantes : vente d'un bien immobilier (maison, appartement, terrain), vente de droits attachés à un bien (usufruit, servitudes…), vente réalisée par l'intermédiaire d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés ou d'un fonds de placement immobilier (FPI), et échange de biens, partage ou apport en société.

Une exception domine toutes les autres, et elle change tout pour la majorité des vendeurs : la vente de la résidence principale est totalement exonérée, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux compris, dépendances incluses. Si vous vendez la maison que vous habitez à Saint-Cyr-sur-Mer pour acheter plus grand à Sanary, la plus-value ne vous concerne tout simplement pas. Le sujet devient sérieux dès qu'il s'agit d'une résidence secondaire, d'un bien locatif ou d'un bien hérité — trois cas massivement représentés sur le littoral varois.

Le calcul de la plus-value : prix d'acquisition corrigé et forfaits

Première idée reçue à corriger : la plus-value ne se calcule pas sur le simple écart « prix de vente − prix d'achat ». Le prix d'acquisition est majoré de plusieurs frais, ce qui réduit mécaniquement la plus-value imposable :

• Les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire) : pour leur montant réel sur justificatifs, ou au forfait de 7,5 % du prix d'achat (article 150 VB du CGI).
• Les dépenses de travaux (construction, agrandissement, amélioration, non déjà déduites des revenus) : pour leur montant réel sur factures, ou au forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans — même sans avoir réalisé de travaux.
• Les charges et indemnités versées au vendeur lors de l'achat, le cas échéant.

Ce que j'observe systématiquement sur ce marché : les vendeurs qui détiennent leur bien depuis plus de 5 ans oublient presque toujours le forfait travaux de 15 %. Sur une villa achetée 400 000 €, ce sont 60 000 € de plus-value qui disparaissent de l'assiette, sans une seule facture à produire.

Exemple chiffré complet : villa vendue à Saint-Cyr-sur-Mer

Exemple illustratif, à adapter à chaque situation. Une villa achetée 320 000 € en 2011 (15 ans de détention) est vendue 560 000 € en 2026 ; ce n'est pas la résidence principale du vendeur.

Cette plus-value brute n'est pas ce que vous paierez : il faut maintenant appliquer les abattements de durée de détention — et c'est là que 15 ans de patience se transforment en économies substantielles. La suite du calcul est au chapitre suivant, et vous pouvez tester votre propre cas en deux minutes avec notre simulateur de plus-value.

Les abattements par durée de détention : le tableau 2026

Chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit la plus-value imposable, selon deux barèmes distincts — un pour l'impôt sur le revenu, un pour les prélèvements sociaux :

Source : economie.gouv.fr — « Plus-value immobilière : comment ça marche ? » (juillet 2026).

Reprenons notre exemple de Saint-Cyr-sur-Mer, avec 15 ans de détention. Côté impôt sur le revenu : 10 années d'abattement (de la 6ᵉ à la 15ᵉ) × 6 % = 60 % d'abattement, soit une assiette réduite à 67 200 €. Côté prélèvements sociaux : 10 × 1,65 % = 16,5 %, soit une assiette de 140 280 €. Les deux impositions se calculent donc sur des bases différentes — c'est la subtilité que la plupart des vendeurs découvrent chez le notaire.

Comment la plus-value immobilière est-elle imposée ?

Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique en outre lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € — un seuil vite atteint sur le littoral. Dans notre exemple de Saint-Cyr, l'assiette de 67 200 € déclenche la tranche à 2 %.

Le total pour notre vendeur illustratif : 12 768 € d'impôt sur le revenu (19 % × 67 200 €), 24 128 € de prélèvements sociaux (17,2 % × 140 280 €) et environ 1 344 € de surtaxe, soit près de 38 200 € — environ 23 % de la plus-value brute, et non 36,2 %. Voilà ce que 15 ans de détention et les forfaits changent concrètement.

Bonne nouvelle côté démarches, et c'est un vrai soulagement pour les vendeurs : vous n'avez rien à calculer vous-même. C'est le notaire qui établit la déclaration de plus-value, la dépose et prélève l'impôt directement sur le prix de vente le jour de la signature. Vous recevez le prix net ; le montant de la plus-value imposable est simplement à reporter ensuite sur votre déclaration de revenus.

Plus-value immobilière : tous les cas d'exonération en 2026

La liste complète des exonérations prévues par la loi (source : economie.gouv.fr, juillet 2026) :

• Résidence principale et ses dépendances : exonération totale.
• Détention de plus de 30 ans (22 ans pour l'impôt sur le revenu seul).
• Remploi du prix pour acheter votre résidence principale dans les deux ans, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre ans précédant la vente (première cession d'une résidence secondaire).
• Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
• Vente d'un droit de surélévation (jusqu'au 31 décembre 2026).
• Vente à un organisme de logement social ou à un opérateur privé s'engageant à réaliser des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2027).
• Titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion, sous conditions de ressources.
• Résidents d'établissements pour personnes âgées ou adultes handicapés, sous conditions de ressources.
• Non-résidents vendant un logement en France, sous conditions.
• Échanges dans le cadre d'opérations de remembrement et exercice du droit de délaissement avec remploi, sous conditions.

S'y ajoutent des abattements exceptionnels temporaires : 70 % pour les opérations d'urbanisme ou de revitalisation du territoire, et 60 % en zone tendue (zones A, A bis ou B1), pouvant monter à 85 % lorsque l'acquéreur s'engage à consacrer au moins 50 % de la surface construite à du logement social. Condition de calendrier : promesse de vente signée entre le 1ᵉʳ janvier 2024 et le 31 décembre 2027, et engagements de construction stricts à la charge de l'acquéreur — l'éligibilité précise de votre vente est à confirmer par votre notaire.

Le conseil d'Élodie

Avant de fixer une date de signature, posez le calendrier fiscal à côté du calendrier de vente. J'ai vu un propriétaire à Bandol avancer sa vente de quatre mois « pour aller vite »… et franchir un anniversaire d'acquisition en moins. Une année de détention en plus, c'est 6 % d'abattement supplémentaire — parfois plusieurs milliers d'euros pour quelques semaines de patience.

Plus-value immobilière dans le Var : les trois cas qui dominent le littoral

Sur notre secteur, entre La Ciotat et Toulon, la question de la plus-value se pose rarement de façon générique. Elle prend trois visages, et chacun a ses règles propres.

1. La résidence secondaire. C'est le cas roi du littoral : des biens achetés il y a 10, 20 ou 30 ans, fortement valorisés — selon les données Meilleurs Agents et DVF (2025-2026), les prix médians atteignent 4 500–6 000 €/m² à Bandol, 4 000–5 500 €/m² à Sanary-sur-Mer, 3 800–5 200 €/m² à La Ciotat. Les plus-values y dépassent fréquemment le seuil de 50 000 € qui déclenche la surtaxe. La stratégie fiscale (durée, remploi, travaux) est détaillée dans nos guides fiscalité et plus-value d'une résidence secondaire dans le Var et vendre sa résidence secondaire.

2. Le bien hérité. La plus-value se calcule depuis la valeur déclarée dans la succession, pas depuis le prix payé par le défunt il y a 40 ans. Une valeur de succession juste et documentée est donc votre meilleure protection fiscale — c'est tout l'objet de notre travail d'estimation en contexte de succession.

3. Le bien locatif ou vacant. Ici, tout se joue sur le prix d'acquisition corrigé et la durée. Après 22 ans, l'impôt sur le revenu disparaît : pour les biens achetés avant 2004, seuls les prélèvements sociaux dégressifs subsistent.

L'an dernier, j'ai accompagné la vente d'un appartement en front de mer aux Lecques, à Saint-Cyr-sur-Mer : les propriétaires, persuadés de devoir 36,2 % sur toute la plus-value, avaient failli renoncer à vendre. Après application des forfaits et de 13 ans d'abattements, la facture réelle établie par le notaire représentait moins de 22 % de la plus-value brute — et le produit net a financé leur nouvel achat à Sanary. Ne décidez jamais sur une estimation fiscale de coin de table.

Vendre à Six-Fours-les-Plages en 2026 : ce qu'il faut savoir du marché

Six-Fours, c'est le secret le mieux gardé du Var : Bandol a la réputation, Six-Fours a les plages — 18 km de côtes, Le Brusc, la vue sur l'île des Embiez — et des prix encore raisonnables. Pour un vendeur, c'est un marché profond et rapide, où la question de la plus-value se pose d'autant plus que la commune s'est fortement valorisée.

Les atouts : demande locale et régionale constante, 300 jours de soleil par an, diversité de biens (villa balnéaire, maison de pêcheur au Brusc, appartement marina). Le point de vigilance : le classement en zone tendue crée à la fois des opportunités fiscales à la vente et une réglementation locative plus stricte — deux paramètres à intégrer avant d'arbitrer entre vendre et louer. Dans ma pratique quotidienne sur ce marché, les vendeurs qui gagnent sont ceux qui posent la stratégie fiscale avant la mise en vente, pas au moment du compromis.

Plus-value immobilière : les 4 erreurs les plus coûteuses des vendeurs

Rien n'est plus frustrant que de découvrir chez le notaire, le jour de la signature, une facture fiscale qu'un simple ajustement de calendrier aurait réduite. Les quatre erreurs que nous voyons revenir :

1. Calculer la plus-value sur le prix d'achat brut. Sans les forfaits de 7,5 % (frais) et 15 % (travaux, si détention > 5 ans), vous surestimez l'impôt — et certains renoncent à vendre sur la base d'un chiffre faux.
2. Ignorer les anniversaires d'acquisition. Signer trois semaines trop tôt peut faire perdre une année entière d'abattement (6 % côté impôt sur le revenu).
3. Jeter les factures de travaux. Au-delà du forfait de 15 %, des travaux importants justifiés sur factures peuvent réduire davantage l'assiette. Sans factures, pas de réel — seulement le forfait.
4. Sous-évaluer un bien en succession. La valeur déclarée devient le prix de référence de la plus-value future : l'« économie » de droits d'aujourd'hui se transforme en impôt de plus-value demain, majoré d'un risque de redressement.

Chacune de ces erreurs s'évite avec une seule habitude : faire chiffrer la fiscalité en même temps que la valeur du bien, avant la mise en vente. C'est exactement la double lecture que nous apportons, avec notre simulateur pour la première approche et une estimation terrain pour la valeur réelle.

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Plus-value immobilière : questions fréquentes

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