Posséder une maison de vacances à Bandol, Sanary ou Saint-Cyr fait rêver — et reste un excellent placement plaisir. Mais entre la taxe d'habitation majorée, l'IFI et la plus-value à la revente, le coût réel de détention se prépare avant de signer. Voici tout ce qu'il faut chiffrer pour acheter, détenir et revendre sereinement une résidence secondaire sur le littoral varois.
Définition rapide
Une résidence secondaire est un logement meublé que vous occupez ponctuellement (vacances, week-ends) et qui n'est pas votre résidence principale au sens fiscal. À ce titre, elle reste soumise à la taxe d'habitation et, contrairement à la résidence principale, sa plus-value est imposée à la revente.
Le littoral varois, terre de résidences secondaires
Notre côte n'est pas un marché immobilier comme les autres : c'est l'un des premiers territoires français de la résidence secondaire. À Sanary-sur-Mer, plus d'un tiers des logements sont des résidences secondaires (INSEE) ; la proportion est comparable à Bandol et reste très élevée à Saint-Cyr-sur-Mer et Six-Fours-les-Plages. Acheter ici un pied-à-terre, c'est rejoindre une demande structurellement forte — ce qui protège la valeur du bien dans le temps.
Cette désirabilité a une contrepartie que beaucoup d'acquéreurs découvrent trop tard : la fiscalité de la résidence secondaire est nettement plus lourde que celle de la résidence principale, et elle se durcit. Bonne nouvelle, tout se chiffre et s'anticipe. Mauvaise nouvelle, ceux qui ne le font pas paient le prix fort — à la détention comme à la revente. Si vous hésitez encore sur la commune, notre comparatif entre Sanary et Bandol, deux ambiances et deux marchés, est un bon point de départ.
Ce que vous paierez chaque année
La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales depuis 2023, mais elle reste pleinement due sur les résidences secondaires — sans aucun abattement pour charge de famille ni plafonnement selon vos revenus. Et sur le littoral, l'addition grimpe : les communes classées en zone tendue peuvent voter une majoration de 5 % à 60 % de cette taxe (article 1407 ter du Code général des impôts). Les communes touristiques et littorales votent très souvent le plafond.
À cette taxe d'habitation majorée s'ajoutent la taxe foncière (due par tout propriétaire, en hausse régulière) et, pour les patrimoines les plus solides, l'IFI. L'impôt sur la fortune immobilière s'applique dès que la valeur nette du patrimoine immobilier du foyer dépasse 1,3 million d'euros au 1ᵉʳ janvier. Le point sensible : la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %, mais la résidence secondaire est retenue pour 100 % de sa valeur. Sur le littoral varois, où les prix sont élevés, une belle villa secondaire peut à elle seule faire basculer un foyer dans l'IFI.
Une résidence secondaire qui dort coûte ; une résidence secondaire qui travaille s'autofinance en partie. La location saisonnière déclarée permet de couvrir les charges et la fiscalité locale entre deux séjours — à condition de respecter la réglementation. Nous détaillons les règles dans notre guide de la gestion locative et location saisonnière.
La plus-value à la revente : le vrai sujet
C'est là que se joue l'essentiel. À la revente d'une résidence secondaire, la plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d'achat) est imposée à 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Si la plus-value nette dépasse 50 000 € par vendeur, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute, pouvant porter le taux effectif jusqu'à 42,2 %. La résidence principale, elle, en est totalement exonérée.
Heureusement, ce taux brut fond avec le temps grâce aux abattements pour durée de détention. L'exonération devient totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Deux leviers parfaitement légaux réduisent encore la note : la majoration du prix d'achat par un forfait de 7,5 % (frais d'acquisition) et de 15 % (travaux, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans), ainsi que le calcul de la surtaxe par vendeur — vendre à deux peut faire passer une plus-value commune sous le seuil des 50 000 €.
Le conseil d'Élodie
Avant de vendre, conservez précieusement toutes vos factures de travaux : au réel, elles dépassent souvent le forfait de 15 % et réduisent d'autant la base taxable. Et si vous approchez d'un palier — 22 ou 30 ans — décaler la vente de quelques mois peut effacer plusieurs milliers d'euros d'impôt. Le bon timing, ici, vaut de l'or.
- → La plus-value d'une RS est taxée à 36,2 % (jusqu'à 42,2 % au-delà de 50 000 € de gain net).
- → Exonération totale d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.
- → Forfaits (7,5 % + 15 %), factures de travaux et timing de vente sont vos meilleurs leviers.
Réforme 2026 — à confirmer avant toute décision
Un amendement au budget 2026 prévoit de ramener l'exonération d'impôt sur le revenu de 22 à 17 ans pour les résidences secondaires, avec un abattement accéléré ; en parallèle, une hausse de la CSG pourrait porter le taux global de 36,2 % à 37,6 %. Ces dispositions ne sont pas stabilisées. Ne fondez aucune décision de vente sur un texte non confirmé : faites valider le régime applicable à la date exacte de votre cession par votre notaire. Cet article donne une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
Acheter une résidence secondaire sans mauvaise surprise
Sur le terrain, je vois deux profils d'acquéreurs. Ceux qui achètent un coup de cœur et découvrent la fiscalité locale à la première taxe d'habitation. Et ceux qui chiffrent en amont le coût annuel de détention, vérifient si la commune applique la majoration de zone tendue, et intègrent la plus-value future dès l'achat. Les seconds dorment beaucoup mieux — et revendent dans de bien meilleures conditions.
Le bon réflexe avant de signer : raisonner en coût global sur la durée. Un appartement front de mer un peu plus cher mais très liquide à la revente vaut souvent mieux qu'une affaire en apparence, dont la plus-value sera mangée par une mauvaise fiscalité ou un emplacement secondaire. C'est exactement le type d'arbitrage que nous éclairons aussi dans notre analyse de l'écart entre prix affiché et prix vendu sur le littoral.
Pourquoi Maison & Vous pour votre résidence secondaire
Acheter ou revendre une résidence secondaire, c'est autant une décision patrimoniale qu'immobilière. C'est précisément notre double regard : la connaissance fine du marché littoral et une lecture patrimoniale de chaque projet, pour que le plaisir d'un pied-à-terre ne se transforme jamais en mauvaise surprise fiscale.
Coût global de détention, IFI, plus-value future : nous chiffrons l'opération sur la durée, pas seulement le prix d'achat.
Qui applique la majoration de zone tendue, où la revente est la plus liquide : nous le savons, secteur par secteur.
Timing des paliers d'abattement, dossier de travaux, choix du bon acquéreur : la sortie se prépare dès l'achat.
Pour faire travailler le bien entre deux séjours et alléger la fiscalité locale, dans le respect des règles.
Une résidence secondaire se pilote comme un actif, pas comme un caprice
Sur le littoral varois, le plaisir et le patrimoine vont de pair — à condition de traiter la fiscalité locale comme une vraie ligne budgétaire, et la revente comme une stratégie. Notre conviction : on n'achète pas une résidence secondaire en regardant seulement le prix au m², mais le coût global sur la durée et la liquidité à la sortie.
Sources : CGI (art. 1407 ter, 150 U), service-public.fr, loi de finances 2026.
Mon conseil après dix ans sur cette côte : ne dissociez jamais l'achat de la revente. C'est la méthode qu'Élodie Lombard et l'équipe appliquent à chaque projet — qu'il s'agisse d'arbitrer entre conserver, vendre ou transmettre un bien, ou de gérer la revente d'un bien hérité en indivision, où la durée de détention du défunt s'ajoute à la vôtre et peut suffire à atteindre l'exonération.
- Le littoral varois est l'un des premiers marchés français de résidence secondaire : forte demande, mais fiscalité plus lourde que la résidence principale.
- À la détention : taxe d'habitation majorée jusqu'à +60 % en zone tendue, taxe foncière, et IFI dès 1,3 M€ (sans abattement, contrairement à la RP).
- À la revente : plus-value taxée à 36,2 %, exonérée d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
- La clé : penser la revente dès l'achat (emplacement liquide, factures, location déclarée, timing des paliers).
Maison & Vous — Votre expert littoral varois
Un projet de résidence secondaire, à l'achat ou à la revente ?
Parlons coût global, fiscalité locale et stratégie de revente avant de signer. Estimation et conseil sans engagement, fondés sur le marché réel de votre commune.
