Transmission & patrimoine · Littoral varois
Par Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous··17 min de lectureLa donation-partage est l'acte notarié par lequel vous donnez de votre vivant tout ou partie de vos biens à vos héritiers et fixez en même temps qui reçoit quoi. Dans le Var, où la maison de famille concentre souvent l'essentiel du patrimoine, c'est l'outil qui évite l'indivision entre frères et sœurs. Mal préparée, elle peut pourtant être requalifiée en simple donation, et l'égalité que vous aviez voulue disparaît au décès. Bien construite, elle fige la valeur des biens au jour de l'acte, protège la paix familiale et réduit fortement les droits grâce à l'abattement de 100 000 € et au démembrement. Je vous montre ici, chiffres à l'appui, comment la construire à partir d'une estimation juste de vos biens, sur un cas concret entre Saint-Cyr-sur-Mer, Bandol et Sanary-sur-Mer.
Définition rapide
La donation-partage est une donation qui transmet et répartit en une seule fois des biens entre des héritiers présomptifs, par acte notarié (articles 1075 à 1078-10 du Code civil). Le partage est définitif : il ne sera pas refait au décès, et la valeur des biens est en principe figée au jour de la donation.
Dans cet article
- Donation-partage : définition et fonctionnement
- Donation-partage ou donation simple
- Pourquoi l'estimation décide de tout
- Cas chiffré entre Saint-Cyr, Bandol et Sanary
- Le piège de la maison unique
- Transgénérationnelle, conjonctive, familles recomposées
- Frais et fiscalité de la donation-partage en 2026
- Peut-on revenir sur une donation-partage ?
- Analyse Maison & Vous
- Questions fréquentes
Donation-partage : définition et fonctionnement
La donation-partage réalise deux opérations dans le même acte : une transmission de biens de votre vivant et un partage de ces biens entre vos futurs héritiers. C'est ce double effet qui la distingue d'un testament, qui ne joue qu'au décès, et d'une donation simple, qui transmet sans partager.
Elle est réservée à vos héritiers présomptifs, c'est-à-dire aux personnes appelées à recueillir votre succession : le plus souvent vos enfants, héritiers réservataires, et, dans sa forme transgénérationnelle, vos petits-enfants. Une personne sans enfant peut aussi la consentir à ses parents ou à ses frères et sœurs. Vous n'êtes pas obligé d'y faire participer tous vos enfants pour que l'acte soit valable, mais vous verrez plus bas que ce choix a un prix.
Ce qui peut entrer dans les lots
- des biens présents, qui vous appartiennent le jour de l'acte (on ne donne pas un bien futur) ;
- une maison, un appartement, un terrain, des parts de SCI, des sommes d'argent, des titres ;
- la nue-propriété d'un bien, en gardant l'usufruit pour continuer à l'habiter ou à percevoir les loyers ;
- des biens déjà donnés auparavant, que l'on peut incorporer dans une donation-partage récapitulative avec l'accord des donataires.
L'acte est obligatoirement reçu par un notaire, qui le publie au service de la publicité foncière dès qu'il porte sur un immeuble. Chaque enfant devient immédiatement propriétaire de son lot (ou nu-propriétaire), sans attendre la succession. Pour comprendre ce que fait exactement le notaire et ce qu'il ne fait pas, notre article sur le rôle du notaire dans une opération immobilière détaille la répartition des rôles.
Donation-partage ou donation simple : ce qui change pour vos enfants
La différence tient en une phrase : avec une donation-partage, la valeur retenue au décès est celle du jour de l'acte ; avec une donation simple, le bien est réévalué au décès. Sur un marché comme le littoral varois, où une maison peut prendre ou perdre plusieurs dizaines de milliers d'euros en dix ans, cette règle change l'équilibre entre vos enfants.
| Critère | Donation simple | Donation-partage |
|---|---|---|
| Nature | Transmet un bien à un bénéficiaire | Transmet et répartit entre plusieurs héritiers |
| Valeur retenue au décès (réserve, quotité disponible) | Réévaluée au jour du décès (art. 922 C. civ.) | Figée au jour de l'acte, sous conditions (art. 1078 C. civ.) |
| Rapport à la succession | Oui, en principe, pour un héritier | Non : le partage est déjà fait |
| Indivision entre enfants sur les biens donnés | Possible si le bien est donné à plusieurs | Évitée si chaque enfant reçoit un lot distinct |
| Action en complément de part | Sans objet | Exclue (art. 1075-3 C. civ.) |
| Droits de donation | Barème et abattements de droit commun | Identiques, sans droit de partage si le partage est dans l'acte |
Attention, le gel de la valeur n'est pas automatique. L'article 1078 du Code civil l'accorde, sauf convention contraire, à condition que tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès aient reçu un lot et l'aient expressément accepté, et qu'aucune réserve d'usufruit n'ait été prévue sur une somme d'argent. Si un enfant est laissé de côté, ou s'il en naît un après l'acte sans être alloti, les biens sont réévalués au décès et l'avantage disparaît. Si vous donnez de l'argent en vous en réservant l'usufruit, même effet.
Pourquoi l'estimation du bien décide de la réussite d'une donation-partage
Dans une donation-partage, la valeur inscrite dans l'acte sert à la fois à calculer les droits et à juger, des années plus tard, si le partage était équitable. Une valeur approximative est donc une erreur que l'on paie deux fois.
Avant votre rendez-vous chez le notaire, je vous invite à vous poser une question simple : si vos enfants devaient vendre demain chacun leur lot, recevraient-ils la même somme ? Tant que la réponse n'est pas oui, les lots ne sont pas équilibrés, quel que soit le montant écrit sur le papier.
Chiffre clé
de 2 690 € à 11 717 €/m² Selon MeilleursAgents (estimations au 1er septembre 2026), 95 % des maisons de Bandol se situent dans cette fourchette, pour un prix moyen de 6 315 €/m². Appliquer un prix moyen à une maison précise n'a donc aucun sens pour fixer une valeur de donation.Même constat à Saint-Cyr-sur-Mer : MeilleursAgents y situe le prix moyen des maisons à 5 947 €/m² au 1er septembre 2026, avec une fourchette de 2 379 € à 11 088 €/m². Les maisons les plus chères s'y vendent plus de quatre fois plus cher au mètre carré que les moins chères. Nous l'expliquons en détail dans notre analyse de l'écart entre prix affiché et prix vendu : seul le prix effectivement signé fait foi.
Les trois erreurs d'évaluation les plus coûteuses
- Sous-évaluer pour payer moins de droits. L'administration fiscale peut contester une valeur minorée, et l'enfant qui reçoit le bien sous-évalué est avantagé aux yeux des autres.
- Surévaluer par attachement. On paie des droits sur une valeur que le marché ne confirmera jamais, et les lots sont faussement équilibrés.
- Estimer sans tenir compte du DPE, des risques et de l'urbanisme. Une maison classée F ou G, en zone inondable ou avec une division impossible ne vaut pas le prix du quartier.
Le conseil d'Élodie
Demandez une estimation écrite et argumentée pour chaque bien, avec les ventes comparables qui la justifient, et remettez-la à votre notaire. C'est la pièce qui vous protège face au fisc et, plus tard, face à un enfant qui trouverait son lot moins bien loti que celui de son frère.
C'est précisément ce que nous faisons avec une estimation immobilière Maison & Vous : une valeur de marché défendable, pas un chiffre flatteur.
Cas chiffré : une donation-partage entre Saint-Cyr-sur-Mer, Bandol et Sanary
Un couple de 67 et 65 ans, deux enfants majeurs, trois biens communs : une maison familiale à Saint-Cyr-sur-Mer estimée 850 000 €, un appartement loué à Bandol estimé 420 000 € et un autre à Sanary-sur-Mer estimé 430 000 €. Ce cas est une illustration construite pour cet article, avec le barème fiscal en vigueur en 2026.
Les parents veulent garder l'usage de la maison et les loyers des appartements. Ils donnent donc la nue-propriété et conservent l'usufruit. À leur âge (entre 61 et 70 ans), le barème de l'article 669 du CGI fixe la nue-propriété à 60 % de la valeur du bien.
| Lot | Biens | Pleine propriété | Nue-propriété (60 %) |
|---|---|---|---|
| Enfant A | Maison de Saint-Cyr-sur-Mer | 850 000 € | 510 000 € |
| Enfant B | Appartements de Bandol et de Sanary | 850 000 € | 510 000 € |
Chaque enfant reçoit 510 000 €, soit 255 000 € de chacun de ses parents. Après l'abattement de 100 000 € par parent, la part taxable est de 155 000 €, soit 29 194 € de droits par parent et par enfant au barème en ligne directe.
| Scénario | Base taxable par parent et par enfant | Droits totaux (2 enfants) |
|---|---|---|
| Donation-partage en pleine propriété | 325 000 € | 252 777 € |
| Donation-partage en nue-propriété, usufruit réservé | 155 000 € | 116 777 € |
| Écart | 136 000 € de droits en moins |
Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans nouveaux droits. S'y ajoutent, à la signature, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière (environ 7 300 € ici sur la valeur de nue-propriété) et les émoluments du notaire, calculés selon un barème réglementé.
Ce qui m'importe le plus dans ce montage n'est pas l'économie de droits. C'est que les deux lots ont la même valeur aujourd'hui et que cette valeur ne bougera plus. Si dans quinze ans la maison de Saint-Cyr a pris 30 % et les appartements rien, l'enfant B ne pourra pas demander de rééquilibrage : il a reçu sa part, estimée et acceptée.
À retenir
- Le démembrement divise ici la base taxable par plus de deux sur la part excédant l'abattement.
- L'égalité des lots se juge en valeur de marché, pas en nombre de biens.
- Des biens de nature différente (maison contre appartements loués) peuvent faire des lots équivalents si l'estimation est solide.
- Le gel de la valeur suppose que les deux enfants acceptent expressément leur lot : un troisième enfant né plus tard et non alloti le ferait tomber.
Calcul : barème de l'article 777 du CGI (5 % à 45 % en ligne directe), abattement de l'article 779 du CGI, barème de l'usufruit de l'article 669 du CGI, taxe de publicité foncière de 0,60 % majorée de 2,37 % de frais d'assiette et contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (impots.gouv.fr). Émoluments du notaire non inclus.
Le piège de la maison unique : quand la donation-partage devient une donation simple
Donner à chacun de ses enfants une quote-part d'une même maison, par exemple 50 % chacun, n'est pas une donation-partage : la jurisprudence la requalifie en donation simple. La Cour de cassation l'a jugé en 2013 (Cass. 1re civ., 6 mars 2013, n° 11-21.892, et 20 novembre 2013, n° 12-25.681) : il n'y a partage que si le donateur répartit matériellement ses biens entre les bénéficiaires.
Conséquence : pas de valeur figée, rapport à la succession, et une indivision entre les enfants qui reste entière. C'est pourtant le schéma qu'on imagine spontanément quand le patrimoine se résume à une villa à La Cadière-d'Azur ou à une maison de village au Castellet. Les indivisions qui se bloquent après un décès, nous en décrivons les mécanismes dans notre guide sur l'indivision successorale et la vente d'un bien hérité.
Quatre façons de faire des lots avec un seul bien
Un bien, une soulte
La maison va à un enfant, qui verse une soulte à l'autre. Il faut qu'il en ait les moyens, et le notaire doit chiffrer le traitement fiscal de cette soulte.
Un bien et de l'argent
Un enfant reçoit la maison, l'autre une somme équivalente donnée en pleine propriété. Pas d'usufruit sur l'argent, sinon la valeur n'est plus figée.
Vendre puis donner
Vendre la maison devenue trop grande et donner le prix, ou racheter plus petit et partager le solde. Une solution simple quand la maison est devenue trop grande.
Diviser le bien
Deux logements distincts ou un terrain détachable, quand le PLU et la configuration le permettent. À vérifier avant de promettre quoi que ce soit.
Insight terrain · Maison & Vous
Sur le littoral varois, le vrai risque d'une transmission n'est pas fiscal. C'est la maison de vacances que tout le monde veut garder et qu'aucun des enfants ne peut racheter aux autres. Je préfère que cette discussion ait lieu autour d'une estimation, du vivant des parents, plutôt qu'autour d'un partage judiciaire. Élodie Lombard
Si la vente est la meilleure option, notre simulateur de net vendeur vous donne en quelques secondes ce qui resterait réellement à partager après frais et fiscalité de la plus-value.
Donation-partage transgénérationnelle, conjonctive et familles recomposées
La donation-partage transgénérationnelle permet d'allotir directement vos petits-enfants à la place de vos enfants, à condition que ces derniers y consentent dans l'acte (articles 1075-1 et 1078-4 du Code civil). Elle sert quand vos enfants sont déjà installés et préfèrent que le patrimoine aille à la génération suivante.
Sa limite est fiscale : les droits sont calculés selon le lien entre vous et le petit-enfant. Selon les Notaires de France, chaque petit-enfant bénéficie d'un abattement de 31 865 € par grand-parent, renouvelable tous les 15 ans, et non de l'abattement de 100 000 € dont aurait bénéficié son parent. Des grands-parents qui ont trois petits-enfants peuvent ainsi leur donner 191 190 € sans droits (31 865 € × 3 petits-enfants × 2 grands-parents).
La donation-partage conjonctive est faite par les deux époux ensemble sur leurs biens communs et propres. Dans une famille recomposée, l'enfant non commun peut y être alloti par son propre parent, sur les biens propres de celui-ci ou sur les biens communs, sans que l'autre époux puisse être codonateur des biens communs qui lui sont attribués (article 1076-1 du Code civil). C'est l'un des rares outils qui permettent de traiter tous les enfants dans un seul acte, sans attendre les deux décès.
À noter
Vos petits-enfants mineurs peuvent être allotis. Ils acceptent par l'intermédiaire de leurs représentants légaux ; si leurs intérêts s'opposent à ceux de leurs parents dans l'acte, un administrateur ad hoc doit être désigné par le juge (article 383 du Code civil). Votre notaire vérifiera ce point avant la signature.
Frais et fiscalité de la donation-partage en 2026
La donation-partage est soumise aux droits de donation classiques, sans droit de partage lorsque le partage est réalisé dans l'acte. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, n'a modifié ni l'abattement de 100 000 € par enfant, ni le barème, ni le délai de 15 ans.
| Poste | Montant ou taux en 2026 | Référence |
|---|---|---|
| Abattement parent vers enfant | 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans | Art. 779 CGI |
| Abattement grand-parent vers petit-enfant | 31 865 € | Art. 790 B CGI |
| Don familial de somme d'argent | 31 865 € de plus, donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur | Art. 790 G CGI |
| Barème en ligne directe | 5 % à 45 % après abattement (20 % de 15 932 € à 552 324 €) | Art. 777 CGI |
| Taxe de publicité foncière (immeubles) | 0,60 %, plus 2,37 % de ce montant pour frais d'assiette | impots.gouv.fr |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | impots.gouv.fr |
| Droit de partage | Non dû si donation et partage dans le même acte ; 2,5 % en cas d'incorporation d'une donation antérieure ou d'actes séparés | Notaires de France |
| Émoluments du notaire | Barème réglementé et dégressif | Code de commerce (barème des notaires) |
Deux règles de calendrier comptent. D'abord, les donations de moins de 15 ans sont rappelées au décès : l'abattement déjà utilisé n'est pas disponible une seconde fois dans ce délai. Ensuite, plus vous donnez tôt, plus la nue-propriété vaut peu : elle représente 60 % de la valeur entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, 80 % entre 81 et 90 ans (article 669 du CGI).
Un dispositif temporaire mérite aussi d'être regardé avant la fin de l'année : l'exonération des dons de sommes d'argent jusqu'à 100 000 € par donateur, consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, lorsque les fonds financent l'achat d'un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire (article 790 A bis du CGI), dans la limite de 300 000 € reçus par bénéficiaire. Une extension à l'achat d'un logement ancien par un primo-accédant a été débattue lors du vote de la loi de finances pour 2026 : demandez à votre notaire si elle s'applique à votre projet. Les conditions sont strictes (emploi rapide des fonds, logement conservé comme résidence principale) : faites-les valider avant de donner.
Peut-on revenir sur une donation-partage ?
Non, en principe : la donation-partage est irrévocable. Le ministère de l'Économie rappelle qu'elle ne peut être révoquée que dans trois cas prévus par la loi :
- l'enfant ne respecte pas une charge prévue dans l'acte, par exemple loger le donateur ;
- l'enfant se rend coupable d'ingratitude, c'est-à-dire de faits graves envers le donateur ;
- le donateur n'avait pas d'enfant lors de l'acte et celui-ci prévoit sa révocation en cas de naissance ou d'adoption.
C'est pourquoi l'acte doit être pensé pour durer. Un droit de retour si l'enfant décède avant vous, une interdiction de vendre sans votre accord pendant votre vie, une charge d'entretien : ces clauses se négocient avant la signature, pas après. Pour les parents qui habitent La Ciotat ou y ont leur notaire, nous avons recensé les offices notariaux de La Ciotat et leur rôle.
Transmettre sur le littoral varois : ce que disent les chiffres
Sur notre littoral, la transmission porte souvent sur une résidence secondaire, dans des communes à la population âgée. Les données INSEE reprises par MeilleursAgents en septembre 2026 en donnent la mesure.
Une résidence secondaire transmise à plusieurs enfants qui vivent à Lyon, Paris ou à l'étranger est le cas typique où l'indivision se fige : charges, taxe foncière, entretien du jardin et décisions à l'unanimité. La donation-partage permet de trancher tant que les parents sont là pour expliquer leurs choix. Pour une vision d'ensemble de ces arbitrages, notre page conseil en patrimoine immobilier dans le Var compare les scénarios conserver, vendre, louer ou transmettre.
Sources : MeilleursAgents, pages prix de Bandol et de Saint-Cyr-sur-Mer, estimations au 1er septembre 2026, informations locales issues de l'INSEE.
Analyse Maison & Vous : la donation-partage est d'abord un sujet de valeur
Notre position est claire. On présente la donation-partage comme un outil fiscal. Sur notre secteur, c'est d'abord un outil d'évaluation. L'abattement de 100 000 € est le même partout en France ; ce qui change entre une villa du Brusc et un appartement du centre de Toulon, c'est la justesse de la valeur écrite dans l'acte.
Je recommande donc un ordre précis : d'abord estimer chaque bien de façon écrite et argumentée, ensuite construire des lots équivalents en valeur de marché, puis seulement choisir avec le notaire entre pleine propriété et nue-propriété. Faire l'inverse, c'est risquer des lots égaux seulement sur le papier.
Nous ne rédigeons pas d'actes : c'est le métier du notaire. Notre rôle est de lui apporter une valeur défendable, bien par bien, et de vous dire franchement quand un bien se partage mal et gagnerait à être vendu avant.
Pourquoi préparer votre donation-partage avec Maison & Vous
Parce que la réussite d'une donation-partage dépend d'abord de la valeur écrite dans l'acte, et que cette valeur se construit sur le terrain, bien par bien.
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Une estimation argumentée
Chaque valeur est justifiée par des ventes comparables, le DPE, les risques et l'urbanisme : une pièce utilisable par votre notaire.
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Nous vous aidons à comparer une maison et des appartements loués comme le ferait un acheteur, pour des lots réellement équivalents.
Une vente discrète si besoin
Quand vendre avant de donner est la bonne solution, nous pouvons présenter le bien à nos acquéreurs sans exposition publique.
Pour les familles de Saint-Cyr, notre page agence immobilière à Saint-Cyr-sur-Mer présente notre approche du marché local.
En résumé
- La donation-partage transmet et partage vos biens de votre vivant, par acte notarié, de façon définitive.
- Sa valeur est figée au jour de l'acte si tous vos enfants présents à votre décès ont reçu et accepté un lot, et qu'aucun usufruit n'est réservé sur de l'argent.
- Donner des quotes-parts d'une même maison la fait requalifier en donation simple : il faut de vrais lots.
- Avec l'abattement de 100 000 € et la nue-propriété, les droits peuvent baisser de plus de moitié ; l'estimation de chaque bien reste la pièce maîtresse.
Maison & Vous · De La Ciotat à Toulon
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Questions fréquentes sur la donation-partage
Quelle est la différence entre une donation-partage et une donation simple ?
La donation simple transmet un bien à une personne sans rien partager. Au décès, ce bien est en principe rapporté à la succession et réévalué, ce qui peut rouvrir les comptes entre héritiers. La donation-partage transmet et répartit en même temps les biens entre plusieurs héritiers. Le partage est définitif et la valeur des biens est figée au jour de l'acte, à condition que tous les héritiers réservataires présents au décès aient reçu et accepté un lot et qu'aucune réserve d'usufruit ne porte sur une somme d'argent (article 1078 du Code civil).
Combien coûte une donation-partage chez le notaire ?
Le coût comprend trois éléments. Les droits de donation, calculés pour chaque enfant après l'abattement de 100 000 € par parent, au barème de 5 % à 45 %. Pour un bien immobilier, la taxe de publicité foncière de 0,60 % (plus 2,37 % de ce montant pour frais d'assiette) et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. Enfin les émoluments du notaire, fixés par un barème réglementé et dégressif, et ses débours. Dans notre cas chiffré, pour 1 020 000 € de nue-propriété donnée, les seules taxes de publication représentent environ 7 300 €. Le droit de partage de 2,5 % n'est pas dû lorsque donation et partage figurent dans le même acte.
Peut-on faire une donation-partage d'une seule maison entre plusieurs enfants ?
Oui, mais pas en donnant à chacun une quote-part de la maison. Dans ce cas, la jurisprudence de la Cour de cassation requalifie l'acte en donation simple, avec réévaluation au décès et maintien de l'indivision. Pour une vraie donation-partage avec un seul bien, il faut constituer des lots distincts : la maison à un enfant avec une soulte versée aux autres, la maison à l'un et une somme d'argent équivalente aux autres, une division du bien quand l'urbanisme le permet, ou la vente du bien puis le partage du prix. Chacune de ces solutions suppose de connaître la valeur de marché réelle de la maison, d'où l'importance d'une estimation argumentée avant le rendez-vous chez le notaire.
La donation-partage est-elle intéressante pour une maison à Bandol ou à Saint-Cyr-sur-Mer ?
Sur le littoral varois, elle est particulièrement utile parce que les biens transmis sont souvent des résidences secondaires de forte valeur. Selon MeilleursAgents au 1er septembre 2026, le prix moyen des maisons atteint 6 315 €/m² à Bandol et 5 947 €/m² à Saint-Cyr-sur-Mer. Sur de tels montants, le démembrement réduit fortement les droits, et le gel de la valeur évite qu'un écart d'évolution entre deux biens ne crée un conflit au décès. La contrepartie est de fixer une valeur juste dès l'acte : une maison de Bandol mal estimée, c'est un déséquilibre gravé pour toujours entre vos enfants.
Peut-on vendre un bien reçu par donation-partage ?
Oui. L'enfant qui a reçu la pleine propriété de son lot peut le vendre librement, sauf si l'acte prévoit une clause d'inaliénabilité ou exige l'accord du donateur. S'il n'a reçu que la nue-propriété, la vente de la pleine propriété suppose l'accord de l'usufruitier, c'est-à-dire du parent donateur. Le prix est alors réparti entre usufruit et nue-propriété, sauf si les parties conviennent d'un remploi. Côté fiscalité de la plus-value, le prix d'acquisition retenu est en principe la valeur déclarée dans l'acte de donation : une valeur sous-estimée dans la donation-partage augmente donc la plus-value taxable lors de la revente. Encore une raison de faire estimer le bien sérieusement.
Que se passe-t-il si un enfant n'est pas alloti dans la donation-partage ?
L'acte reste valable, mais il perd une partie de ses avantages. En application de l'article 1078 du Code civil, les biens donnés sont alors réévalués au jour du décès pour le calcul de la réserve et de la quotité disponible, comme pour une donation simple. De plus, l'enfant qui n'a pas reçu sa réserve héréditaire pourra demander la réduction de la donation-partage au décès. Vous ne pouvez pas exclure un héritier réservataire de votre succession. Si vous avez de bonnes raisons de traiter un enfant différemment, la bonne méthode est de lui attribuer un lot moins important mais respectant sa réserve, plutôt que de l'écarter de l'acte.
