Vendre · Patrimoine · Littoral varois
Vendre une maison après un divorce dans le Var : estimation, soulte et partage
Par Élodie LombardPublié le 11 min de lectureAprès un divorce, la maison commune a trois issues : la vendre et partager le prix net, la racheter à l'autre en lui versant une soulte, ou rester en indivision quelque temps. Dans les trois cas, tout part de la même question : combien vaut vraiment la maison ?
Définition rapide
La soulte est la somme que verse l'ex-conjoint qui garde la maison à celui qui la quitte. Elle se calcule sur la valeur du bien, diminuée du crédit restant dû, puis multipliée par la part de l'autre. Le partage est l'acte notarié qui fixe qui garde quoi.
Sur le littoral varois, l'enjeu est lourd. Une maison de 120 m² à Saint-Cyr-sur-Mer représente plus de 700 000 € de valeur. Une estimation trop basse de 5 % fait perdre plus de 17 000 € à l'un des deux. Trop haute, elle bloque la vente ou le financement du rachat. Et une vente mal calée dans le temps peut coûter l'exonération de plus-value à celui qui est parti.
Bien préparée, cette vente règle au contraire la question du logement pour de bon, sans procédure qui s'éternise. Je vous montre ici les trois options chiffrées, le calcul exact de la soulte avec un crédit en cours, les frais réels et le calendrier selon votre type de divorce.
Vendre, racheter ou rester en indivision : les trois options après un divorce
En bref : vendre libère les deux ex-époux et partage le prix net. Racheter permet à l'un de garder la maison contre une soulte. L'indivision repousse la décision, mais elle ne la supprime pas.
Lorsque j'accompagne un couple qui se sépare, je pose toujours la même question avant de parler de prix : l'un de vous peut-il financer seul la maison et la soulte ? Si la réponse est non, le rachat n'est pas une option, c'est un espoir. Mieux vaut le savoir dès le premier rendez-vous.
| Option | Ce qui se passe | Frais principaux | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Vendre et partager | Le bien est vendu à un tiers, le crédit est soldé, le prix net est réparti selon les droits de chacun. | Remboursement anticipé éventuel du prêt, frais de vente, droit de partage sur le prix réparti si un acte de partage est dressé. | Aucun des deux ne peut ou ne veut garder la maison. |
| Rachat de soulte | L'un garde la maison, reprend le crédit et verse une soulte à l'autre. | Droit de partage de 1,1 % sur l'actif net, émoluments du notaire, frais du nouveau prêt. | L'un des deux a la capacité de financer seul le crédit repris et la soulte. |
| Indivision | Les deux restent propriétaires. Celui qui occupe peut devoir une indemnité d'occupation. | Charges et crédit partagés, indemnité d'occupation imposable pour celui qui la reçoit. | Attente d'un meilleur moment de vente ou d'un enfant qui finit sa scolarité. |
L'indivision n'enferme personne : selon l'article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, et chacun peut demander le partage à tout moment. Une convention d'indivision, signée chez le notaire dès qu'il y a un immeuble, peut toutefois fixer une durée de cinq ans au plus, renouvelable. C'est le cadre à privilégier si vous choisissez d'attendre.
Pour les situations où l'indivision se bloque entre héritiers, les mêmes mécanismes s'appliquent : nous les détaillons dans notre guide pour sortir d'une indivision sans blocage.
Combien vaut la maison ? L'estimation qui décide de la soulte et du partage
En bref : aucun professionnel n'est désigné par la loi pour estimer le bien d'un couple qui divorce. Les ex-époux s'accordent sur une valeur, ou chacun fait estimer de son côté. Plus la valeur est argumentée, moins elle se conteste.
Nous avons expliqué dans un article dédié qui peut estimer une maison en cas de divorce ou de succession. Ce qui compte ici, c'est la méthode, parce que chaque point d'écart se transforme en euros pour l'un et en perte pour l'autre.
Chiffre clé
35 500 €
C'est l'écart de soulte entre deux estimations à plus ou moins 5 % d'une maison de 710 000 € avec 180 000 € de crédit restant dû (exemple Maison & Vous, partage à parts égales).
La méthode de l'estimation contradictoire
Quand les deux ex-époux me demandent une estimation, je travaille avec une règle simple : un seul document, remis aux deux en même temps, avec les mêmes pièces. Concrètement, cela donne quatre étapes.
- Une visite commune, ou deux visites séparées avec le même compte rendu, pour que personne ne soupçonne l'autre d'avoir orienté l'estimation.
- Les ventes réelles du secteur, issues des données DVF, et non les prix affichés : l'écart entre les deux est souvent important, comme nous le montrons dans notre analyse du prix affiché et du prix vendu.
- Trois valeurs au lieu d'une : une valeur de vente rapide, une valeur de marché, une valeur haute. Le couple choisit en connaissant les conséquences de chacune.
- Un avis de valeur écrit, motivé, que chacun peut transmettre à son avocat et au notaire.
Le conseil d'Élodie
Ne demandez pas « combien vaut la maison » mais « à quel prix se vend-elle en moins de six mois ». Celui qui garde la maison a intérêt à une valeur basse, celui qui part à une valeur haute. La valeur de vente réaliste met tout le monde d'accord, parce que c'est celle qu'un acheteur paierait demain.
Calculer la soulte de divorce avec un crédit immobilier en cours
En bref : soulte = (valeur du bien − capital restant dû) × part de l'ex-conjoint qui part. Celui qui garde la maison reprend en plus le crédit restant.
C'est la formule qu'appliquent les notaires : on raisonne sur l'actif net, pas sur la valeur brute. Voici un exemple chiffré sur une maison de Saint-Cyr-sur-Mer.
Exemple : une maison familiale de 120 m² à Saint-Cyr-sur-Mer
Selon Meilleurs Agents (1er septembre 2026), le prix moyen des maisons à Saint-Cyr-sur-Mer s'établit à 5 947 €/m². Une maison de 120 m² ressort donc autour de 713 600 €. Supposons une valeur retenue de 710 000 € après estimation, un crédit restant dû de 180 000 € et un couple marié sous le régime de la communauté, à parts égales.
| Étape du calcul | Montant |
|---|---|
| Valeur retenue de la maison | 710 000 € |
| Capital restant dû | − 180 000 € |
| Actif net à partager | 530 000 € |
| Soulte due à l'ex-conjoint qui part (50 %) | 265 000 € |
| Droit de partage (1,1 % de l'actif net) | 5 830 €, hors émoluments du notaire |
| Dette totale portée par celui qui garde la maison | 445 000 € (soulte + crédit repris) |
Ce dernier chiffre est celui qui fait échouer la plupart des rachats. Avec un taux moyen de 3,31 % en août 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA et la règle des 35 % d'endettement fixée par le HCSF, financer seul 445 000 € suppose des revenus confortables. Faites valider votre capacité par votre banque avant de promettre le rachat.
À noter
Le jugement de divorce ne libère pas l'ex-conjoint qui part de sa dette envers la banque. Tant que la banque n'a pas accepté la désolidarisation du prêt, les deux restent tenus. La banque ne l'accepte que si celui qui garde la maison peut assumer seul le crédit.
À retenir
- La soulte se calcule sur l'actif net : valeur moins crédit restant dû.
- Un écart de 5 % sur une maison de 710 000 € déplace la soulte de 17 750 €.
- Celui qui rachète porte la soulte et le crédit : ici 445 000 € au total.
- Sans accord de la banque, l'ex-conjoint qui part reste co-emprunteur.
Frais et fiscalité du partage après divorce : 1,1 %, 2,5 % et le piège de la plus-value
En bref : le partage entre ex-époux est taxé à 1,1 % de l'actif net depuis 2022, contre 2,5 % dans les autres cas. La plus-value est exonérée si la maison était la résidence principale, à condition de vendre dans un délai normal.
Le droit de partage réduit à 1,1 %
Selon l'article 746 du Code général des impôts et le BOFiP (BOI-ENR-PTG), le droit de partage est de 2,5 %, mais il est ramené à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Il s'applique à l'actif net partagé, donc après déduction du crédit. La soulte versée dans ce cadre ne supporte pas de droits de mutation.
Attention au montage : une réponse ministérielle publiée au Sénat en décembre 2022 précise que la licitation, c'est-à-dire la vente du bien indivis à l'un des indivisaires, reste taxée à 2,5 %. Sur notre exemple, le choix du bon acte fait une différence de plusieurs milliers d'euros. C'est au notaire de le confirmer sur votre dossier.
La plus-value quand l'un des deux a déjà quitté la maison
La résidence principale est exonérée de plus-value. Mais que se passe-t-il pour l'ex-conjoint parti vivre ailleurs, parfois depuis des mois ? Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 260) admet qu'il conserve l'exonération si le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à la mise en vente et si la vente intervient dans les délais normaux. Le fait qu'il soit déjà propriétaire de son nouveau logement ne l'empêche pas.
Le même texte (§ 190) indique que, dans un contexte normal, un délai d'un an constitue en principe le maximum. Au-delà, la simple mise en vente ne suffit plus : un prix trop ambitieux qui fait traîner la vente peut coûter l'exonération. Pour les autres leviers, voyez notre guide pour réduire les taxes sur une vente immobilière dans le Var.
À noter
Si l'indivision dure et qu'un ex-époux occupe seul la maison, l'indemnité d'occupation qu'il verse est un revenu foncier imposable pour celui qui la reçoit, et elle n'est pas déductible pour celui qui la paie (impots.gouv.fr).
Quand vendre la maison selon votre type de divorce
En bref : vous pouvez vendre avant, pendant ou après le divorce, dès lors que les deux propriétaires signent. Ce qui change, c'est la date à laquelle le partage produit ses effets et la gratuité de l'occupation.
Selon l'article 262-1 du Code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2021, le divorce prend effet entre les époux, pour leurs biens, à des dates différentes selon la procédure.
| Type de divorce | Effet sur les biens | Point d'attention pour la maison |
|---|---|---|
| Consentement mutuel par acte d'avocats | Date où la convention acquiert force exécutoire | Avec un bien immobilier, l'état liquidatif doit être passé devant notaire (art. 229-3). La soulte est fixée dans cet acte. |
| Consentement mutuel homologué par le juge | Date de l'homologation | Même logique : le partage du bien est réglé avant. |
| Divorce judiciaire (autres cas) | Date de la demande en divorce, sauf report demandé à la date de fin de cohabitation | L'occupation du logement par un seul époux est gratuite jusqu'à la demande, sauf décision contraire du juge. Ensuite, une indemnité peut être due. |
J'observe souvent que les couples attendent le jugement pour mettre en vente, « pour que ce soit plus simple ». C'est rarement plus simple. Vendre pendant la procédure permet de connaître le prix réel avant de liquider le régime, et donc de partager une somme certaine plutôt qu'une estimation discutée.
Vendre une maison de divorce sur le littoral varois
En bref : le marché varois est stable mais plus exigeant qu'il y a trois ans. Une maison mise en vente dans l'urgence, au mauvais prix, se négocie davantage. Sur ce marché, la préparation vaut plus que la vitesse.
Selon Meilleurs Agents (1er septembre 2026), le prix moyen des maisons dans le Var atteint 4 669 €/m², en hausse de 7,8 % sur cinq ans mais stable sur un an (−0,1 %), et celui des appartements recule de 0,6 % sur un an. Les écarts entre communes sont forts, ce qui rend les moyennes départementales inutilisables pour une soulte.
| Commune | Prix moyen des maisons | Maison de 120 m² |
|---|---|---|
| Toulon | 4 238 €/m² | environ 508 600 € |
| Six-Fours-les-Plages | 4 977 €/m² | environ 597 200 € |
| Saint-Cyr-sur-Mer | 5 947 €/m² | environ 713 600 € |
| Bandol | 6 315 €/m² | environ 757 800 € |
Source : Meilleurs Agents, prix moyens au 1er septembre 2026. Moyennes communales : la valeur d'un bien précis dépend de sa rue, de sa vue, de son état et de son DPE.
Insight terrain · Maison & Vous
À Sanary, à Bandol ou à La Cadière-d'Azur, les acheteurs repèrent vite une vente de divorce : une annonce baissée deux fois, des visites où un seul propriétaire est présent, une maison à moitié vidée. Ils négocient en conséquence. C'est pour cela que je conseille, sur ces dossiers, une présentation discrète à nos acquéreurs avant toute annonce publique.
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous
La vente off-market a un autre avantage dans ce contexte : elle évite que la maison familiale s'affiche sur les portails, ce que beaucoup d'ex-époux vivent mal, surtout quand les enfants habitent encore dans le quartier.
Analyse Maison & Vous : ne laissez pas la maison devenir le terrain du conflit
Notre position est nette. Dans la majorité des divorces, la maison est l'actif principal du couple, et c'est aussi le sujet le plus chargé d'émotion. Plus la décision tarde, plus elle coûte : indemnité d'occupation, crédit qui continue de courir à deux noms, risque de perdre l'exonération de plus-value au-delà d'un an, et prix qui se négocie mieux face à un vendeur pressé.
Nous recommandons donc trois choses. Une seule estimation écrite et partagée, remise aux deux ex-époux en même temps. Un test de financement du rachat avant toute promesse. Et, si le rachat ne passe pas, une mise en vente préparée plutôt qu'une indivision subie.
Pourquoi confier cette vente à Maison & Vous
Une lecture patrimoniale
Élodie Lombard a été gérante de patrimoine chez HSBC Private Banking et conseillère patrimoniale chez AXA. Soulte, crédit et fiscalité sont lus ensemble, pas séparément.
Une estimation défendable
Un avis de valeur écrit, fondé sur les ventes réelles du secteur, que chacun peut remettre à son avocat et au notaire.
Un interlocuteur neutre
Les deux ex-époux reçoivent les mêmes informations, au même moment. Personne n'a l'impression que l'agence roule pour l'autre.
Une vente discrète
Présentation à notre fichier d'acquéreurs avant toute annonce, pour vendre sans exposer la maison familiale ni signaler l'urgence.
En résumé
- Après un divorce, trois options : vendre et partager, racheter par une soulte, ou rester temporairement en indivision.
- La soulte se calcule sur la valeur moins le crédit restant dû : une estimation écrite et partagée évite la bataille des chiffres.
- Le partage entre ex-époux est taxé à 1,1 % de l'actif net depuis 2022, la licitation reste à 2,5 %.
- Celui qui a quitté la maison garde l'exonération de plus-value si l'autre l'a occupée jusqu'à la vente et si elle se vend dans un délai normal, en principe un an.
Maison & Vous · De La Ciotat à Toulon
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Rédigé par
Élodie Lombard
Fondatrice de Maison & Vous
Élodie Lombard accompagne les propriétaires vendeurs et les familles avec une approche locale, humaine et exigeante, à Saint-Cyr-sur-Mer, La Cadière-d'Azur, Bandol, Sanary-sur-Mer, La Ciotat et sur tout le littoral varois. Ancienne gérante de patrimoine chez HSBC Private Banking, Responsable Bourse France chez Banque Martin Maurel et conseillère patrimoniale chez AXA, elle traite chaque vente comme une décision patrimoniale.
Contenu vérifié le . Cet article informe, il ne remplace pas le conseil de votre notaire ou de votre avocat.
Questions fréquentes sur la vente d'une maison après un divorce
Comment calculer une soulte de divorce avec un crédit en cours ?
On part de la valeur du bien, on retire le capital restant dû, puis on applique la part de l'ex-conjoint qui part. Pour une maison de 710 000 € avec 180 000 € de crédit et un partage à parts égales, la soulte est de (710 000 − 180 000) ÷ 2, soit 265 000 €. Celui qui garde la maison reprend aussi le crédit, ce qui porte sa dette à 445 000 €. Le montant exact est fixé par le notaire dans l'acte de partage, qui tient compte des éventuelles récompenses entre la communauté et chacun des époux.
Peut-on vendre la maison avant que le divorce soit prononcé ?
Oui. Tant que les deux époux sont propriétaires, la vente se fait avec la signature des deux, avant, pendant ou après la procédure. Vendre pendant la procédure a un avantage : le prix réel est connu avant la liquidation du régime matrimonial, ce qui évite de partager sur une estimation contestée. Le prix est ensuite réparti dans l'acte de partage, ou consigné chez le notaire en attendant l'accord final.
Quels sont les frais de notaire pour un rachat de soulte après divorce ?
Le principal poste est le droit de partage : 1,1 % de l'actif net partagé depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce ou une rupture de PACS, selon le BOFiP. S'y ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les frais du nouveau prêt s'il y en a un. La soulte versée dans un partage entre ex-époux ne supporte pas les droits de mutation d'une vente classique. Attention, une licitation reste taxée à 2,5 %.
Mon ex refuse de vendre la maison : que puis-je faire ?
Personne ne peut être contraint de rester en indivision (article 815 du Code civil). Si le dialogue échoue, vous pouvez demander le partage judiciaire, qui peut aboutir à une vente aux enchères, souvent à un prix inférieur au marché. Avant d'en arriver là, une estimation écrite et neutre débloque beaucoup de situations, parce qu'elle remplace un désaccord sur le principe par une discussion sur des chiffres.
Celui qui a quitté la maison paie-t-il l'impôt sur la plus-value ?
Pas forcément. Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 260) admet que l'ex-conjoint parti conserve l'exonération de la résidence principale si le logement a été occupé par l'autre jusqu'à sa mise en vente et si la vente intervient dans les délais normaux, en principe un an. Qu'il soit déjà propriétaire de son nouveau logement ne l'empêche pas. Un prix trop élevé qui fait traîner la vente au-delà peut, en revanche, lui faire perdre cet avantage.
Combien de temps faut-il pour vendre une maison de divorce dans le Var ?
Le délai dépend surtout du prix de départ. Une maison estimée sur les ventes réelles du secteur, à Six-Fours, Saint-Cyr-sur-Mer ou Bandol, se vend nettement plus vite qu'une maison affichée au-dessus du marché puis baissée. Comptez ensuite environ trois mois entre le compromis et l'acte authentique. Dans un divorce, visez une vente définitive, acte signé, dans l'année qui suit la mise en vente, pour préserver l'exonération de plus-value de celui qui est parti.
