Les fissures liées à la sécheresse sont devenues le premier poste de sinistres pour les maisons individuelles. L'État a lancé un fonds de prévention argile, et un nouveau zonage entre en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2026. Le Var n'est pas (encore) dans les départements pilotes, mais ce sujet concerne directement les propriétaires et futurs acquéreurs du littoral. Le point clair.
Définition rapide
Le retrait-gonflement des argiles (RGA) désigne les mouvements d'un sol argileux selon son humidité : il gonfle quand il pleut, se rétracte lors des sécheresses. Ces variations sous les fondations provoquent des tassements et des fissures sur les maisons. Le changement climatique accentue le phénomène.
Un phénomène devenu majeur, et coûteux
Le RGA n'est plus un risque marginal. Selon l'État, 12,1 millions de maisons individuelles — soit 61,5 % du parc — se trouvent en zone d'exposition moyenne ou forte. La seule sécheresse de 2022 a coûté 3,5 milliards d'euros au régime d'indemnisation des catastrophes naturelles. Et la Caisse centrale de réassurance anticipe une hausse de la sinistralité de 44 % à 162 % d'ici 2050 sous l'effet du changement climatique.
Concrètement, l'alternance de périodes humides et sèches fait gonfler puis se rétracter le sol sous la maison. Ces mouvements différentiels se traduisent par des fissures sur les murs, des portes et fenêtres qui se déforment, des dallages qui se disloquent, parfois des canalisations enterrées qui rompent. Plusieurs facteurs aggravent le risque : des réseaux d'eau qui fuient, un mauvais drainage, des arbres plantés trop près des fondations, ou l'absence de protection adaptée du terrain.
Le fonds de prévention argile, mode d'emploi
Pour agir en amont, l'État a lancé en octobre 2025 une expérimentation : le Fonds de prévention argile, doté de 30 millions d'euros, adossé à la loi de finances 2025. Il finance, pour les ménages éligibles, un diagnostic de vulnérabilité de la maison puis, le cas échéant, des travaux de prévention. L'objectif est clair : protéger les maisons encore saines, car une fois les fissures déclarées, il est trop tard pour ce dispositif préventif.
Le parcours se déroule en deux temps : une phase étude, avec un diagnostic réalisé sur place par un professionnel (constats visuels intérieur et extérieur, environnement proche, recommandations de travaux) ; puis une phase travaux, accessible si le diagnostic est concluant — il s'agit alors d'agir sur la gestion de l'eau, la végétation et l'imperméabilisation des sols au plus près de la maison. Le montant des aides dépend des revenus du ménage (arrêté du 23 avril 2026).
- → Pour qui : propriétaires occupants de leur résidence principale, maison non sinistrée, en zone d'aléa fort, sous conditions de ressources.
- → Deux phases : diagnostic de vulnérabilité, puis travaux de prévention si nécessaire.
- → C'est un dispositif préventif : une maison déjà fissurée n'y est pas éligible.
Dispositif expérimental en évolution : les critères ont été assouplis en avril 2026. Vérifiez toujours les conditions à jour sur la plateforme officielle de l'État, fonds-prevention-argile.beta.gouv.fr.
Le Var est-il concerné par le fonds ?
Soyons clairs et honnêtes : à ce jour, le Var (83) ne fait pas partie des onze départements pilotes. L'expérimentation concerne l'Allier, les Alpes-de-Haute-Provence, la Dordogne, le Gers, l'Indre, le Lot-et-Garonne, la Meurthe-et-Moselle, le Nord, le Puy-de-Dôme, le Tarn et le Tarn-et-Garonne. En région PACA, seul l'Alpes-de-Haute-Provence est aujourd'hui éligible. Un propriétaire varois ne peut donc pas encore solliciter cette aide.
Il s'agit d'une phase pilote, destinée à être évaluée puis potentiellement étendue à d'autres départements. Or le Var, soumis à des sécheresses récurrentes, compte de nombreuses zones exposées au RGA. Les propriétaires de maisons individuelles du littoral ont donc tout intérêt à comprendre le phénomène dès maintenant, à surveiller l'extension du dispositif, et à anticiper la prévention sans attendre une aide qui n'existe pas encore localement.
En attendant, la vigilance reste le meilleur outil. Le Var connaît déjà bien les tensions liées à l'eau et au climat — nous l'évoquions à propos de la sécheresse et des forages à Sanary ou du recul du trait de côte. Le RGA s'ajoute à cette liste des risques climatiques qui pèsent désormais sur la valeur et l'assurabilité des biens.
Ce qui change vraiment pour le Var : le zonage du 1ᵉʳ juillet 2026
Voici le vrai impact local. Un nouveau zonage national d'exposition au RGA entre en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2026 (arrêté du 9 janvier 2026). Les zones d'exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire, contre 48 % en 2020. Surtout, ce zonage ne sert pas qu'à l'information : il s'applique aux promesses et actes de vente de terrains constructibles non bâtis, ainsi qu'aux contrats de construction de maison individuelle.
Pour une transaction dans le Var, cela renforce l'obligation d'information : l'exposition au RGA figure dans l'état des risques remis à l'acquéreur ou au locataire. Un terrain ou une maison classé en zone d'aléa devra le mentionner — un élément qui pèse de plus en plus dans la négociation, comme le DPE a fini par le faire. La transparence devient un atout commercial autant qu'une obligation.
Acheter, vendre, prévenir : les bons réflexes
Que vous soyez propriétaire, vendeur ou acquéreur dans le Var, quelques réflexes simples limitent le risque et protègent la valeur. Côté prévention : surveiller et réparer les fuites des réseaux enterrés, soigner le drainage et l'évacuation des eaux pluviales, éviter de planter de grands arbres trop près des fondations, et maintenir une humidité du sol aussi stable que possible autour de la maison.
Le conseil d'Élodie
À l'achat d'une maison dans le Var, lisez toujours l'état des risques et ouvrez l'œil sur les fissures, les portes qui ferment mal, les reprises de maçonnerie récentes. Ce ne sont pas des motifs de renoncer, mais des points à faire expertiser et à intégrer dans le prix. Une maison bien suivie sur un sol argileux vaut mieux qu'une maison négligée sur un bon terrain.
Côté transaction, la règle d'or est la transparence. Un vendeur qui documente l'entretien et, si besoin, fait expertiser une fissure, sécurise sa vente et son prix — c'est la même logique que pour vendre une maison avec travaux ou pour vendre un bien au DPE défavorable. Cacher un défaut se paie toujours plus cher au compromis que de l'avoir anticipé.
Le risque climatique entre dans la valeur des biens
DPE, trait de côte, sécheresse et désormais argile : les risques climatiques façonnent de plus en plus la valeur et l'assurabilité de l'immobilier varois. Notre conviction : ces sujets ne doivent pas faire peur, ils doivent être maîtrisés. Un bien dont les risques sont connus, documentés et entretenus se vend mieux qu'un bien sur lequel plane un doute. L'information est devenue un argument de vente.
Sources : Fonds prévention argile (État), arrêté du 9 janvier 2026, loi de finances 2025. Information générale, non un conseil juridique personnalisé.
Mon conseil après dix ans sur cette côte : ne laissez aucun risque dans l'ombre. C'est l'approche qu'Élodie Lombard et l'équipe appliquent à chaque mandat — analyser les diagnostics, anticiper ce qui peut peser sur la valeur, et transformer une contrainte réglementaire en gage de sérieux, comme nous le faisons sur l'ensemble de votre patrimoine immobilier dans le Var.
- Le retrait-gonflement des argiles provoque des fissures coûteuses (16 500 € en moyenne) et concerne 61,5 % des maisons individuelles.
- L'État expérimente un fonds de prévention (diagnostic + travaux) dans 11 départements pilotes — le Var n'en fait pas partie pour l'instant.
- Un nouveau zonage entre en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2026 et s'applique aux ventes de terrains constructibles et aux constructions de maisons.
- Dans le Var : prévenir (eau, drainage, arbres), surveiller l'extension du fonds, et jouer la transparence à la vente comme à l'achat.
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