Faut-il vendre votre bien classé F ou G tel quel, ou engager des travaux avant de le mettre sur le marché ? La réponse courte : sur le littoral varois, rénover avant de vendre n'est presque jamais l'option la plus rentable — mais vendre une passoire thermique sans stratégie, si.
Un DPE F ou G — ce qu'on appelle une passoire thermique — désigne un logement très énergivore, aux deux dernières classes du diagnostic de performance énergétique. Pourquoi ce sujet compte pour vous, propriétaire-vendeur : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location, les F suivront en 2028. Résultat, une partie des acheteurs se méfie de ces biens et s'en sert pour négocier.
Le risque que peu de propriétaires anticipent : brader un bien par méconnaissance de sa vraie valeur, ou dépenser 30 000 à 50 000 € de travaux qu'ils ne récupéreront jamais au prix de vente. Ce que vous allez gagner en lisant la suite : savoir, chiffres et sources à l'appui, si votre bien vaut réellement plus rénové — et comment le vendre au juste prix sur un marché aussi tendu que le nôtre.
Lorsque j'accompagne des vendeurs entre Bandol, Sanary-sur-Mer et La Cadière-d'Azur, je commence toujours par la même phrase : « avant de sortir le carnet de chèques pour des travaux, calculons ce que le marché vous donnera dans les deux cas. » C'est exactement la méthode que je détaille ici.
DPE F ou G : ce que dit la loi, et le calendrier qui vous concerne
Avant de parler prix, il faut comprendre ce que la réglementation change concrètement, car c'est elle qui nourrit l'inquiétude des acheteurs. La loi Climat et Résilience organise un retrait progressif des passoires thermiques du marché locatif.
Classe G : interdite à la location depuis le 1er janvier 2025. Classe F : interdite au 1er janvier 2028. Classe E : interdite au 1er janvier 2034. De plus, le loyer des logements classés F et G est gelé (interdiction de l'augmenter) depuis 2022. Source : loi Climat et Résilience — calendrier confirmé pour 2026.
Un point de bon sens, souvent oublié : ces interdictions concernent la mise en location, pas la vente ni l'occupation par le propriétaire. Vous pouvez parfaitement vendre un bien classé F ou G, et un acheteur peut l'occuper lui-même sans aucune contrainte. Ce détail change tout dans la façon de présenter votre bien : à un investisseur, l'étiquette pèse ; à un acheteur qui veut y vivre ou en faire une résidence secondaire, beaucoup moins.
C'est d'ailleurs une nuance qui joue à plein sur notre territoire, où les appartements de village et les résidences secondaires attirent une majorité d'acheteurs occupants — pas de bailleurs.
Vendre une passoire thermique fait-il vraiment baisser le prix ?
Oui, un mauvais DPE pèse sur le prix — c'est mesuré. Mais l'ampleur de cette « valeur verte » varie énormément selon la région et le type de bien, et c'est là que beaucoup de vendeurs se trompent en appliquant à leur bien une décote nationale qui ne les concerne pas.
Cette moyenne cache de fortes disparités. L'étude « valeur verte » des Notaires de France (transactions 2023) montre par exemple une décote pouvant atteindre −25 % sur les maisons F-G en Nouvelle-Aquitaine, contre environ −13 % sur les appartements en Centre-Val de Loire. Deux régions, deux réalités — et sur le littoral varois, comme nous allons le voir, l'emplacement change la donne.
Ce que vivent souvent les vendeurs qui l'ignorent : un acheteur arrive avec un devis de rénovation gonflé et une « décote passoire » de 20 % en tête, glanée sur un article national. Sur l'un des derniers dossiers que nous avons suivis à Sanary-sur-Mer, un trois-pièces classé F s'est finalement vendu à moins de 3 % sous son prix de présentation, sans un euro de travaux : la décote que l'acheteur avait en tête a fondu dès que les ventes comparables locales ont été posées sur la table.
Sur le littoral varois, l'emplacement pèse souvent plus que l'étiquette
Voici le point que les portails nationaux ne verront jamais : dans les marchés tendus, l'emplacement et la rareté absorbent une partie de la décote énergétique. Les Notaires de France mesurent de forts écarts d'une région à l'autre : la décote d'une passoire dépend autant du marché local que de l'étiquette. La raison est simple : quand l'offre est rare et la demande forte, l'emplacement prime sur l'étiquette.
Sur nos communes, les prix restent portés par une offre structurellement limitée : un bien bien placé se vend, DPE moyen ou non. Sur le littoral varois, la rareté des biens bien placés absorbe une partie de cette décote, sans la faire disparaître.
Sources : Meilleurs Agents (avril 2026). Prix moyens indicatifs, variables selon l'emplacement, l'étage, l'état et la vue.
Attention toutefois : « absorber une partie » ne veut pas dire « effacer ». Un studio classé G en rez-de-chaussée sombre à Toulon ne se comporte pas comme un mas de caractère à Bandol, où les prix restent parmi les plus élevés du littoral. La décote se négocie bien-à-bien, selon l'emplacement, la nature des travaux réels et le profil d'acheteur. C'est précisément là qu'une estimation locale honnête vaut de l'or — bien plus qu'un barème national appliqué à l'aveugle.
Vendre en l'état ou rénover avant de vendre ? Les 3 scénarios
Il n'existe pas une bonne réponse universelle, mais trois stratégies selon votre bien, votre trésorerie et votre horizon. Voici comment nous les arbitrons, dossier par dossier.
Dans la grande majorité des cas que nous traitons entre La Ciotat, Six-Fours-les-Plages et Le Beausset, la voie médiane l'emporte : présenter un devis de travaux clair rassure l'acheteur, cadre la négociation et évite la décote « au doigt mouillé ». Vous gardez la main sur le récit du bien plutôt que de la laisser à l'acheteur.
- →Rénover avant de vendre est rarement rentable € pour € sur un marché tendu comme le nôtre.
- →La décote est réelle : en Provence-Alpes-Côte d'Azur, une maison classée G se vend 18 à 21 % moins cher qu'une maison classée D comparable (Notaires de France, transactions 2024). Mais une décote ne garantit pas que les travaux se rentabilisent. Il faut comparer leur coût au gain de prix attendu, bien par bien.
- →Un devis de travaux fourni à l'acheteur vaut souvent mieux que les travaux eux-mêmes.
- →La seule décision qui compte : connaître la vraie valeur locale de votre bien, dans les deux cas.
Le conseil d'Élodie
« Ne lancez jamais de gros travaux "pour le DPE" sans avoir fait estimer votre bien en l'état d'abord. Neuf fois sur dix, l'argent des travaux se récupère mieux en le laissant dans votre poche et en ajustant le prix. »
La bonne méthode : décider avec des chiffres, pas avec la peur
Une fois la panique du DPE mise de côté, la décision devient simple. Nous procédons en trois temps avec chaque vendeur.
1. Estimer le bien en l'état, au prix du marché local réel
Pas une fourchette de portail, mais une estimation appuyée sur les ventes comparables récentes de votre secteur. C'est le point de départ non négociable, et souvent une bonne surprise sur nos communes. Nous détaillons cette logique dans notre analyse de l'écart entre prix affiché et prix réellement vendu.
2. Chiffrer les travaux utiles, pas tous les travaux
Seuls comptent les gains de classe rapides et rentables (isolation, système de chauffage, menuiseries). Un devis d'artisan local sérieux suffit à cadrer la discussion — inutile d'engager le chantier pour en tirer parti.
3. Comparer les deux nets vendeur
Prix en l'état d'un côté ; prix après travaux moins le coût et le temps du chantier de l'autre. Le gagnant saute presque toujours aux yeux. Une fois cette étape passée, mes clients me disent tous la même chose : « je m'inquiétais pour rien. » Ma recommandation, assumée : sur le littoral varois, vendez d'abord, rénovez seulement si le calcul le prouve — et faites-vous accompagner pour ne pas laisser la négociation vous échapper.
Avant de décider : réforme du DPE 2026, audit énergétique et DPE projeté
En bref : avant de chiffrer des travaux, vérifiez que votre bien est toujours une passoire, préparez l'audit si c'est une maison, et donnez aux acheteurs un DPE projeté avec devis. Ces trois gestes coûtent peu et pèsent plus dans la négociation que bien des chantiers.
1. Faire recalculer le DPE : la réforme du 1er janvier 2026
L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 pour tout DPE établi depuis le 1er janvier 2026. Selon le ministère de l'Économie, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent ainsi du statut de passoire, sans aucun travaux. Un DPE antérieur peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Sur le littoral varois, où beaucoup de résidences des années 1970 et 1980 sont chauffées à l'électricité, c'est la première vérification à faire.
2. L'audit énergétique obligatoire pour les maisons
Pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique doit être remis à l'acheteur dès la première visite, au plus tard à la promesse de vente. La classe E est concernée depuis le 1er janvier 2025, la classe D le sera au 1er janvier 2034. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés. L'annonce d'un bien F ou G doit aussi porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
3. Le DPE projeté, votre meilleur argument
Un acheteur ne négocie pas le coût des travaux, il négocie l'incertitude. Lui remettre la classe atteignable après travaux, avec des devis d'artisans RGE, transforme une inquiétude en chiffre. Selon les Notaires de France (valeur verte des logements, transactions 2024), une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu'une maison classée D, et un appartement 12 % moins cher. Pour mémoire, rénover une passoire jusqu'au niveau BBC coûte en moyenne 38 000 € selon le rapport Sichel (2021). Sur un bien bien placé, présenter ce chiffre suffit souvent à contenir la négociation, sans engager le chantier.
Si votre maison demande d'autres travaux que l'énergie, voyez notre guide vendre une maison avec travaux : rénover ou baisser le prix.
Pourquoi vendre votre bien énergivore avec Maison & Vous
Un bien à DPE moyen ne se vend pas en le bradant, mais en le racontant juste. C'est là qu'un accompagnement local change le résultat final.
Une estimation locale honnête
La vraie valeur de marché de votre secteur, pas un barème national appliqué à l'aveugle.
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Notre portefeuille d'acquéreurs occupants, moins sensibles à l'étiquette qu'un investisseur.
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Un projet, pas un mandat
On vous aide à trancher vendre/rénover dans votre intérêt, même si la réponse est « ne faites rien ».
Que votre bien soit une villa à rafraîchir ou un placement patrimonial dans le Var, la même exigence s'applique : vous éviter une décote inutile et vous faire vendre au juste prix.
- Un DPE F ou G n'interdit que la location (G depuis 2025, F en 2028) : vendre reste parfaitement libre.
- La décote d'une passoire est d'environ −13 % en moyenne nationale sur les appartements. Sur un marché tendu, l'emplacement en absorbe une partie.
- Sur le littoral varois, où les prix vont d'environ 4 200 à 6 500 €/m² selon la commune et le type de bien (Meilleurs Agents, avril 2026), l'emplacement absorbe une partie de la pénalité énergétique.
- Rénover avant de vendre est rarement rentable : estimez en l'état, chiffrez les travaux, comparez les nets vendeur — puis décidez.
Maison & Vous — Votre expert du littoral varois
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Nous estimons gratuitement votre bien en l'état, au prix réel de votre secteur — et nous vous disons franchement s'il vaut la peine d'être rénové avant la vente.
