Acheter à deux sans être mariés : indivision, tontine, SCI ou PACS, que choisir avant de signer ?
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous · Mis à jour le 21 octobre 2026 · Lecture 11 minSans être mariés, vous achetez par défaut en indivision. C’est souple, mais fragile : en cas de séparation ou de décès, rien ne protège celui qui reste. La tontine, la SCI ou le PACS avec testament corrigent ce défaut.
Sur notre côte, à 4 902 €/m² en moyenne pour un appartement à Six-Fours-les-Plages selon Meilleurs Agents (octobre 2026), un 45 m² dépasse 200 000 €. Souvent le seul gros actif du foyer. Le risque est concret : un concubin qui hérite paie 60 % de droits, un partenaire de PACS sans testament n’hérite de rien.
Je vous montre ici les cinq options côte à côte, un cas chiffré sur un appartement de Six-Fours-les-Plages, et la liste des questions à poser au notaire.
Que se passe-t-il si on achète à deux sans rien prévoir ?
Vous êtes indivisaires. Chacun détient la quote-part écrite dans l’acte, la moitié à défaut, et chacun peut demander le partage à tout moment, donc la vente.
L’article 815 du Code civil, cité par le BOFiP (2020), le pose : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Selon economie.gouv.fr (mai 2026), la vente exige en principe l’unanimité, mais la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 permet au tribunal d’autoriser un indivisaire à vendre seul.
- Séparation : celui qui reste dans le logement doit en principe une indemnité d’occupation (article 815-9 du Code civil).
- Décès : le concubin survivant n’hérite pas. Les héritiers du défunt deviennent vos coindivisaires.
- Frais de sortie : selon le BOFiP, le droit de partage est de 2,5 %, ramené à 1,10 % depuis 2022 après divorce ou rupture de PACS, pas pour des concubins (MoneyVox, septembre 2025).
Indivision héritée ou divorce ? Voyez l’indivision successorale et la vente après divorce.
Je le constate souvent : trois mois pour choisir l’appartement, dix minutes pour décider comment l’acheter.
Comment fixer les quotes-parts quand les apports sont inégaux ?
Les quotes-parts écrites dans l’acte doivent refléter le financement réel de chacun : apport personnel et part de prêt remboursée. Sinon, l’écart sera traité comme une donation ou un prêt entre vous.
L’office notarial Wargny-Lelong le rappelle : faute de précision, chacun est propriétaire pour moitié, et le surplus payé par l’un peut être qualifié dès l’acte de prêt ou de donation. Or, selon impots.gouv.fr, une donation entre concubins est taxée à 60 % sans abattement, quand époux et pacsés disposent de 80 724 €.
Méthode en quatre étapes avant le compromis
- Listez les apports de chacun, relevés à l’appui.
- Répartissez le prêt : qui rembourse quelle part.
- Calculez la quote-part : (apport + capital emprunté pris en charge) ÷ prix total, frais de notaire inclus si chacun les paie.
- Faites-la écrire dans l’acte de vente, avec la qualification de tout écart (prêt ou donation).
Chiffrez d’abord avec l’estimateur de frais de notaire et le simulateur de crédit.
La tontine protège-t-elle vraiment le survivant ?
Oui sur le plan civil : le survivant devient seul propriétaire, comme s’il l’avait toujours été. Mais entre concubins, le fisc taxe ce transfert à 60 %, et on ne peut pas en sortir seul.
Selon les Notaires du Grand Paris, avec la clause de tontine, insérée dans l’acte d’achat, le prédécédé est réputé n’avoir jamais été propriétaire, et aucun partage judiciaire n’est possible. Le rapport du 119e Congrès des notaires (2023) ajoute qu’elle est irrévocable sans l’accord des deux. Fiscalement, l’article 754 A du CGI traite le bien comme transmis à titre gratuit : 60 % entre concubins après 1 594 € d’abattement, selon service-public.gouv.fr (février 2026).
À 4 902 €/m², prix moyen d’un appartement à Six-Fours-les-Plages, 76 000 € représentent à peine plus de 15 m².
« À Six-Fours comme à Sanary, le seuil de 76 000 € de la tontine ne représente qu’une quinzaine de mètres carrés. Un couple non pacsé qui choisit la tontine pour un deux pièces doit savoir qu’il achète une protection civile, pas fiscale. »
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & VousSCI ou PACS avec testament : quelle protection pour le survivant ?
Le PACS avec testament est la protection la plus simple et la moins coûteuse : le partenaire légataire est exonéré de droits de succession. La SCI apporte une gestion encadrée et évite le partage forcé.
Le PACS, à condition de rédiger un testament
Selon la Chambre des notaires de Paris, les partenaires de PACS ne sont pas héritiers l’un de l’autre : sans testament, le survivant ne reçoit rien. Avec un testament, il est totalement exonéré de droits de succession, dans la limite de la quotité disponible s’il y a des enfants. Selon service-public.gouv.fr (janvier 2026), le PACS fonctionne par défaut en séparation des biens : la part de chacun suit l’acte d’achat.
Le PACS séduit : selon l’Insee (janvier 2026), 197 176 PACS ont été conclus en 2024, pour 248 174 mariages.
La SCI, plus lourde mais plus souple à la rupture
La société achète, vous détenez des parts. L’office Wargny-Lelong décrit l’échange croisé d’usufruit des parts, qui permet au survivant de rester dans le logement. Contreparties : statuts, immatriculation, assemblée annuelle. Pour la transmission ensuite, voyez la donation-partage dans le Var.
Grille de décision : quel montage pour quel couple ?
Il n’y a pas de meilleur montage dans l’absolu. Il y a celui qui répond à votre premier risque : la rupture, le décès, ou l’inégalité des apports.
| Montage | En cas de séparation | En cas de décès | Coût et lourdeur | Pour qui |
|---|---|---|---|---|
| Indivision simple | Partage demandé par l’un, vente possible | Héritiers coindivisaires, survivant non héritier | Aucun surcoût à l’achat | Couple récent, apports égaux, sans enfant d’une autre union |
| Indivision + convention | Règles de sortie écrites, 5 ans renouvelables | Comme l’indivision simple | Acte notarié en plus | Couple qui veut fixer les règles de sortie |
| Tontine | Bloqué sans accord des deux | Survivant seul propriétaire, taxé à 60 % s’il est concubin | Clause dans l’acte | Couple pacsé ou stable, sans risque de rupture anticipé |
| SCI | Cession de parts, pas de partage forcé de l’immeuble | Protection par usufruit croisé des parts | Statuts, gestion annuelle | Apports très inégaux, familles recomposées, projet patrimonial |
| PACS + testament | Partage à 1,10 % de droit de partage | Partenaire légataire exonéré de droits | Testament, coût modeste | La plupart des couples qui achètent leur résidence principale |
Synthèse Maison & Vous (service-public.gouv.fr, economie.gouv.fr, BOFiP, notaires). À valider avec votre notaire.
Attention aux enfants d’une précédente union : ils peuvent contester un montage qui avantage le survivant. Selon l’office Wargny-Lelong, pour une maison de 300 000 € achetée à moitié chacun, le legs de sa part au concubin, en présence de deux enfants, peut ouvrir une indemnité de réduction de 100 000 € au profit de ces enfants.
Cas chiffré : un appartement de 300 000 € à Six-Fours-les-Plages
Sur un même appartement, le décès de l’un coûte plus de 100 000 € de droits à un concubin, et zéro à un partenaire de PACS désigné par testament.
Apport de Julien : 60 000 €. Apport de Clara : 0 €. Prêt de 240 000 € remboursé à parts égales.
Financement de Julien : 60 000 + 120 000 = 180 000 €, soit 60 %
Financement de Clara : 120 000 €, soit 40 %
Décès de Julien, concubins, legs de sa part à Clara : (180 000 − 1 594) × 60 % = 107 043,60 € de droits
Même situation, pacsés avec testament : 0 € de droits
Cas illustratif, prénoms fictifs, valeur supposée stable, frais d’acquisition et capital restant dû non intégrés. Barèmes : service-public.gouv.fr (février 2026). À faire chiffrer par votre notaire.
L’écart tient à un document signé, ou pas, avant l’achat. Pour situer votre budget : prix immobilier à Six-Fours-les-Plages et comparateur de villes du littoral varois.
Checklist des questions à poser au notaire
- Quelle quote-part écrire, compte tenu de nos apports et du prêt ?
- L’écart de financement est-il un prêt ou une donation, et comment l’écrire ?
- Faut-il un testament, et quelle part peut-on léguer si l’un a des enfants ?
- Tontine ou SCI : quel coût fiscal au premier décès, chiffré sur notre prix ?
- Sans montage, deux concubins achètent en indivision : chacun peut forcer le partage, et le survivant n’hérite de rien.
- Les quotes-parts de l’acte doivent suivre le financement réel, apport et prêt compris.
- Sur le littoral varois, le seuil de 76 000 € de la tontine ne joue presque jamais : entre concubins, elle reste taxée à 60 %.
- PACS et testament forment la protection la plus simple pour une résidence principale.
À lire aussi :Vendre un bien détenu en SCI familiale dans le Var : céder les parts ou vendre la maison ?
Pourquoi Maison & Vous pour votre premier achat à deux
Une lecture patrimoniale
Élodie Lombard vient de la gestion de patrimoine : elle pose la question du montage dès la première visite, pas au compromis.
Le budget réel du couple
Prix, frais de notaire et crédit chiffrés ensemble, pour fixer les quotes-parts sur des montants exacts.
Des biens avant les portails
Une partie de nos biens se vend en off-market, à des acquéreurs déjà préparés.
Un calendrier compatible
Un compromis qui laisse le temps du rendez-vous chez le notaire.
Analyse Maison & Vous : le montage compte autant que l’emplacement
Pour un couple non marié, le montage compte autant que l’emplacement. L’indivision par défaut est un choix fait par omission. Ma position : Pour une résidence principale, le PACS assorti d’un testament règle l’essentiel à faible coût. La tontine me paraît mal adaptée aux concubins sur notre littoral, vu le seuil fiscal. La SCI se justifie quand les apports sont très inégaux ou qu’il y a des enfants d’une autre union. Et si un jour vous revendez, notre simulateur de net vendeur vous dira ce qui revient à chacun.
- Deux personnes non mariées achètent par défaut en indivision, à parts égales si l’acte ne dit rien.
- Chacun peut demander le partage, et le concubin survivant n’a aucun droit successoral sans testament.
- La tontine protège civilement mais, entre concubins, le fisc taxe le transfert à 60 % au-delà de 76 000 €.
- Le PACS avec testament exonère le survivant de droits ; la SCI encadre les apports inégaux et la sortie.
Vous cherchez à deux sur le littoral varois ?
Budget, communes, calendrier : Élodie vous aide à arriver chez le notaire avec les bons chiffres.
Parler de notre projet d’achatAppeler Élodie : 06 60 38 01 58Vous vendez aussi un bien pour financer cet achat ? Faites-le estimer gratuitement.
Élodie Lombard
Fondatrice de Maison & Vous, agence immobilière du littoral varois. Issue de la gestion de patrimoine, Élodie accompagne vendeurs et acquéreurs de La Ciotat à Toulon, avec une règle : décider sur des chiffres réels, jamais sur une promesse flatteuse.
Information générale, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Votre notaire reste votre interlocuteur pour le choix du montage.
Questions fréquentes sur l’achat à deux sans être mariés
Peut-on acheter à deux sans être mariés ni pacsés ?
Oui. Deux concubins achètent alors en indivision, chacun pour la quote-part écrite dans l’acte, la moitié à défaut. C’est simple et sans surcoût, mais chacun peut demander le partage, et le survivant n’hérite pas de l’autre. Convention, tontine, SCI ou PACS corrigent ces failles.
Que devient l’appartement si l’un de nous décède ?
En indivision, la part du défunt revient à ses héritiers, pas à son concubin. Ils deviennent vos coindivisaires et peuvent demander le partage. Un testament au profit du concubin est possible, mais taxé à 60 % après 1 594 € d’abattement. Entre partenaires de PACS, le légataire est exonéré de droits de succession.
J’ai apporté plus que mon conjoint : comment me protéger ?
Faites écrire dans l’acte une quote-part conforme au financement réel, apport et remboursement du prêt compris. Si vous préférez une répartition à 50/50, faites qualifier l’écart de prêt, remboursable en cas de séparation. Sinon, l’écart risque d’être traité comme une donation, taxée à 60 % entre concubins.
La tontine est-elle intéressante pour un couple à Sanary-sur-Mer ou Bandol ?
Rarement pour des concubins. La tontine rend le survivant seul propriétaire, mais le fisc taxe ce transfert comme une succession, à 60 % entre concubins, sauf habitation principale de moins de 76 000 €. À Sanary-sur-Mer ou Bandol, ce seuil correspond à quelques mètres carrés. Elle est surtout pertinente pour un couple pacsé.
Comment se passe la vente si nous nous séparons ?
La vente d’un bien indivis exige en principe l’accord des deux. Si l’un refuse, l’autre peut demander le partage en justice, qui peut aboutir à une vente. Le droit de partage est de 2,5 % pour des concubins, contre 1,10 % après une rupture de PACS.
Le PACS suffit-il à protéger le partenaire survivant ?
Non. Le partenaire de PACS n’est pas héritier légal : sans testament, il ne reçoit rien. Avec un testament, il est exonéré de droits de succession, dans la limite de la quotité disponible s’il y a des enfants. Signez PACS et testament dans la foulée de l’achat.
