Vendre un bien détenu en SCI familiale dans le Var : céder les parts ou vendre la maison ?
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous · 22 octobre 2026 · Lecture 11 minUne SCI peut vendre sa maison elle-même, ou ses associés peuvent céder leurs parts. Le bon choix dépend des statuts, du régime fiscal (IR ou IS), du prêt restant et de l’acquéreur.
Sur notre côte, beaucoup de villas familiales ont été logées en SCI il y a vingt ou trente ans, pour transmettre sans indivision. Au moment de vendre, la structure impose ses règles : vote des associés, fiscalité propre, nouvelles formes d’acte depuis juin 2026. Mal préparée, la vente se bloque sur un associé absent, ou laisse au fisc une part que personne n’avait chiffrée.
Je vous montre ici les deux voies côte à côte, la méthode pour décider, et un cas chiffré sur une villa de Sanary.
Vendre le bien ou céder les parts de la SCI : quelle différence ?
Vendre le bien, c’est la SCI qui cède la maison à un acquéreur. Céder les parts, c’est l’acquéreur qui rachète la société, avec la maison, son prêt et son passé. Les droits, l’acte et le risque ne sont pas les mêmes.
Dans la plupart des ventes que je vois, l’acquéreur veut la maison, pas la société et ses dettes éventuelles. La cession de parts sert surtout au rachat par un associé ou par un proche.
| Critère | Vente du bien par la SCI | Cession des parts |
|---|---|---|
| Qui décide | Selon les statuts, sinon l’unanimité des associés | Agrément du ou des acquéreurs selon les statuts |
| Forme de l’acte | Acte authentique chez le notaire | Acte notarié, acte d’avocat ou acte d’expert-comptable (depuis le 27/06/2026) |
| Droits payés par l’acquéreur dans le Var | Droits de mutation d’un immeuble, au taux départemental de 5 % | 5 % du prix des parts, sans abattement |
| Prêt de la SCI | Remboursé sur le prix de vente | Reste dans la société, donc chez l’acquéreur |
| Passé de la société | Reste chez les associés | Transmis à l’acquéreur (garanties à négocier) |
| Profil d’acquéreur | Tout acquéreur, avec ou sans crédit | Associé, proche, investisseur averti |
Sources : Service Public Entreprendre (fiche F36016, 07/2026) ; Notaires de France (08/2026) ; Legifiscal (05/2025).
Qui décide la vente de la maison dans une SCI ?
Ce sont les statuts qui décident. Si la vente dépasse les pouvoirs du gérant et que les statuts sont muets, il faut l’unanimité de tous les associés, présents ou non.
L’article 1852 du Code civil pose la règle : les décisions qui excèdent les pouvoirs des gérants sont prises selon les statuts, ou à défaut à l’unanimité des associés. Selon la Cour de cassation (3e chambre civile, 5 janvier 2022, n° 20-17.428), cette unanimité porte sur la totalité des associés, et pas seulement sur ceux présents à l’assemblée. Une décision prise sans elle est nulle.
Pour une cession de parts à un tiers, c’est la clause d’agrément qui joue. En cas de refus, les associés ou la société doivent racheter les parts, à un prix fixé à l’amiable ou par expert (Service Public Entreprendre, juillet 2026).
Les blocages d’une SCI née d’une succession ressemblent à ceux d’une indivision successorale, mais c’est le droit des sociétés qui s’applique.
Cession de parts de SCI : ce qui a changé le 27 juin 2026
Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière doit être faite par acte notarié, acte d’avocat ou acte d’expert-comptable. Sinon, elle est nulle.
Selon Notaires de France (août 2026), la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a créé l’article 1865-1 du Code civil. L’acte signé entre membres de la famille sans professionnel n’est plus valable pour une SCI qui détient surtout de l’immobilier, c’est-à-dire presque toutes les SCI familiales.
Selon impots.gouv.fr, cette cession supporte un droit d’enregistrement de 5 %, sans abattement, dans le mois de l’acte. Il porte sur le prix des parts, sans y ajouter le passif social, sauf garantie personnelle des cédants (BOFiP, BOI-ENR-DMTOM-40-10-20).
Quelle fiscalité quand on vend un bien en SCI à l’IR ou à l’IS ?
À l’IR, la plus-value suit le régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention. À l’IS, elle se calcule sur la valeur comptable après amortissements, sans abattement pour durée.
SCI à l’impôt sur le revenu (cas le plus fréquent en famille)
Selon service-public.fr (avril 2026), la vente par une société civile non soumise à l’IS suit le régime des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une taxe de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Détail des abattements dans notre article sur le calcul de la plus-value immobilière.
L’associé qui y vit gratuitement en résidence principale peut être exonéré sur sa quote-part (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 140).
SCI à l’impôt sur les sociétés
La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : prix d’achat moins amortissements déduits. Selon Weblex (barème 2026, article 219 du CGI), l’IS est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés éligibles, puis de 25 %. La distribution du prix aux associés est ensuite imposée à son tour.
Cas chiffré : une villa de Sanary-sur-Mer détenue en SCI familiale
Sur une même villa, l’IS peut coûter bien plus que l’IR à la revente. Voici un cas illustratif pour situer l’ordre de grandeur.
Villa achetée 516 000 € par la SCI il y a 14 ans, frais et travaux compris. Vendue 950 000 € en 2026. Plus-value brute : 434 000 €.
SCI à l’IR : abattement de 54 % pour l’impôt (9 années × 6 %), base 199 640 €, impôt à 19 % = 37 932 €. Abattement de 14,85 % pour les prélèvements sociaux, base 369 551 €, à 17,2 % = 63 563 €. Total : 101 495 €, plus la taxe sur les plus-values élevées.
SCI à l’IS : 121 600 € d’amortissements déduits, valeur nette comptable 394 400 €. Plus-value : 555 600 €. IS : 42 500 € × 15 % + 513 100 € × 25 % = 134 650 €, avant l’imposition des sommes distribuées aux associés.
Cas illustratif. Taux : service-public.fr (04/2026), Weblex (IS 2026). Le calcul du notaire fait foi.
Même cas, en cession de parts à 750 000 € (200 000 € de prêt restant dans la SCI) : l’acquéreur paie 5 %, soit 37 500 €. En vente directe, les droits varois, au taux global de 6,319 % selon Legifiscal (mai 2025), font environ 60 030 €. Mais il reprend la dette et l’historique de la société.
« À Sanary et à Bandol, les SCI familiales que je rencontre sont souvent anciennes et à l’IR. Leur atout, c’est l’ancienneté : après 22 ans, l’impôt sur la plus-value disparaît. Je fais vérifier la date d’achat par la société avant de parler calendrier. »
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & VousRepères de prix : prix immobilier à Sanary-sur-Mer et prix immobilier à Bandol.
La méthode en 6 étapes avant de mettre en vente un bien en SCI
Six vérifications, dans cet ordre, évitent la majorité des blocages : statuts, associés, régime fiscal, dette, valeur, puis choix de la voie.
- Relire les statuts : pouvoirs du gérant, majorité, agrément.
- Lister les associés : successions réglées, parts démembrées, associés mineurs ou protégés.
- Confirmer le régime fiscal : IR ou IS, et la date d’achat du bien par la SCI.
- Chiffrer la dette : capital restant dû, indemnités de remboursement anticipé, comptes courants.
- Faire estimer le bien sur les ventes réelles, avec un avis de valeur argumenté qui servira aussi au prix des parts.
- Choisir la voie avec le notaire : vente du bien, cession de parts, ou rachat par un associé.
Pièces à réunir : statuts, Kbis récent, procès-verbaux, titre de propriété, dernières déclarations n° 2072 ou bilans, tableau d’amortissement du prêt, diagnostics obligatoires.
Le simulateur de plus-value donne un premier ordre de grandeur pour une SCI à l’IR.
- Sans clause dans les statuts, vendre la maison d’une SCI exige l’unanimité de tous les associés.
- Depuis le 27 juin 2026, une cession de parts de SCI immobilière passe par un notaire, un avocat ou un expert-comptable.
- À l’IR, la durée de détention efface l’impôt après 22 ans ; à l’IS, les amortissements reviennent dans la plus-value.
- La cession de parts réduit les droits payés par l’acquéreur, mais lui transmet dette et passé de la société.
À lire aussi :Acheter à deux sans être mariés : indivision, tontine, SCI ou PACS, que choisir avant de signer ?
Pourquoi Maison & Vous pour vendre un bien détenu en SCI
Un regard de gestion de patrimoine
Élodie a exercé en gestion de patrimoine : statuts, régime fiscal et dette sont lus avant de parler de prix.
Une valeur défendable entre associés
Un avis de valeur fondé sur les ventes signées, qui sert de base commune quand les associés ne sont pas d’accord.
Le notaire dans la boucle tôt
Notaire et expert-comptable sont associés dès le mandat, pour choisir la voie avant la première visite.
Une vente discrète pour les familles
La vente off-market évite d’exposer une maison de famille tant que tous les associés n’ont pas signé.
Analyse Maison & Vous : la SCI se prépare avant de se vendre
Dans une SCI familiale, le prix se joue moins sur l’annonce que dans les statuts et le régime fiscal. Je déconseille de signer un mandat tant que les associés et la majorité de vente ne sont pas clairs. La cession de parts séduit par ses droits plus faibles, mais elle réduit le nombre d’acquéreurs : je la réserve aux reprises entre proches. À l’IS, le calcul précède toute décision. Pour arbitrer au-delà de la vente, voyez notre approche du patrimoine immobilier dans le Var.
- Une SCI vend soit sa maison, soit ses parts : la première voie convient à la plupart des acquéreurs, la seconde aux reprises entre proches.
- Les statuts fixent qui décide ; à défaut, la vente exige l’unanimité de tous les associés (article 1852 du Code civil).
- Depuis le 27 juin 2026, une cession de parts de SCI immobilière est nulle sans acte notarié, d’avocat ou d’expert-comptable, et supporte 5 % de droits.
- La fiscalité diffère fortement entre IR et IS : faites le calcul avant de fixer le prix et le calendrier.
Votre famille envisage de vendre le bien de la SCI ?
Une estimation sur les ventes réelles de votre commune, utilisable entre associés et chez le notaire. Gratuit.
Estimer le bien de la SCIAppeler Élodie : 06 60 38 01 58Élodie Lombard
Fondatrice de Maison & Vous, agence immobilière du littoral varois. Issue de la gestion de patrimoine, Élodie accompagne vendeurs et acquéreurs de La Ciotat à Toulon, avec une règle : décider sur des chiffres réels, jamais sur une promesse flatteuse.
Information générale, non un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Votre notaire et votre expert-comptable valident la solution adaptée à votre SCI.
Questions fréquentes sur la vente d’un bien en SCI
Un associé minoritaire peut-il bloquer la vente de la maison de la SCI ?
Oui, si les statuts ne donnent pas au gérant le pouvoir de vendre et ne prévoient pas de majorité. L’article 1852 du Code civil impose alors l’unanimité de tous les associés. Relisez les statuts avant tout mandat, et modifiez-les si besoin tant que l’entente familiale est bonne.
Peut-on céder des parts de SCI sans notaire en 2026 ?
Plus par un simple acte entre particuliers. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié, par acte contresigné par avocat ou par un expert-comptable dans certains cas. À défaut, elle est nulle. Le droit d’enregistrement est de 5 % du prix.
Qui paie l’impôt sur la plus-value quand une SCI à l’IR vend sa maison ?
Elle suit le régime des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Le notaire calcule et prélève l’impôt sur le prix. Chaque associé est imposé selon ses parts ; celui qui y vivait en résidence principale peut être exonéré sur sa quote-part.
Pourquoi une SCI à l’IS paie-t-elle plus d’impôt à la revente ?
Parce que la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, après déduction des amortissements. Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique. L’IS est de 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 % pour les sociétés éligibles, et la distribution du prix aux associés est imposée à son tour.
Vendre une villa en SCI à Sanary-sur-Mer prend-il plus de temps ?
La commercialisation est la même qu’en direct. Le délai en plus vient de la société : réunir les associés, voter la vente, produire statuts, Kbis et procès-verbaux. Si tout est prêt avant le mandat, une villa en SCI à Sanary se vend au rythme habituel : compromis, puis acte authentique.
Faut-il dissoudre la SCI après la vente du bien ?
Pas obligatoirement. La SCI peut garder le prix, rembourser les comptes courants, réinvestir, ou être dissoute puis liquidée. Le choix dépend de la fiscalité de la distribution et des projets de chaque associé. Arbitrez-le avec le notaire et l’expert-comptable avant la signature.
