Vendre avant d’acheter ou prêt relais : la bonne stratégie sur le littoral varois
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous · Mis à jour le 10 octobre 2026 · Lecture 14 minVendre d’abord est presque toujours plus sûr. Le prêt relais se justifie seulement si le bien rêvé ne peut pas attendre et si votre maison actuelle est estimée à son vrai prix de marché.
Pour vendre avant d’acheter, trois stratégies existent : vendre d’abord, acheter tout de suite avec un prêt relais, ou acheter sous condition de vendre. La bonne dépend d’un seul chiffre : le prix auquel votre maison se vendra réellement.
Sur notre côte, le cas est classique : une villa à Sanary se libère, la maison de Six-Fours n’est pas vendue. Le piège, c’est de payer deux biens pendant des mois, ou de brader le premier pour solder le relais. Bien posé, le calcul vous fait gagner du temps, du pouvoir de négociation et parfois plusieurs milliers d’euros d’intérêts.
Je vous montre ici la grille que j’utilise avec mes clients vendeurs-acquéreurs, un cas chiffré avec votre vraie marge de sécurité, les coûts que l’on oublie et le calendrier qui évite de se retrouver coincé.
Vendre avant d’acheter, prêt relais ou condition de vente : les trois stratégies
Vendre d’abord sécurise votre budget mais impose parfois un logement de transition. Le prêt relais vous laisse acheter tout de suite mais vous expose au prix et au délai de votre vente. La condition suspensive de vente protège, mais peu de vendeurs l’acceptent.
Au premier rendez-vous, je pose toujours la même question : si votre maison se vendait 10 % moins cher que prévu, votre projet d’achat tiendrait-il encore ? La réponse dit presque à elle seule quelle stratégie choisir.
| Stratégie | Avantage | Risque | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Vendre d’abord | Budget connu au centime, offre d’achat solide car sans condition de vente | Trouver le bon bien entre compromis et acte, ou louer quelques mois | Budget serré, bien convoité qui n’est pas rare |
| Prêt relais | Vous achetez dès que le bon bien se présente et déménagez une seule fois | Vente plus lente ou moins chère que prévu, intérêts qui s’accumulent, deux crédits en parallèle | Bien recherché qui ne reviendra pas, marge confortable sur la valeur de votre maison |
| Achat sous condition de vente | Si votre maison ne se vend pas dans le délai, l’achat tombe sans pénalité | Offre moins attractive, souvent refusée en cas de concurrence | Vendeur en face peu pressé, bien exposé depuis longtemps |
Comparatif Maison & Vous.
La condition suspensive de vente d’un autre bien n’est pas prévue par la loi. C’est une clause contractuelle que le vendeur doit accepter, pour une durée libre. En pratique, on retient souvent deux à trois mois, au-delà desquels le compromis devient caduc.
Comment fonctionne un prêt relais en 2026 ?
La banque avance une part de la valeur de votre bien actuel, pour douze mois en général, renouvelable une fois. Vous remboursez le capital le jour de la vente chez le notaire.
Trois montages existent. Le relais « sec » suffit quand le nouveau bien coûte autant ou moins que l’ancien. Le relais « adossé », le plus courant, s’ajoute à un prêt classique quand vous montez en gamme. Le relais avec franchise totale reporte les intérêts à la vente : rien à payer chaque mois, mais une facture plus lourde à la fin.
- Durée. Selon Pretto (octobre 2026), un relais dure 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois au maximum. L’ANIL retient elle aussi deux ans au plus.
- Intérêts. Payés chaque mois (franchise partielle) ou capitalisés jusqu’à la fin (franchise totale, plus chère).
- Coût. Le relais coûte plus cher qu’un crédit classique. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers était de 3,31 % en août 2026, quand les relais tournaient autour de 4,65 % au 1er trimestre 2026 (données Banque de France citées par Pretto).
- Plafond légal. Un taux d’usure propre aux relais s’applique au TAEG, assurance comprise (voir le chiffre clé plus bas).
Côté endettement, le relais bénéficie d’un traitement particulier. Depuis le 1er janvier 2024, selon les règles du HCSF, les intérêts d’un prêt relais adossé à un crédit classique ne comptent plus dans le taux d’effort de 35 %, si le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu, capital restant dû déduit. Les relais « secs » ne sont pas concernés. Pour les bases du crédit, voyez notre guide crédit immobilier : comment ça marche.
Combien la banque vous prête-t-elle vraiment sur votre bien actuel ?
Comptez en général 60 à 70 % de la valeur estimée, moins le capital restant dû sur le bien vendu. Un compromis déjà signé peut faire monter ce pourcentage.
Selon La Finance pour tous (2025), le prêt relais représente généralement 60 à 70 % de la valeur du bien à vendre, et 80 % au maximum. Selon Pretto (octobre 2026), la banque peut monter jusqu’à 90 % quand un compromis est déjà signé, et demande souvent deux ou trois estimations.
Tout repose donc sur la valeur retenue. Et les prix ne montent plus partout. Selon Meilleurs Agents (1er octobre 2026), le prix moyen des maisons à Bandol est de 6 346 €/m², en baisse de 1,0 % sur un an. Une estimation « de confort » gonfle le relais, puis impose une baisse de prix quand l’échéance approche.
J’observe souvent que les vendeurs pressés présentent à la banque l’estimation la plus haute. Elle devient leur problème six mois plus tard.
Cas chiffré : vendre une maison à Six-Fours pour acheter à Sanary
Sur un exemple réaliste, le relais coûte environ 1 500 € d’intérêts par mois. Six mois d’attente, c’est près de 9 200 €. Douze mois, plus de 18 000 €.
Maison actuelle d’environ 130 m² à Six-Fours-les-Plages, estimée : 650 000 €
Capital restant dû sur cette maison : 60 000 €
Relais à 70 % : 650 000 × 70 % = 455 000 €, moins 60 000 € = 395 000 € avancés
Achat d’une villa à Sanary-sur-Mer : 780 000 € + frais de notaire
Reste à financer par un prêt classique : 780 000 − 395 000 = 385 000 € (hors frais et apport)
Intérêts du relais au taux de 4,65 % : 395 000 × 4,65 % ÷ 12 = 1 531 € par mois
Coût si la vente prend 6 mois : 9 184 €. Si elle prend 12 mois : 18 368 €
Exemple illustratif, hors assurance et frais de dossier. Taux de 4,65 % : moyenne du 1er trimestre 2026 selon les données Banque de France citées par Pretto (septembre 2026). Selon Meilleurs Agents (1er septembre 2026), les maisons de Six-Fours-les-Plages valent en moyenne 4 977 €/m².
Ajoutez la mensualité du prêt de 385 000 € et les charges des deux maisons : c’est cette double charge qui épuise les budgets. Pour les frais d’acquisition, voyez notre simulateur de frais de notaire, et pour la mensualité du prêt complémentaire, le simulateur de crédit immobilier.
Votre vraie marge de sécurité selon le pourcentage du relais
Le taux n’est pas le chiffre le plus important. C’est le pourcentage. Plus la banque vous avance d’argent, plus votre marge d’erreur sur le prix de vente fond.
| Relais accordé | Montant avancé | Intérêts sur 12 mois | Intérêts sur 24 mois | Baisse de prix supportable sur 24 mois |
|---|---|---|---|---|
| 60 % | 330 000 € | 15 345 € | 30 690 € | environ 35 % |
| 70 % | 395 000 € | 18 368 € | 36 735 € | environ 24 % |
| 80 % | 460 000 € | 21 390 € | 42 780 € | environ 13 % |
Même maison estimée 650 000 €, 60 000 € de crédit restant, taux de 4,65 %. Montant avancé = pourcentage de l’estimation moins le crédit restant. Baisse supportable = écart entre l’estimation et le prix de vente minimal qui rembourse le relais, le crédit restant et 24 mois d’intérêts. Hors frais de vente et indemnités de remboursement anticipé.
Ce tableau change la conversation avec le banquier. Passer de 70 % à 80 % donne 65 000 € de plus pour acheter, mais réduit presque de moitié votre marge d’erreur. Et si l’estimation de départ était déjà trop haute de 10 %, le relais à 80 % n’a presque plus de filet.
Vendre d’abord ou acheter d’abord : quelle stratégie choisir ?
Vendez d’abord si votre bien est atypique, cher ou en marché lent. Le relais devient raisonnable si votre bien se vend vite, s’il est estimé prudemment et si vous pouvez absorber douze mois de double charge.
| Votre situation | Stratégie conseillée | Pourquoi |
|---|---|---|
| Appartement standard, centre de Toulon ou La Seyne, prix cohérent | Relais possible | Bien liquide, demande large, délai de vente maîtrisable |
| Villa haut de gamme ou bien atypique (vue mer, grande parcelle, bastide) | Vendre d’abord | Peu d’acquéreurs, délai imprévisible, négociation plus longue |
| Bien avec défaut connu (DPE F ou G, travaux, servitude) | Vendre d’abord | Risque de baisse de prix en cours de route |
| Compromis de votre bien déjà signé | Relais court, sans hésiter | Le risque principal est levé, la banque avance davantage |
| Coup de cœur rare, vendeur qui n’attend pas | Relais, avec prix de vente réaliste dès le départ | Le bien cible ne reviendra pas, mais le prix de l’ancien doit être juste |
| Budget serré, revenus juste suffisants | Vendre d’abord | La double charge ne pardonne pas |
Grille Maison & Vous, à adapter à votre dossier bancaire.
Le délai de vente est la variable clé. Selon le réseau Orpi (septembre 2026), il faut en moyenne 110 jours pour vendre un bien en France. Chez nous, l’écart est énorme entre un deux-pièces au Mourillon et une villa de La Cadière-d’Azur. Notre article sur vendre sa maison en moins de 3 mois détaille ce qui accélère une vente.
« À Sanary-sur-Mer, les maisons familiales bien placées trouvent preneur nettement plus vite que les grandes villas. Pour les premières, un relais court est un vrai outil. Pour les secondes, je conseille de vendre avant de signer quoi que ce soit. »
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & VousComment enchaîner la vente et l’achat sans prêt relais ?
En alignant trois dates : le compromis de votre maison, votre offre d’achat et les deux actes, signés le même jour. Cela demande quatre à cinq mois d’anticipation et un vendeur en face qui accepte d’attendre.
- Mois 1 : estimation et mise en vente. Prix juste dès le premier jour. Calculez votre net vendeur pour savoir exactement ce qui restera après remboursement du crédit en cours.
- Mois 1 à 2 : rendez-vous bancaire. Validez votre capacité d’achat avant de visiter. Nous expliquons pourquoi il faut voir son banquier avant de chercher.
- Mois 2 à 3 : compromis de votre bien (date 1). Demandez une date d’acte plus lointaine si votre acquéreur l’accepte, quatre mois au lieu de trois par exemple. Selon service-public.fr (avril 2026), l’acquéreur dispose de 10 jours calendaires de rétractation après la notification du compromis (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
- Mois 3 : offre sur le bien cible (date 2). Elle peut partir dès la fin de la rétractation de votre acquéreur. Votre budget est connu, votre offre pèse plus lourd.
- Mois 3 à 4 : votre propre prêt. Selon service-public.fr, l’offre de prêt est maintenue au moins 30 jours et vous ne pouvez l’accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours. La condition suspensive de prêt ne peut pas durer moins d’un mois (article L313-41 du Code de la consommation).
- Mois 4 à 5 : double signature (date 3). Notaires coordonnés, vente le matin, achat l’après-midi.
Si les dates ne s’alignent pas, deux solutions. Louez un meublé quelques mois : deux mois de location coûtent bien moins que six mois de relais. Ou négociez avec votre acquéreur une courte occupation après l’acte, contre une indemnité, rédigée par le notaire. Ce second montage n’a rien d’automatique : il se négocie dès le compromis. Notre guide sur l’offre d’achat acceptée rappelle les points de vigilance, et parce qu’un compromis peut encore tomber, voyez ce qui évite l’annulation d’un compromis sur le littoral.
Quels coûts oublie-t-on quand on vend pour racheter ?
Au-delà du prix, trois postes pèsent : les indemnités de remboursement anticipé de votre crédit actuel, le risque de perdre l’exonération de plus-value si la vente traîne, et les mois de double charge.
Les indemnités de remboursement anticipé
Selon economie.gouv.fr, elles sont plafonnées au plus faible de deux montants : six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues si la vente est liée à un changement de lieu d’activité professionnelle, à une cessation forcée d’activité ou au décès de l’emprunteur ou de son conjoint. Relisez votre offre de prêt : certaines prévoient mieux. Nous détaillons tout dans vendre sa maison avec un crédit en cours.
L’exonération de plus-value de votre résidence principale
La vente de la résidence principale est exonérée, y compris si vous l’avez déjà quittée pour votre nouvelle maison, à condition de vendre dans un délai normal et de ne pas l’avoir louée entre-temps. Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190) précise que, dans un contexte normal, un an constitue en principe le délai maximal. Un achat avec relais suivi d’une maison surévaluée qui ne se vend pas peut donc coûter bien plus que des intérêts.
Le vrai net de votre vente
Crédit restant dû, indemnités, honoraires, diagnostics : c’est ce qui reste réellement, et non le prix de vente, qu’il faut mettre en face du prix d’achat. Notre simulateur de net vendeur vous donne ce chiffre en deux minutes.
Que se passe-t-il si la maison ne se vend pas avant la fin du prêt relais ?
La banque exige le remboursement à l’échéance. Il faut alors baisser le prix, renégocier une prolongation ou transformer le relais en prêt amortissable, souvent plus cher.
Selon Pretto (octobre 2026), passé le délai maximal, souvent 24 mois, la banque demande le remboursement intégral et il faut envisager un refinancement. La prolongation n’est jamais due : la banque peut la refuser. Le vendeur perd alors son pouvoir de négociation.
- Un plan B chiffré dès la signature. À quel prix vendrez-vous au mois 9 ? Écrivez-le.
- Revoir le prix tôt. Une baisse au mois 3 coûte moins qu’au mois 11. Voir l’écart entre prix affiché et prix vendu.
- Le prêt relais avance en général 60 à 70 % de la valeur de votre bien, moins le capital restant dû.
- À 70 %, votre maison peut se vendre environ 24 % sous l’estimation avant que le relais ne soit plus couvert. À 80 %, environ 13 %.
- Le coût réel, c’est la double charge pendant la vente, pas seulement le taux.
- L’estimation présentée à la banque doit être la plus prudente, jamais la plus flatteuse.
Vendre avant d’acheter sur le littoral varois : le vrai risque est le prix de sortie
Le marché varois ne baisse pas fortement, mais il ne monte plus pour vous rattraper. Le prix de départ de votre maison décide du délai de vente, et donc du coût de votre relais.
Selon Meilleurs Agents (1er septembre 2026), les maisons du Var valent en moyenne 4 669 €/m², en hausse de 7,8 % sur cinq ans mais stables sur un an (−0,1 %). Selon les Notaires de France, 949 000 logements anciens se sont vendus en France sur les douze mois à fin mai 2026, en hausse de 5,7 %. Les acheteurs sont revenus, mais ils comparent.
| Commune | Prix moyen des maisons | Maison de 110 m² |
|---|---|---|
| Toulon | 4 238 €/m² | environ 466 200 € |
| Six-Fours-les-Plages | 4 977 €/m² | environ 547 500 € |
| Saint-Cyr-sur-Mer | 5 947 €/m² | environ 654 200 € |
Source : Meilleurs Agents, prix moyens au 1er septembre 2026. Moyennes communales, à affiner bien par bien : prix immobilier à Six-Fours, prix immobilier à Saint-Cyr-sur-Mer.
Entre La Ciotat et Toulon, je vois la même chose chaque saison : les maisons qui se vendent vite sont celles qui arrivent au bon prix dès la première semaine, pas celles qui baissent ensuite. Pour un propriétaire sous prêt relais, chaque baisse d’annonce se paie deux fois, en prix et en mois d’intérêts. Je préfère un prix juste le premier jour à trois baisses en six mois.
C’est aussi pour cela que nous proposons, avant toute annonce, une vente off-market à nos acquéreurs déjà qualifiés : si une offre sérieuse arrive vite, vous achetez en connaissant votre budget, sans relais.
Pourquoi Maison & Vous pour votre achat-revente
Une estimation que la banque accepte
Un avis de valeur écrit, argumenté sur les ventes signées de votre commune, présentable à votre banquier pour calibrer le relais.
Un calendrier piloté
Vente et achat suivis par la même équipe, avec les notaires : compromis, offre et actes calés pour limiter ou éviter le relais.
Un accès aux biens discrets
Notre réseau off-market vous montre des biens à vendre avant leur diffusion, utile quand vous devez acheter vite.
Une lecture patrimoniale
Ancienne gérante de patrimoine chez HSBC Private Banking, Élodie Lombard lit ensemble relais, net vendeur et fiscalité, et compare le coût du relais à celui d’une location temporaire.
Analyse Maison & Vous : le relais est un outil de timing, pas une solution de financement
Le prêt relais achète du temps. Il devient dangereux quand il repose sur une estimation optimiste dans un marché qui ne monte plus. Notre position pour 2026 sur le littoral varois : sauf bien rare qui ne se représentera pas, sécurisez votre vente avant de vous engager à acheter. Un compromis signé, rétractation purgée, vaut mieux que n’importe quel relais. Vous faites alors une offre ferme, que les vendeurs préfèrent, et vous négociez en position de force.
Si le coup de cœur arrive avant, le relais reste une bonne solution à deux conditions : un montant calé sur un avis de valeur écrit et non sur un prix espéré, et un pourcentage qui garde une marge, 60 à 70 % plutôt que 80 %. Si votre maison est atypique, ne laissez pas un coup de cœur vous imposer douze mois de double charge.
- Trois stratégies existent : vendre d’abord, acheter avec un prêt relais, ou acheter sous condition de vendre. Vendre d’abord reste la plus sûre pour un bien atypique ou haut de gamme.
- Le prêt relais avance en général 60 à 70 % de la valeur de votre bien, moins le crédit restant, pour 12 mois renouvelables une fois. Son taux est plafonné à 6,49 % au 4e trimestre 2026.
- Sur un relais de 395 000 €, chaque mois d’attente coûte environ 1 500 € d’intérêts, et la marge d’erreur sur le prix passe d’environ 24 % à 13 % entre un relais à 70 % et à 80 %.
- Indemnités de remboursement anticipé, plus-value et double charge pèsent autant que le taux : l’estimation présentée à la banque est votre meilleure assurance.
Quelle valeur présenter à votre banquier ?
Une estimation prudente et argumentée, fondée sur les ventes réelles de votre commune, pour décider entre vendre d’abord et prêt relais. Gratuit, confidentiel, sans engagement.
Estimer mon bien gratuitementAppeler Élodie : 06 60 38 01 58Élodie Lombard
Fondatrice de Maison & Vous, issue de la gestion de patrimoine, Élodie accompagne vendeurs et acquéreurs de La Ciotat à Toulon, avec une règle : décider sur des chiffres réels, jamais sur une promesse flatteuse.
Contenu vérifié le 10 octobre 2026. Information générale, non un conseil en financement personnalisé. Taux et conditions de prêt à confirmer auprès de votre banque ou de votre courtier.
Questions fréquentes sur le prêt relais et l’achat-revente
Faut-il vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?
Vendre avant d’acheter est la stratégie la plus sûre : votre budget est connu et votre offre d’achat est ferme. Acheter avant de vendre, avec un prêt relais, se justifie quand le bien convoité est rare et que votre marge sur le prix de vente est confortable. Sur le littoral varois en 2026, nous conseillons de sécuriser d’abord un compromis de vente, sauf coup de cœur sur un bien qui ne reviendra pas sur le marché.
Quel montant peut-on obtenir avec un prêt relais ?
En général 60 à 70 % de la valeur estimée du bien que vous vendez, 80 % au maximum selon La Finance pour tous, et jusqu’à 90 % avec un compromis signé selon Pretto. Le capital restant dû est déduit. Pour une maison estimée 650 000 € avec 60 000 € de crédit restant, un relais à 70 % avance environ 395 000 €. Présentez une valeur prudente, fondée sur des ventes comparables, pour ne pas devoir baisser le prix en urgence.
Combien de temps dure un prêt relais ?
Généralement 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois au maximum. Le capital est remboursé dès que la vente est signée chez le notaire. Passé le terme, la banque exige le remboursement : il faut alors refinancer, souvent à des conditions moins favorables, ou vendre rapidement.
Le prêt relais compte-t-il dans le taux d’endettement de 35 % ?
Ses intérêts non, sous condition. Depuis le 1er janvier 2024, selon les règles du HCSF, les intérêts d’un prêt relais adossé à un crédit classique sont exclus du taux d’effort si le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu, capital restant dû déduit. Les relais secs ne sont pas concernés. La banque reste libre d’apprécier votre capacité à supporter la double charge.
Que se passe-t-il si ma maison ne se vend pas pendant le prêt relais ?
À l’échéance, il faut négocier une prolongation, que la banque n’est pas obligée d’accorder, baisser le prix pour vendre, ou transformer la dette en crédit classique si vos revenus le permettent. Les intérêts courent pendant tout ce temps. C’est pourquoi le prix de départ et le pourcentage du relais comptent plus que le taux.
Peut-on acheter sous condition de vendre son bien ?
Oui, par une condition suspensive de vente d’un autre bien insérée dans le compromis. Elle n’est pas prévue par la loi : le vendeur doit l’accepter, pour une durée négociée, souvent deux à trois mois. Si votre bien n’est pas vendu dans ce délai, l’achat tombe sans pénalité. Sur un bien recherché, un acquéreur sans condition passera souvent devant vous.
Combien de temps entre le compromis et l’acte pour organiser son déménagement ?
Comptez en pratique environ trois mois. L’acquéreur dispose de dix jours de rétractation, puis d’au moins un mois pour obtenir son prêt, souvent deux. La date de l’acte se fixe dans le compromis : vous pouvez demander un délai un peu plus long pour trouver votre prochain logement, ou prévoir avec le notaire une courte occupation après l’acte contre une indemnité.
Vaut-il mieux vendre avant d’acheter à Sanary-sur-Mer ou à Bandol ?
Pour une villa haut de gamme ou un bien atypique, oui : peu d’acquéreurs, délai difficile à prévoir. Pour une maison familiale bien placée ou un appartement standard, un relais court peut se défendre. Selon Meilleurs Agents, les prix des maisons à Bandol ont reculé de 1 % sur un an : une estimation trop haute coûte cher.
Quel est le taux maximum d’un prêt relais fin 2026 ?
Le taux d’usure des prêts relais est fixé à 6,49 % du 1er octobre au 31 décembre 2026, selon l’avis de la Banque de France publié au Journal officiel. Il s’applique au TAEG, c’est-à-dire intérêts, assurance exigée et frais compris. Le taux réellement proposé dépend de votre profil et de votre banque.
