Vendre le bien d’un parent sous tutelle ou curatelle : autorisation du juge, estimations et calendrier sur le littoral varois
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous · Publié le 28 octobre 2026 · Lecture 11 minOui, on peut vendre le logement d’un parent protégé, mais jamais sans le juge. Sous tutelle, le tuteur demande l’autorisation. Sous curatelle, le parent vend lui-même, assisté de son curateur, et le juge autorise aussi s’il s’agit de son logement.
Sur notre côte, la question arrive souvent avec l’entrée en EHPAD. À Sanary-sur-Mer comme à Bandol, plus d’un habitant sur cinq a 75 ans ou plus. La maison se vide et coûte. Et une promesse signée trop tôt, c’est un acte nul, un acquéreur perdu, parfois un avantage fiscal envolé.
Je vous montre ici ce que les fiches officielles disent peu : l’ordre exact des démarches, les pièces que le juge attend, un calendrier réaliste et la façon de fixer un prix plancher qui tienne.
Tutelle, curatelle, habilitation familiale : qui signe la vente ?
Tout dépend de la mesure inscrite dans le jugement : le tuteur signe seul avec l’autorisation du juge, le curateur cosigne avec la personne, la personne habilitée agit dans les limites fixées par le juge.
Selon le ministère de la Justice (2026), 712 000 majeurs étaient sous curatelle ou sous tutelle fin 2025 : 380 000 en curatelle, 332 000 en tutelle. Le même document recense 47 000 habilitations familiales prononcées en 2025. Ces trois régimes ne donnent pas les mêmes pouvoirs au moment de vendre.
| Mesure | Qui signe le compromis et l’acte | Juge pour le logement | Juge pour un autre bien |
|---|---|---|---|
| Tutelle | Le tuteur, au nom du parent | Oui, autorisation préalable | Oui, acte de disposition |
| Curatelle simple ou renforcée | Le parent, avec la signature du curateur | Oui, autorisation préalable | Non, l’assistance du curateur suffit |
| Habilitation familiale générale | La personne habilitée | Oui, autorisation du juge | Selon l’étendue fixée par le juge |
| Habilitation familiale spéciale | La personne habilitée, pour l’acte prévu | Prévue dans le jugement | Prévue dans le jugement |
Sources : service-public.gouv.fr, fiches « Tutelle d’un majeur » (vérifiée le 07/07/2026), « Curatelle d’une personne majeure » (29/07/2026) et « Habilitation familiale » (19/06/2026). Notaires de France, 2026, articles 467 et 505 du Code civil.
Je demande toujours une copie du jugement avant la première visite : c’est lui qui dit qui signe le mandat de vente.
Quand faut-il l’autorisation du juge des tutelles pour vendre ?
Toujours pour le logement du parent, résidence principale ou secondaire, quelle que soit la mesure. Et pour tout bien, en tutelle, parce qu’une vente est un acte de disposition.
Le principe vient de l’article 426 du Code civil : le logement de la personne protégée et les meubles qui le garnissent sont conservés à sa disposition aussi longtemps que possible. Selon le rapport du 119e Congrès des notaires (2023), un acte conclu sans l’autorisation exigée est « nul, de plein droit », même si le logement a une valeur modeste.
- Pas de compromis avant l’ordonnance. Selon une étude notariale de Boulogne-Billancourt (Seineo, 2024), aucune promesse de vente ne peut être signée par la personne protégée ou son représentant tant que l’autorisation manque. Seule une promesse unilatérale d’achat, où l’acquéreur s’engage seul, reste possible.
- Un bien jamais habité par le parent, comme un studio loué, échappe à l’article 426. En tutelle, le juge autorise quand même la vente.
- L’intérêt du parent, pas celui des héritiers. C’est sur ce critère que le juge motive sa décision.
Si le parent est décédé, on change de cadre : c’est une succession. Notre guide sur la vente d’un bien hérité dans le Var le traite en détail.
Quelles pièces joindre à la requête au juge ?
Deux estimations indépendantes, le titre de propriété, un prix minimum net vendeur et, pour le logement, un certificat médical d’un médecin extérieur à l’établissement.
Voici la checklist que je remets aux familles, tirée des formulaires de plusieurs tribunaux :
- Deux attestations de valeur par deux agences différentes ou deux notaires. L’agence qui a trouvé l’acquéreur ne peut pas être l’une des deux.
- Le titre de propriété, ou une attestation notariée avec les références cadastrales.
- Le certificat médical, pour le logement : il atteste que le maintien ou le retour à domicile n’est plus possible. Le médecin ne doit exercer aucune fonction dans l’EHPAD qui accueille le parent.
- Le prix minimum net vendeur demandé, payable comptant le jour de l’acte.
- Le compte bancaire ouvert au nom du parent, qui recevra le prix.
- En curatelle : la requête signée par le parent et son curateur, ou un courrier d’accord du parent.
Sources : requêtes « vente d’un bien immobilier » du tribunal de Paris (2021), du tribunal de proximité de Puteaux (2026) et du tribunal d’Asnières (2017), publiées sur justice.fr. Le formulaire de votre tribunal peut différer : demandez-le au greffe qui suit la mesure.
Combien de temps prend une vente avec autorisation judiciaire ?
Comptez plusieurs mois de plus qu’une vente classique, car le juge intervient avant le compromis. L’ordre des étapes compte plus que leur durée.
Aucun texte ne fixe de délai au juge. Ce calendrier suit l’enchaînement obligatoire des étapes.
| Étape | Qui agit | Durée indicative |
|---|---|---|
| 1. Certificat médical et deux estimations | Famille, médecin, deux professionnels | 2 à 4 semaines |
| 2. Requête au juge avec prix minimum | Tuteur, ou parent et curateur | 1 semaine |
| 3. Instruction et ordonnance | Juge des contentieux de la protection | Variable selon le tribunal |
| 4. Commercialisation au-dessus du plancher | Agence, tuteur ou curateur | Selon le marché local |
| 5. Compromis puis acte authentique | Notaire | Environ 3 mois |
| 6. Prix versé sur le compte du parent | Notaire | Le jour de l’acte |
Calendrier illustratif Maison & Vous. Durées non garanties : elles dépendent du tribunal, du bien et du marché.
Variante : un acquéreur signe d’abord une promesse unilatérale d’achat, que l’on présente au juge. Encore faut-il qu’il accepte d’attendre l’ordonnance.
« À Six-Fours-les-Plages, j’ai vu des familles perdre un bon acquéreur faute d’avoir anticipé l’ordonnance. Depuis, je lance les deux estimations et le certificat médical dès le premier rendez-vous, avant même les photos. »
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & VousComment fixer un prix que le juge validera ?
Le juge s’appuie sur les deux estimations pour fixer un prix minimum net vendeur. Le bon plancher est celui des ventes réelles du quartier, ni gonflé ni bradé.
Selon le Congrès des notaires (2023), l’article 505 du Code civil impose au juge de viser des pièces probantes : une expertise, ou l’avis de deux professionnels distincts du rédacteur de l’acte. Il statue aussi sur le paiement et le sort des fonds.
Maison de 110 m², non rénovée, parent en EHPAD depuis 8 mois.
Repère de marché : 6 219 €/m² en moyenne pour une maison à Sanary (Meilleurs Agents, 1er octobre 2026), soit 684 090 € pour un bien standard.
Estimation A : 610 000 €. Estimation B : 625 000 €, toutes deux minorées pour travaux.
Prix minimum net vendeur demandé au juge : 605 000 €, soit sous les deux avis, pour laisser une marge de négociation sans repasser devant le juge.
Exemple illustratif : surface, estimations et décote pour travaux fictives. Seul le prix moyen au m² est sourcé.
Pour ce qui restera après frais et impôts, le simulateur de net vendeur donne un premier ordre de grandeur.
EHPAD et plus-value : pourquoi le délai de deux ans change la stratégie
L’ancienne résidence principale d’un parent entré en établissement peut être vendue sans impôt sur la plus-value, à condition de signer dans les deux ans et de ne pas la louer.
Selon service-public.gouv.fr (avril 2026), l’exonération exige une vente dans les 2 ans suivant l’entrée en établissement, un logement ni loué ni prêté entre-temps, un revenu ne dépassant pas 30 024 € pour la première part (montant 2024 affiché par la fiche) et l’absence d’IFI. Le BOFiP précise que le délai court jusqu’à la date de l’acte authentique, pas du compromis.
Quelques mois de retard au tribunal peuvent faire sortir la vente du délai. Le détail des autres cas d’exonération est dans notre guide sur le calcul de la plus-value immobilière.
Selon la CNSA, relayée par la FHF (2024), une place d’EHPAD non habilitée à l’aide sociale coûtait en moyenne 95,60 € par jour en 2023. Pendant ce temps, le bien vide coûte aussi.
- Le logement d’un parent protégé ne se vend jamais sans l’autorisation préalable du juge.
- Aucun compromis avant l’ordonnance : seule une promesse unilatérale d’achat est possible.
- Deux estimations indépendantes et un certificat médical extérieur à l’EHPAD sont attendus.
- Le délai de deux ans de l’exonération de plus-value court jusqu’à l’acte authentique.
À lire aussi :Vendre en viager sur le littoral varois : bouquet, rente et pièges à connaître avant de signer
Pourquoi Maison & Vous pour vendre le bien d’un parent protégé
Un avis de valeur pour le juge
Fondé sur les ventes signées de la commune, rédigé pour être joint à une requête et défendu si besoin.
Le bon ordre des démarches
Estimations, certificat, requête, puis commercialisation : on ne promet rien à un acquéreur avant l’ordonnance.
Des acquéreurs qui savent attendre
Nous présentons le dossier avec son calendrier judiciaire, et la vente discrète protège la famille.
Un regard patrimonial
Élodie Lombard, issue de la gestion de patrimoine, intègre plus-value, frais d’EHPAD et placement du prix.
Analyse Maison & Vous : le juge n’est pas un obstacle, c’est le calendrier qui l’est
Les familles voient le juge comme un frein. Je pense l’inverse : son ordonnance protège le parent, fixe un plancher incontestable et évite qu’un frère conteste la vente plus tard. Ce qui coûte, c’est l’improvisation : un compromis signé trop tôt et annulé, une estimation flatteuse qui bloque les offres, un délai de deux ans dépassé. Ma position est simple : préparez le dossier judiciaire avant de mettre le bien en vente, et choisissez un prix plancher réaliste dès le départ. Pour les familles qui anticipent, notre article sur l’arbitrage patrimonial avant 70 ans montre l’autre voie : décider tant que tout le monde peut encore signer.
- Sous tutelle, le tuteur vend avec l’autorisation du juge ; sous curatelle, le parent vend avec son curateur, qui cosigne.
- Pour le logement du parent, l’autorisation préalable du juge est obligatoire dans toutes les mesures, sous peine de nullité.
- La requête comprend deux estimations indépendantes, un prix minimum net vendeur et un certificat médical extérieur à l’établissement.
- Après une entrée en EHPAD, signer l’acte dans les deux ans peut exonérer la plus-value : la requête doit partir tôt.
Besoin d’estimations recevables pour le juge ?
Un avis de valeur fondé sur les ventes réelles de la commune de votre parent, prêt à joindre à la requête. Gratuit et confidentiel.
Demander une estimationAppeler Élodie : 06 60 38 01 58Élodie Lombard
Fondatrice de Maison & Vous, agence immobilière du littoral varois. Issue de la gestion de patrimoine, Élodie accompagne les familles de La Ciotat à Toulon dans les ventes qui demandent du tact et de la rigueur, avec une règle : décider sur des chiffres réels, jamais sur une promesse flatteuse.
Information générale, non un conseil juridique personnalisé. Le notaire et le greffe du tribunal restent vos interlocuteurs pour votre dossier.
Questions fréquentes sur la vente du bien d’un parent sous tutelle ou curatelle
Un parent sous curatelle peut-il vendre sa maison seul ?
Non. Selon Notaires de France, une personne sous curatelle doit être assistée de son curateur pour vendre un bien immobilier, qui signe avec elle. Si le bien est son logement, l’autorisation préalable du juge des tutelles s’ajoute. Le parent reste celui qui vend.
Peut-on signer un compromis avant l’autorisation du juge ?
Non pour le logement du parent protégé : une promesse de vente signée avant l’ordonnance expose à la nullité. Une promesse unilatérale d’achat, où seul l’acquéreur s’engage, reste possible. Elle permet de présenter une offre concrète au juge. Le compromis se signe ensuite, au prix au moins égal au minimum autorisé.
Combien d’estimations faut-il pour vendre un bien sous tutelle ?
En pratique, deux. Les formulaires des tribunaux demandent deux attestations de valeur établies par deux agences différentes ou par deux notaires. L’agence qui a trouvé l’acquéreur ne peut pas être l’une d’elles. Ces avis permettent au juge de fixer le prix minimum net vendeur inscrit dans son ordonnance.
Le prix de vente revient-il au tuteur ou à la famille ?
Ni l’un ni l’autre. Le prix appartient au parent protégé. Il est versé par le notaire sur un compte ouvert à son nom, indiqué dans la requête. Le juge peut se prononcer sur l’emploi des fonds. Les enfants, même tuteurs, n’y ont aucun droit du vivant du parent.
Ma mère est en EHPAD et sa maison de Bandol est vide : faut-il la louer en attendant ?
Prudence. Louer le logement, même brièvement, peut faire perdre l’exonération de plus-value réservée à l’ancienne résidence principale d’une personne entrée en établissement. Cette exonération suppose aussi une vente dans les deux ans. À Bandol, où les maisons dépassent en moyenne 6 300 €/m² selon Meilleurs Agents (octobre 2026), l’enjeu fiscal peut être important. Faites chiffrer avant de décider.
L’habilitation familiale dispense-t-elle du juge pour vendre ?
Non pour le logement. Selon service-public.gouv.fr, la vente de la résidence principale ou secondaire de la personne protégée exige l’autorisation du juge, même avec une habilitation générale. Une habilitation spéciale peut viser expressément la vente d’un bien précis : c’est alors le jugement lui-même qui l’autorise.
