Droit de préemption : quand la mairie ou la SAFER peut acheter votre bien à la place de votre acquéreur
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous · Publié le 24 octobre 2026 · Lecture 11 minOui, votre vente peut vous échapper après le compromis. Si votre bien est dans une zone de préemption, la commune, le préfet ou la SAFER peut l’acheter à la place de votre acquéreur, parfois à un prix plus bas. Ils ont en principe deux mois pour décider.
Sur notre secteur, la question n’a rien d’abstrait : vignoble de Bandol convoité, communes sanctionnées pour manque de logements sociaux. Mal anticipée, une préemption fait perdre l’acquéreur, des mois de calendrier et parfois une partie du prix.
Je vous montre qui peut préempter quoi chez nous, le calendrier exact de la procédure, et ce que vous pouvez faire si l’offre arrive en dessous de votre prix.
Qui peut préempter votre bien sur le littoral varois ?
Trois titulaires possibles : la commune ou son intercommunalité (droit de préemption urbain), le préfet quand la commune est carencée en logements sociaux, et la SAFER pour les biens agricoles et ruraux.
- La commune. Le droit de préemption urbain (DPU) s’exerce dans les périmètres fixés par délibération, souvent en zones urbaines du PLU, sur terrains, maisons et appartements.
- Le préfet. Dans une commune visée par un arrêté de carence au titre de la loi SRU, le DPU est automatiquement transféré au préfet (article L210-1 du code de l’urbanisme, selon une analyse du cabinet Seban et Associés, 2021).
- La SAFER. Elle peut préempter les biens à usage agricole, les terrains non constructibles et certaines parts de sociétés agricoles.
Le second point concerne directement notre côte. Selon une question écrite publiée au Journal officiel le 15 avril 2025, 21 communes du Var ont été déclarées carencées en 2023. Selon la DREAL PACA (bilan 2017-2019, présenté en 2020), Bandol, La Cadière-d’Azur, Le Beausset, Saint-Cyr-sur-Mer, Sanary-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, La Seyne-sur-Mer et Toulon étaient alors proposées à la carence.
Le calendrier de la déclaration d’intention d’aliéner, étape par étape
Après le compromis, le notaire envoie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) au titulaire du droit. Celui-ci a deux mois pour décider. Son silence vaut renonciation.
Le compromis est signé sous condition suspensive de non-préemption : si la commune achète, vous ne devez aucune indemnité à l’acquéreur.
| Étape | Délai | Ce qui se passe |
|---|---|---|
| Signature du compromis | Jour J | Condition suspensive de non-préemption |
| Envoi de la DIA par le notaire | Dans les jours qui suivent | Le délai court à sa réception |
| Décision du titulaire | 2 mois | Silence = renonciation définitive |
| Demande unique de pièces ou de visite | Pendant les 2 mois | Le délai est suspendu |
| Reprise du délai | Au moins 1 mois | À la réception des pièces, à la visite ou à son refus |
| Préemption au prix de la DIA | Acte sous 3 mois, paiement sous 4 mois | Vous gardez la jouissance du bien jusqu’au paiement |
Sources : code de l’urbanisme, article L213-2, tel que repris par le Conseil d’État (17 octobre 2024, n° 489707) ; PAP.fr, fiche DIA (juin 2023).
Ces délais ne sont pas une formalité. Le 17 octobre 2024, le Conseil d’État a suspendu une préemption tardive : un bien déclaré à 850 000 €, préempté à 360 000 €, alors que le délai avait expiré.
Ce délai s’ajoute au financement de l’acquéreur : voir notre article sur l’offre d’achat acceptée.
La mairie veut préempter à un prix plus bas : que pouvez-vous faire ?
Vous avez trois options : accepter le prix proposé, maintenir votre prix, ou renoncer à vendre. Vous disposez de deux mois pour répondre, et votre silence vaut renonciation à la vente.
- Accepter. La vente se fait au prix de la collectivité.
- Maintenir votre prix. La collectivité peut alors saisir le juge de l’expropriation, qui fixera le prix. Selon MoneyVox (août 2026), si elle ne le saisit pas dans les quinze jours, elle est réputée renoncer.
- Renoncer à vendre. Vous gardez le bien. Votre acquéreur est libéré.
Selon le même article, au-delà de 180 000 € la commune doit demander l’avis du service des Domaines, qui ne la lie pas. Et si le juge fixe un prix, puis la collectivité renonce, une vente ultérieure doit respecter ce prix judiciaire.
Face à une offre basse, une estimation fondée sur les ventes signées pèse plus qu’un prix affiché.
La SAFER dans le vignoble du Castellet et de La Cadière-d’Azur
Dans les zones agricoles, le notaire doit notifier la vente à la SAFER, qui dispose de deux mois pour préempter. Le vignoble de Bandol est directement concerné.
Selon la Maison des Vins de Bandol, l’appellation couvre environ 1 600 hectares sur huit communes du Var : Bandol, Le Beausset, Le Castellet, La Cadière-d’Azur, Saint-Cyr-sur-Mer, Évenos (Sainte-Anne-d’Évenos), Sanary-sur-Mer et Ollioules. Une maison vendue avec des vignes ou un terrain en zone agricole peut donc être notifié.
- Délai. Selon le ministère de l’Agriculture (réponse publiée au Journal officiel le 3 mai 2022), la SAFER dispose de deux mois à compter de la notification du notaire. Certaines SAFER proposent une instruction accélérée payante : ces frais sont « toujours optionnels ».
- Contre-offre. Si la SAFER conteste le prix, vous pouvez accepter, retirer le bien de la vente ou demander au tribunal de fixer le prix.
- Exclusions. Certains terrains destinés à la construction d’une maison échappent à la préemption, sous condition de surface.
Sur les spécificités des grandes propriétés du secteur, voyez notre article sur la vente d’une bastide ou d’une propriété à La Cadière-d’Azur.
« Au Castellet, une maison de hameau avec deux restanques plantées, c’est aussi du foncier agricole. Je fais vérifier le zonage de chaque parcelle avant de fixer la date de signature : le délai SAFER s’ajoute à celui de la mairie. »
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & VousGrille de décision : votre bien est-il exposé à une préemption ?
Le risque dépend de deux critères : la zone du PLU où se trouve le bien et la situation de la commune au regard de la loi SRU. La donation entre membres d’une même famille est exclue du droit de préemption urbain, pas la vente.
| Type de bien | Exemple du secteur | Qui peut préempter | À vérifier avant le mandat |
|---|---|---|---|
| Appartement en centre-ville | Centre de Bandol ou de Sanary-sur-Mer | Commune, ou préfet si carence | Périmètre du DPU, arrêté de carence |
| Villa en zone urbaine | Quartiers résidentiels de Six-Fours-les-Plages | Commune, ou préfet si carence | Délibération DPU, projets d’équipement |
| Terrain à bâtir ou grande parcelle | Hauteurs de Saint-Cyr-sur-Mer | Commune ; SAFER si non constructible | Zonage PLU, emplacements réservés |
| Maison avec vignes ou terres cultivées | Hameaux du Castellet, de La Cadière-d’Azur | SAFER, et commune selon la zone | Zonage A ou N, surfaces agricoles |
| Parts de SCI détenant un bien | Toutes communes | Commune, sauf cession familiale | Statuts, lien de parenté des associés |
Grille Maison & Vous établie à partir de la fiche DPU des services de l’État (préfecture de Normandie), de MoneyVox (août 2026) pour les parts de SCI et de la Maison des Vins de Bandol. Exemples indicatifs : seul le PLU de votre commune fait foi.
Le PLU évolue, et avec lui les périmètres : voir la révision du PLU à La Ciotat et Ollioules, et pour une division, le détachement de parcelle à Saint-Cyr-sur-Mer.
Comment vendre en zone de préemption sans perdre de temps ?
En vérifiant le zonage avant de signer le mandat, et en intégrant les délais de préemption dans la date de signature de l’acte.
- Vérifiez la zone dès l’estimation. Demandez en mairie le certificat d’urbanisme ou consultez le PLU : périmètre DPU, zone agricole, emplacement réservé.
- Déclarez le prix réel dans la DIA. Selon PAP.fr (2023), une vente réalisée sans respecter le droit de préemption serait nulle.
- Prévoyez au moins trois mois avant l’acte. Deux mois de DIA, plus une éventuelle suspension, plus le délai SAFER si le bien comporte des terres.
- Répondez à toute demande de pièces ou de visite. Elle suspend le délai. Fournir vite, c’est raccourcir l’attente.
- Informez votre acquéreur. Prévenu, il attend. Surpris, il part.
Pour budgéter la vente dans ce calendrier, le simulateur de net vendeur vous donne ce qu’il vous restera après frais.
- La commune, le préfet en cas de carence SRU ou la SAFER peuvent acheter votre bien à la place de votre acquéreur.
- Le titulaire a deux mois après la DIA ; son silence vaut renonciation.
- Face à un prix plus bas, vous pouvez accepter, maintenir votre prix ou renoncer, sous deux mois.
- Dans le vignoble de Bandol, le délai SAFER s’ajoute à celui de la mairie.
À lire aussi :Acheter une bastide avec vignes en AOC Bandol : prix du foncier, SAFER et pièges à connaître · Vendre un logement loué dans le Var : garder le locataire ou donner congé pour vendre ?
Pourquoi Maison & Vous pour une vente en zone de préemption
Le zonage vérifié avant le prix
PLU, périmètre DPU, zone agricole : contrôlés dès l’estimation, pas au compromis.
Un calendrier réaliste
Une date d’acte qui intègre les délais de la mairie et de la SAFER.
Une valeur défendable
Un avis de valeur fondé sur les ventes signées, utile face à une offre de préemption basse.
Une connaissance du vignoble
Le Castellet, La Cadière-d’Azur, Le Beausset : des biens mixtes que nous connaissons parcelle par parcelle.
Analyse Maison & Vous : la préemption est rare, son oubli coûte cher
Dans la plupart des ventes, la DIA revient sans préemption. Le vrai risque, c’est de perdre trois mois et un acquéreur faute d’avoir anticipé. Deux situations demandent de la vigilance chez nous : les communes carencées, où le préfet peut préempter, et les biens mixtes du vignoble, que la SAFER regarde de près. Ma position : on vérifie le zonage avant de parler prix, on annonce un calendrier honnête, et on documente la valeur pour pouvoir la défendre. Un vendeur préparé ne subit pas la préemption, il la traverse.
- Le droit de préemption permet à la commune, au préfet ou à la SAFER d’acheter un bien à la place de l’acquéreur choisi.
- Après la DIA, le titulaire a deux mois, suspendus en cas de demande de pièces ou de visite ; son silence vaut renonciation.
- En cas d’offre plus basse, le vendeur accepte, maintient son prix (le juge de l’expropriation tranche) ou renonce, sous deux mois.
- Communes carencées et vignoble de Bandol : vérifiez le zonage avant le mandat et prévoyez au moins trois mois avant l’acte.
Votre bien est-il en zone de préemption ? Vérifions-le avant de le vendre.
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Estimer mon bien gratuitementAppeler Élodie : 06 60 38 01 58Élodie Lombard
Fondatrice de Maison & Vous, agence immobilière du littoral varois. Issue de la gestion de patrimoine, Élodie accompagne vendeurs et acquéreurs de La Ciotat à Toulon, avec une règle : décider sur des chiffres réels, jamais sur une promesse flatteuse.
Information générale, non un conseil juridique personnalisé. Votre notaire reste votre interlocuteur sur la DIA.
Questions fréquentes sur le droit de préemption lors d’une vente
Combien de temps la mairie a-t-elle pour préempter ?
Deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner envoyée par le notaire. Une demande unique de pièces ou de visite suspend ce délai, qui reprend ensuite avec au moins un mois restant. Sans décision dans le délai, le silence de la mairie vaut renonciation et la vente peut se poursuivre.
La mairie peut-elle acheter mon bien moins cher que le prix convenu ?
Elle peut proposer un prix inférieur. Vous avez alors deux mois pour accepter, maintenir votre prix ou renoncer à vendre. Si vous maintenez votre prix, la collectivité peut saisir le juge de l’expropriation, qui fixe la valeur. Une estimation solide, fondée sur des ventes comparables, est votre meilleur argument.
Qui exerce le droit de préemption dans une commune carencée comme Sanary-sur-Mer ?
Lorsqu’une commune fait l’objet d’un arrêté de carence au titre de la loi SRU, le droit de préemption urbain est transféré au préfet. Sanary-sur-Mer figurait parmi les communes proposées à la carence pour 2017-2019. Pour la période en cours, votre notaire vérifie la situation exacte au moment de la DIA.
La SAFER peut-elle préempter une maison au Castellet ?
Elle peut préempter les biens à usage agricole et les terrains non constructibles. Une maison vendue avec des vignes ou des terres cultivées, fréquente dans les hameaux du Castellet et de La Cadière-d’Azur, peut donc être notifiée à la SAFER, qui dispose de deux mois. Une simple maison en zone urbaine n’est pas concernée.
Le droit de préemption s’applique-t-il à une vente entre membres de la famille ?
Pour une donation, non : la donation entre membres d’une même famille est exclue du droit de préemption urbain. Une vente, en principe, oui. Pour les parts de SCI, les cessions entre parents jusqu’au quatrième degré sont en revanche exclues. Le notaire vérifie le lien de parenté avant de décider si une DIA est nécessaire.
Que se passe-t-il si la vente est signée sans DIA ?
Une vente réalisée sans respecter le droit de préemption est exposée à la nullité. C’est pourquoi le notaire vérifie systématiquement le zonage et attend la réponse ou l’expiration du délai avant de fixer la date de l’acte. Le vendeur n’a pas à envoyer lui-même la DIA : le notaire s’en charge.
