Vendre un logement loué dans le Var : garder le locataire ou donner congé pour vendre ?
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous · Publié le 25 octobre 2026 · Lecture 11 minOui, vous pouvez vendre un logement loué à tout moment : le bail continue avec l’acquéreur. Pour vendre libre, il faut donner congé pour vendre à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en meublé.
Sur notre côte, la question touche beaucoup de monde. À Bandol, Sanary-sur-Mer ou Six-Fours-les-Plages, environ un logement occupé à l’année sur trois est loué. Le risque ? Vendre occupé au mauvais prix, ou rater d’un jour la date du congé et repartir pour trois ans de bail. Une erreur de calendrier coûte souvent plus cher qu’une négociation.
Je vous donne ici les règles officielles, une grille pour choisir entre vente occupée et vente libre, le calendrier du congé à rebours et un cas chiffré à Bandol.
Peut-on vendre un logement loué sans donner congé au locataire ?
Oui. La vente ne met pas fin au bail : l’acquéreur reprend le contrat aux mêmes conditions, rend le dépôt de garantie au départ du locataire, et le garant reste engagé sauf clause contraire.
Selon Justice.fr (2026), cette règle vaut pour la location vide, le meublé et le bail mobilité. Loyer, échéance et indexation ne changent pas.
- Pas de priorité d’achat pour le locataire dans une vente occupée, sauf cas particuliers (première vente après division d’un immeuble, vente en bloc).
- Le dépôt de garantie suit le bien. Selon Service Public (2026), c’est le nouveau propriétaire qui le restitue.
- Les visites restent possibles. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 limite le droit de visite pour vendre à deux heures par jour ouvrable, ni dimanche ni jour férié.
Sur le terrain, un locataire prévenu tôt ouvre sa porte de bonne grâce. Celui qui découvre la vente par une annonce devient vite un frein.
Vente occupée ou vente libre : quelle décote attendre ?
En location vide, la décote d’un logement occupé se situe en général entre 10 et 15 %, selon la durée de bail restant à courir. En meublé, elle est faible ou nulle.
Selon PAP (2023) et SeLoger (2025), cette fourchette de 10 à 15 % vaut pour un bail vide classique, et la décote peut atteindre 40 à 50 % pour un bail soumis à la loi de 1948. Ce ne sont pas des barèmes officiels : ce sont des ordres de grandeur de marché. Quatre facteurs la font varier : le temps de bail restant, l’écart entre le loyer et le marché, le DPE du logement et l’âge du locataire.
Ma grille de décision, à remplir avant de choisir :
| Votre situation | Plutôt vendre occupé | Plutôt donner congé |
|---|---|---|
| Type de bail | Meublé, ou vide avec bail récent et loyer au prix du marché | Vide, loyer nettement sous le marché |
| Type de bien | Studio, T2 de centre-ville, bien de rapport | T3 familial, maison, appartement vue mer |
| Acquéreur visé | Investisseur qui cherche un rendement immédiat | Résident principal ou secondaire, le gros du marché littoral |
| Date d’échéance du bail | Lointaine (plus de 18 mois) | Proche : congé possible dans les délais |
| Classe DPE | A à E | F ou G : l’investisseur ne pourra bientôt plus relouer |
| Locataire | Bon payeur, stable, coopératif | Impayés, conflit, ou fin de bail souhaitée de part et d’autre |
Grille Maison & Vous, indicative. Décotes : PAP, « À quel prix vendre un appartement loué ? » (2023) ; SeLoger, « Vente d’un appartement loué : quelle décote ? » (2025).
Le DPE pèse lourd pour l’investisseur. Selon Service Public, un logement classé G n’est plus décent pour un bail signé ou renouvelé depuis 2025, la classe F suivra en 2028 et la classe E en 2034. Si votre bien est concerné, lisez notre analyse DPE F ou G dans le Var : vendre ou rénover.
Comment donner congé pour vendre, et quand l’envoyer ?
Le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail en location vide, 3 mois en meublé. Un jour de retard et le congé ne vaut pas : le bail repart.
Selon Service Public (fiche F929, vérifiée le 1er juin 2026), le congé part par lettre recommandée avec accusé de réception, par commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement. Un simple mail ne suffit pas. En location vide, la lettre indique le prix, les conditions de vente, la description précise du logement et reprend les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi de 1989, avec la notice d’information jointe.
Calendrier à rebours, bail vide échéant le 30 juin 2027
| Quand | Étape | Qui |
|---|---|---|
| Octobre 2026 | Estimation du bien libre, choix du prix inscrit dans le congé | Vous et l’agence |
| Novembre 2026 | Envoi du congé pour vente (marge pour les délais postaux) | Vous ou le commissaire de justice |
| Au plus tard fin décembre 2026 | Réception du congé par le locataire (6 mois avant l’échéance) | Locataire |
| Janvier et février 2027 | Le locataire a 2 mois pour accepter l’offre | Locataire |
| Jusqu’à fin avril 2027 (fin juin s’il emprunte) | Signature de la vente au locataire s’il a accepté : 2 mois, ou 4 avec prêt | Notaire |
| Dès mars 2027 si refus | Commercialisation et visites (2 heures par jour ouvrable) | Agence |
| 30 juin 2027 | Fin du bail, logement libre | Locataire |
Délais : Service Public, fiche F929 (2026) ; notaires.fr, « Les différents droits de préemption du locataire » (2026). Dates de l’exemple calculées par Maison & Vous.
En meublé, même logique avec 3 mois de préavis. Et si vous venez d’acheter le bien occupé, attention : selon Service Public, si l’échéance tombe moins de 3 ans après votre achat, le congé pour vendre ne prend effet qu’à la fin du premier renouvellement.
Un congé frauduleux, sans réelle intention de vendre, coûte cher. Selon Service Public (2026), l’amende pénale peut atteindre 6 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une société.
Le locataire a-t-il un droit de préemption ?
En location vide, oui : le congé pour vente vaut offre de vente et le locataire est prioritaire. En meublé, non, sauf première vente après division ou vente en bloc.
Selon notaires.fr (mis à jour le 27 février 2026), le locataire qui accepte dispose de 2 mois pour signer, ou de 4 mois s’il finance par un prêt. Il ne paie pas la commission d’agence. La préemption est écartée si un parent jusqu’au troisième degré achète pour habiter le logement au moins 2 ans.
- Cas particuliers, y compris en meublé : première vente après division d’un immeuble (offre valable 2 mois) et vente en bloc de plus de 5 logements (offre valable 4 mois).
- Sanction : une vente conclue en ignorant la préemption encourt la nullité.
Si vous baissez votre prix après son refus, vous devez en principe lui proposer ce nouveau prix.
« À Sanary-sur-Mer, j’ai vu des locataires installés depuis des années racheter leur appartement grâce au congé. Quand le prix est juste, c’est souvent la vente la plus simple : pas de visites, pas de négociation. »
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & VousLe locataire de plus de 65 ans : peut-on lui donner congé ?
Pas s’il a plus de 65 ans et des revenus sous les plafonds, sauf à lui proposer un relogement à proximité. Exception : vous avez vous-même plus de 65 ans ou des revenus modestes.
Selon Service Public (fiche F929, 2026), le plafond pour une personne seule est de 23 403 € de revenus annuels hors Île-de-France, ce qui couvre le Var. La protection s’apprécie à la date d’échéance du bail. Un locataire plus jeune qui héberge une personne de plus de 65 ans à sa charge peut aussi être protégé.
Avec un locataire protégé, la vente occupée devient souvent la seule voie, et la décote augmente. Je le vérifie dès le premier rendez-vous.
Que regarde un acquéreur investisseur quand il achète occupé ?
Le rendement brut, la qualité du bail et du locataire, et la date à laquelle il pourra récupérer le bien. La décote est le prix qu’il demande pour attendre.
Prix libre : 45 m² × 6 330 €/m² = 284 850 €
Loyer : 45 m² × 18,7 €/m² = 841,50 € par mois, soit 10 098 € par an
Rendement brut si vendu libre au prix du marché : 3,5 %
Avec une décote de 12 % (vente occupée) : 250 668 €, soit un rendement brut de 4,0 %
Écart pour le vendeur : 34 182 €
Cas illustratif, pas un dossier réel. Prix et loyer moyens des appartements : Meilleurs Agents, Bandol, 1er octobre 2026. Décote choisie dans la fourchette de 10 à 15 % citée plus haut.
À Bandol, 34 000 € d’écart, c’est plus de trois ans de loyers. Pour votre bien, testez les deux scénarios avec notre simulateur de net vendeur et le calculateur de rendement locatif. Pour les prix par quartier, voyez notre page prix immobilier à Bandol.
Les pièces que l’acquéreur d’un bien loué demandera
- Le bail signé et ses avenants, avec la date d’échéance exacte.
- L’état des lieux d’entrée et l’inventaire du mobilier en meublé.
- Les six dernières quittances ou un relevé des encaissements.
- Le montant du dépôt de garantie et l’acte de caution éventuel.
- Le DPE en cours de validité et les diagnostics du dossier de vente.
S’y ajoutent les documents obligatoires de toute vente. Un bien loué n’étant pas votre résidence principale, la plus-value suit les règles et abattements classiques.
- Le bail continue avec l’acquéreur : vendre occupé est toujours possible.
- En location vide, comptez une décote de 10 à 15 % en vente occupée ; en meublé, elle est faible.
- Le congé doit être reçu 6 mois avant l’échéance (vide) ou 3 mois (meublé), et vaut offre de vente en location vide.
- Locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes : congé impossible sans relogement, sauf exceptions.
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Pourquoi Maison & Vous pour vendre un bien loué
Deux estimations, pas une
Valeur libre et valeur occupée, chiffrées côte à côte pour décider sur l’écart réel.
Le calendrier tenu
Date d’échéance vérifiée, congé préparé dans les délais, visites organisées avec le locataire.
Des investisseurs qualifiés
Un fichier d’acquéreurs à la recherche de biens de rapport, et la vente off-market pour ne pas exposer le locataire.
Une lecture patrimoniale
Élodie Lombard, issue de la gestion de patrimoine, compare vente, conservation et fiscalité avant de vous conseiller.
Analyse Maison & Vous : sur le littoral, le congé gagne souvent, mais pas toujours
Notre marché est porté par des acquéreurs qui veulent habiter, à l’année ou pour les vacances. Pour un T3, une maison ou un bien vue mer, vendre libre élargit le public et fait monter le prix : quand l’échéance est proche, je recommande presque toujours le congé. Pour un studio bien loué, un meublé ou un bail tout juste renouvelé, attendre coûte plus que la décote. Ma position : chiffrez les deux scénarios, loyers perdus compris, avant de décider.
- Un logement loué se vend à tout moment : l’acquéreur reprend le bail, le dépôt de garantie et le garant.
- La vente occupée coûte en général 10 à 15 % en location vide, beaucoup moins en meublé.
- Le congé pour vente doit être reçu 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) avant l’échéance ; en vide, le locataire est prioritaire pendant 2 mois.
- Vérifiez l’âge et les revenus du locataire, puis comparez les deux scénarios en euros avant de choisir.
Votre bien vaut-il plus libre ou loué ?
Une estimation de la valeur libre et de la valeur occupée, fondée sur les ventes réelles de votre commune, et le calendrier de congé qui va avec. Gratuit, sans engagement.
Estimer mon bien gratuitementAppeler Élodie : 06 60 38 01 58Élodie Lombard
Fondatrice de Maison & Vous, agence immobilière du littoral varois. Issue de la gestion de patrimoine, Élodie accompagne vendeurs et acquéreurs de La Ciotat à Toulon, avec une règle : décider sur des chiffres réels, jamais sur une promesse flatteuse.
Information générale, non un conseil juridique personnalisé. Votre notaire reste votre interlocuteur pour la rédaction des actes.
Questions fréquentes sur la vente d’un logement loué
Puis-je vendre mon appartement loué sans l’accord de mon locataire ?
Oui, son accord n’est pas nécessaire. Il doit laisser visiter, dans la limite de deux heures par jour ouvrable, et l’acquéreur lui communique ses coordonnées après la vente. Prévenez-le tôt : un locataire informé facilite les visites et rassure les acheteurs.
Quelle décote pour un appartement loué à Bandol ou Sanary-sur-Mer ?
En location vide, les ordres de grandeur de marché vont de 10 à 15 % selon le temps de bail restant et le niveau du loyer. En meublé, la décote est faible car l’acquéreur peut donner congé chaque année. Sur un T2 à Bandol, 12 % représentent environ 34 000 €.
Combien de temps à l’avance donner congé pour vendre ?
En location vide, le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail. En meublé, au moins 3 mois. Envoyez-le avec plusieurs semaines de marge : c’est la date de réception qui compte, et un congé tardif fait repartir le bail pour une nouvelle période.
Mon locataire meublé peut-il acheter en priorité ?
Non, sauf cas particuliers comme la première vente après division d’un immeuble ou la vente en bloc. Le congé pour vendre en meublé ne vaut pas offre de vente. Rien ne vous empêche toutefois de lui proposer le bien : c’est parfois la vente la plus rapide.
Que se passe-t-il si le locataire accepte l’offre puis ne trouve pas de prêt ?
S’il a indiqué recourir à un prêt, il dispose de 4 mois pour signer. Passé ce délai sans vente, son acceptation est sans effet et il perd tout titre d’occupation à l’expiration du préavis. Vous retrouvez alors un bien libre, à vendre à un tiers.
