Taxe d'habitation sur une résidence secondaire en 2026 : ce que vous paierez vraiment, de La Ciotat à Toulon
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous · Mis à jour le 8 octobre 2026 · Lecture 11 minOui, la taxe d'habitation reste due sur une résidence secondaire en 2026. Elle est calculée sur la valeur locative du logement meublé, selon votre situation au 1er janvier, et l'avis arrive à partir du 2 novembre pour un paiement avant le 15 décembre.
Sur notre côte, plusieurs communes majorent cette taxe jusqu'au plafond de 60 %. Le piège ? Croire que ce taux suffit à comparer : une commune « à 20 % » peut coûter plus cher qu'une commune « à 60 % ». Et un avis jamais vérifié, c'est une exonération perdue, ou un bien qui coûte plus qu'il ne rapporte.
Je reprends ici toutes les règles officielles 2026, et j'ajoute ce que vous ne trouverez pas ailleurs : le taux réellement supporté dans 13 communes du secteur et les pièces qui font gagner une réclamation.
Qui paie la taxe d'habitation sur une résidence secondaire en 2026 ?
Celui qui dispose du logement meublé au 1er janvier 2026 la paie pour l'année entière. Depuis le 1er janvier 2023, elle n'a disparu que sur la résidence principale.
Sont redevables le propriétaire ou l'usufruitier d'un logement meublé (et de ses dépendances) qui n'est pas sa résidence principale, ainsi que le locataire d'un meublé utilisé en résidence secondaire.
- Le logement vide n'échappe pas forcément à l'impôt. Non meublé et vacant au 1er janvier, il relève de la TLV en zone tendue (17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite, article 232 du CGI) ou de la THLV ailleurs si la commune l'a votée. Voir notre article sur les maisons secondaires vides du littoral.
- Plusieurs biens, plusieurs avis. Un appartement à Sanary et une maison à La Cadière-d'Azur, c'est deux avis.
J'observe souvent que les propriétaires venus de Lyon ou de Paris se croient concernés par la suppression de 2023. L'avis de novembre les détrompe.
Le calendrier 2026 de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires
Les avis 2026 sont en ligne dès le 2 novembre (non mensualisés) et le paiement est attendu avant le 15 décembre 2026.
| Étape | Non mensualisés | Mensualisés |
|---|---|---|
| Avis en ligne (espace Finances publiques) | À partir du 2 novembre | À partir du 16 novembre |
| Avis papier remis à La Poste | Du 5 au 16 novembre | Du 19 au 26 novembre |
| Date limite de paiement | 15 décembre 2026 | |
| Prélèvement à l'échéance (si choisi) | 28 décembre 2026 | |
Source : economie.gouv.fr, fiche « La taxe d'habitation sur les résidences secondaires : comment ça marche ? », 28/09/2026.
Ouvrez l'avis dès sa mise en ligne : la ligne « majoration » y figure à part, et c'est elle qu'on conteste.
Comment est calculée la taxe d'habitation d'une résidence secondaire ?
Valeur locative cadastrale × taux voté par la commune (et l'intercommunalité), plus l'éventuelle majoration sur la part communale. La taxe porte sur l'année entière, selon la situation au 1er janvier.
La valeur locative cadastrale est un loyer théorique fixé par l'administration. Revalorisée de 1,7 % en 2025 et de 0,8 % en 2026 selon Meilleurtaux (juin 2026), elle ne suit pas les prix du marché : un appartement ancien du centre de Sanary peut en avoir une plus faible qu'une villa récente des hauteurs. Elle figure sur vos avis précédents.
Part communale : 4 000 € × 11,94 % = 477,60 €
Majoration de 60 % sur cette part : 477,60 € × 60 % = 286,56 €
Total hors frais de gestion : 764,16 € par an
Valeur locative illustrative. Taux : impots-locaux.org, consulté le 08/10/2026.
Majoration de la taxe d'habitation commune par commune, de La Ciotat à Toulon
Le taux de majoration ne dit pas qui paie le plus. Ce qui compte, c'est le taux communal multiplié par la majoration : le « taux réellement supporté ».
Seules les communes en zone tendue (celles de la TLV) peuvent majorer. Selon la DGFiP (juillet 2026), 1 666 communes sur 3 689 éligibles le font en 2026, dont 688 au maximum de 60 %, et 340 en Provence-Alpes-Côte d'Azur, avec un taux moyen de 39,1 %.
Classement du secteur pour une même valeur locative de 4 000 € :
| Commune | Taux communal TH | Majoration RS | Taux réellement supporté | Taxe pour 4 000 € de VL |
|---|---|---|---|---|
| La Seyne-sur-Mer | 25,50 % | 20 % | 30,60 % | 1 224 € |
| La Ciotat | 24,00 % | 20 % | 28,80 % | 1 152 € |
| Toulon (dont 3,93 % interco) | 19,35 % | 20 % | 27,15 % | 1 086 € |
| Ceyreste | 13,66 % | 60 % | 21,86 % | 874 € |
| Sanary-sur-Mer | 12,64 % | 60 % | 20,22 % | 809 € |
| Le Castellet | 12,54 % | 60 % | 20,06 % | 803 € |
| Bandol | 11,94 % | 60 % | 19,10 % | 764 € |
| Six-Fours-les-Plages | 13,46 % | 35 % | 18,17 % | 727 € |
| Saint-Mandrier-sur-Mer | 12,54 % | 20 % | 15,05 % | 602 € |
| Saint-Cyr-sur-Mer | 13,98 % | aucune indiquée | 13,98 % | 559 € |
| Le Beausset | 11,13 % | 20 % | 13,36 % | 534 € |
| La Cadière-d'Azur | 8,50 % | 40 % | 11,90 % | 476 € |
| Ollioules | 9,86 % | 20 % | 11,83 % | 473 € |
Calcul Maison & Vous à partir des données communales publiées par impots-locaux.org (consultées le 08/10/2026). Majorations datées de 2023, taux communaux non millésimés, montants hors frais de gestion. Votre taux 2026 figure sur votre avis.
La lecture change tout. Bandol, à 60 %, supporte moins que La Ciotat à 20 %, dont le taux communal est deux fois plus élevé. Saint-Cyr-sur-Mer, sans majoration indiquée, dépasse Le Beausset et Ollioules. La Cadière-d'Azur, malgré 40 %, reste parmi les moins chères.
« Un acquéreur qui hésite entre Bandol et La Ciotat voit les 60 % et croit avoir sa réponse. Avec le taux réellement supporté, l'écart s'inverse. Je pose ce calcul avant chaque visite, il pèse autant qu'une ligne de charges. »
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & VousÀ Sanary, les maisons se vendent autour de 6 173 €/m² selon Meilleurs Agents (1er septembre 2026). Voir nos pages prix immobilier à Bandol et prix immobilier à Sanary-sur-Mer.
Exonération de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire : les cas prévus
Il existe deux niveaux d'exonération : l'un supprime seulement la majoration, l'autre supprime la taxe elle-même. Aucun n'est automatique.
Être exonéré de la majoration (3 cas)
- Votre activité professionnelle vous oblige à résider ailleurs.
- Vous êtes hébergé durablement en établissement de soins et gardez l'usage exclusif de votre ancienne résidence principale.
- Une cause étrangère à votre volonté empêche d'en faire une habitation principale : local précaire, ou logement mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur ni acquéreur.
Demande au service des impôts du lieu du bien, ou par messagerie sécurisée. Délai : jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement (article R*196-2 du Livre des procédures fiscales).
Être exonéré de la taxe elle-même
- Entrée en maison de retraite ou en centre de soins de longue durée : l'ancien logement peut être exonéré.
- Meublés de tourisme et chambres d'hôtes en zone France ruralités revitalisation : exonération si la commune l'a votée, formulaire n° 1205-GD avant le 1er mars. Dès 2027, toute commune peut l'ouvrir si elle a délibéré avant le 1er octobre 2026. Demandez en mairie si la vôtre l'a fait, et voyez la loi Le Meur et la location saisonnière dans le Var.
- Retour d'expatriation après un appel à quitter votre zone ou un retour collectif : dégrèvement sur réclamation pour votre ancienne résidence principale en France.
La déclaration d'occupation de votre résidence secondaire
Tout propriétaire déclare l'occupation de ses logements dans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, avant le 1er juillet, en cas de nouveau bien ou de changement. Vous indiquez votre usage (principale, secondaire, vacant) ou l'identité du locataire et la période d'occupation.
Une déclaration oubliée ou erronée expose à une amende de 150 € par local (article 1770 terdecies du CGI). Un bien loué à l'année mais resté « résidence secondaire » dans votre espace génère une taxe que vous ne devez pas.
Sur les dossiers de succession, c'est souvent le point que les héritiers découvrent en dernier : la maison du parent décédé reste déclarée comme résidence principale, puis bascule en résidence secondaire au 1er janvier suivant.
Vendre ou acheter une résidence secondaire : le 1er janvier change tout
La taxe d'habitation se fixe une fois par an, au 1er janvier, sans prorata au jour de la vente. Signer en février ne change rien pour le vendeur. La taxe foncière, elle, est habituellement répartie entre vendeur et acquéreur.
- Vendeur : une signature avant le 31 décembre évite l'avis de l'année suivante. En commune à 60 %, c'est souvent plusieurs centaines d'euros.
- Acquéreur en résidence principale : plus de taxe d'habitation après l'installation.
- Acquéreur pour les vacances : budgétez le taux réellement supporté. Notre guide sur la fiscalité de la résidence secondaire dans le Var détaille la plus-value et l'IFI.
C'est la question que je pose à chaque vendeur de résidence secondaire qui me contacte à l'automne : pouvez-vous signer avant le 31 décembre ? Quand la réponse est oui, l'avis de l'année suivante, majoration comprise, disparaît.
- La taxe d'habitation reste due sur toute résidence secondaire meublée, sans abattement, pour l'année entière.
- Comparez les communes au taux réellement supporté, pas au seul taux de majoration.
- Un logement en vente au prix du marché sans acquéreur peut être exonéré de majoration, preuves à l'appui.
- Le 1er janvier fixe qui paie : le calendrier d'une vente a un coût fiscal.
Pourquoi Maison & Vous pour arbitrer votre résidence secondaire
Le coût réel, commune par commune
Taux réellement supporté, taxe foncière, plus-value : chiffrés avant de parler de prix.
Une estimation qui sert de preuve
Un avis de valeur fondé sur les ventes signées, défendable devant un acquéreur comme devant le fisc.
Une vente discrète si besoin
La vente off-market présente un bien rare à des acquéreurs qualifiés, sans exposition en ligne.
Un seul interlocuteur
Élodie Lombard, issue de la gestion de patrimoine, suit votre dossier jusqu'à la signature.
Analyse Maison & Vous : une taxe à gérer comme une charge, pas à subir
La taxe d'habitation sur une résidence secondaire n'est ni une raison de vendre ni un détail : c'est une charge annuelle connue d'avance, de quelques centaines à plus d'un millier d'euros sur notre secteur. Si le bien vit, elle se justifie. S'il dort onze mois sur douze, comparez-la à ce que le capital rapporterait ailleurs. Ma recommandation : le calcul complet sur trois ans avant de garder, louer ou vendre. Si vous vendez, un prix de marché dès le départ protège aussi votre droit à l'exonération de majoration. Le simulateur de plus-value complète ce calcul côté revente.
- La taxe d'habitation sur une résidence secondaire est due en 2026 par l'occupant au 1er janvier, sur la valeur locative, sans abattement.
- Avis à partir du 2 novembre, paiement avant le 15 décembre 2026, prélèvement à l'échéance le 28 décembre.
- De La Ciotat à Toulon, le taux réellement supporté va d'environ 12 % à plus de 30 % : la majoration seule ne suffit pas à comparer.
- Majoration contestable dans trois cas, dont le bien en vente au prix du marché sans acquéreur ; déclaration d'occupation obligatoire avant le 1er juillet.
Votre résidence secondaire vous coûte-t-elle plus qu'elle ne vaut ?
Une estimation fondée sur les ventes réelles de votre commune, et le calcul de ce que le bien vous coûte chaque année. Gratuit, sans engagement.
Estimer mon bien gratuitement Appeler Élodie : 06 60 38 01 58
Élodie Lombard
Fondatrice de Maison & Vous, agence immobilière du littoral varois. Issue de la gestion de patrimoine, Élodie accompagne vendeurs et acquéreurs de La Ciotat à Toulon, avec une règle : décider sur des chiffres réels, jamais sur une promesse flatteuse.
Information générale, non un conseil fiscal personnalisé.
Questions fréquentes sur la taxe d'habitation des résidences secondaires
La taxe d'habitation a-t-elle été supprimée pour les résidences secondaires ?
Non. Depuis 2023, seule la résidence principale en est exonérée. Une résidence secondaire meublée reste taxée pour l'année entière, au nom de celui qui en dispose au 1er janvier, sans abattement. En zone tendue, la part communale peut être majorée jusqu'à 60 %, comme à Bandol et Sanary-sur-Mer.
Quand vais-je recevoir mon avis de taxe d'habitation 2026 ?
En ligne dès le 2 novembre 2026 (16 novembre si vous êtes mensualisé), sur papier entre le 5 et le 26 novembre selon votre cas. Paiement avant le 15 décembre 2026, prélèvement à l'échéance le 28 décembre. Un avis par commune.
Quelles communes du Var appliquent la majoration de 60 % ?
Selon les données communales publiées (exercice 2023) : Bandol, Sanary-sur-Mer, Le Castellet et Ceyreste. La Cadière-d'Azur est à 40 %, Six-Fours-les-Plages à 35 %, La Ciotat et Toulon à 20 %. Votre taux 2026 figure sur l'avis. Comparez surtout le taux réellement supporté.
Comment éviter la majoration sur ma résidence secondaire ?
En demandant l'exonération au service des impôts du lieu du bien, si vous êtes dans l'un des trois cas : obligation professionnelle, hébergement durable en établissement de soins, ou impossibilité d'en faire votre résidence principale, comme un bien en vente au prix du marché sans acquéreur.
Si je vends ma résidence secondaire en cours d'année, qui paie la taxe d'habitation ?
L'occupant au 1er janvier paie toute l'année, sans prorata. Vendre en mars 2027, c'est recevoir l'avis 2027. Signer avant le 31 décembre 2026 transfère 2027 à l'acquéreur, ou l'efface s'il en fait sa résidence principale.
Mon logement est vide et non meublé : dois-je payer ?
Pas cette taxe, qui vise les meublés. Mais un logement vacant au 1er janvier peut relever de la TLV en zone tendue (17 % puis 34 % de la valeur locative) ou de la THLV si la commune l'a votée. Déclarez sa situation avant le 1er juillet.
