Investissement locatif · Littoral varois
Par Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous··14 min de lectureSur le littoral varois, la location courte durée ne rapporte plus automatiquement davantage que la location longue durée. Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé est moins bien traité fiscalement qu'un meublé loué à l'année, et il doit en plus couvrir la commission des plateformes, le ménage et les charges que paie d'habitude le locataire. Choisir au feeling, c'est risquer de travailler davantage pour gagner moins, ou de passer à côté d'une vraie rentabilité estivale. Je vous montre ici le calcul à faire avant d'investir : combien de nuits il faut louer pour que la courte durée batte un bail à l'année, sur un T2 à Sanary-sur-Mer. Vous saurez ensuite si votre bien a sa place sur Airbnb, en bail meublé ou en bail mobilité.
Définition rapide
La location courte durée (meublé de tourisme) loue un logement meublé à une clientèle de passage, à la nuit ou à la semaine, sans que le locataire y élise domicile. La location longue durée loue un logement vide ou meublé qui devient la résidence principale du locataire, avec un bail d'au moins 3 ans (vide) ou 1 an (meublé).
Dans cet article
- Courte ou longue durée : les différences
- La fiscalité 2026, régime par régime
- Le calcul du point mort sur un T2 à Sanary
- Le piège du plafond de 15 000 €
- Les règles locales et la copropriété
- DPE : ce qui peut vous sortir du marché
- La troisième voie : le bail mobilité
- Quel choix selon votre profil
- Analyse Maison & Vous
- Questions fréquentes
Location courte durée ou longue durée : les différences qui comptent
La courte durée loue à des vacanciers, à prix libre, pour un revenu saisonnier. La longue durée loue la résidence principale d'un locataire, pour un revenu régulier mais un loyer plus bas et un locataire plus protégé.
| Critère | Courte durée (meublé de tourisme) | Longue durée (vide ou meublé) |
|---|---|---|
| Occupant | Clientèle de passage, sans domicile sur place | Locataire dont c'est la résidence principale |
| Durée | À la nuit, à la semaine ou au mois ; 90 jours consécutifs maximum pour un même client | Bail de 3 ans minimum (vide) ou 1 an (meublé, 9 mois pour un étudiant) |
| Prix | Libre, variable selon la saison | Loyer fixé au bail, dont l'évolution est encadrée en zone tendue |
| Démarches | Déclaration d'activité, enregistrement du meublé, taxe de séjour, autorisations locales éventuelles | Déclaration d'activité dans les 15 jours pour un meublé, bail et état des lieux |
| Charges courantes | Payées par le propriétaire (énergie, internet, ménage, linge) | Récupérables sur le locataire pour l'essentiel |
| Temps à y consacrer | Élevé : annonces, arrivées, ménage, avis | Faible une fois le locataire en place |
Ce tableau reprend les règles rappelées par le ministère de l'Économie. Il cache l'essentiel : la courte durée n'est pas un loyer plus élevé, c'est un autre métier. Vous passez de bailleur à hébergeur, avec des coûts que le locataire à l'année payait à votre place.
Fiscalité 2026 : comment sont imposées la location courte et la location longue durée
En 2026, un meublé loué à l'année bénéficie d'un abattement de 50 %, alors qu'un meublé de tourisme non classé n'a droit qu'à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes. C'est la loi Le Meur qui a inversé la hiérarchie historique entre Airbnb et le bail meublé.
| Type de location | Régime simplifié (revenus 2026) | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé longue durée | Micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | Micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | Micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes | 30 % |
| Location vide longue durée | Micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers | 30 % |
Source : service-public.gouv.fr, « Location meublée : quelle imposition ? », page vérifiée le 15 avril 2026, et ministère de l'Économie pour le micro-foncier.
Au-delà de ces seuils, ou sur option, vous passez au régime réel. En meublé (statut LMNP), il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le logement et le mobilier, ce qui efface souvent l'impôt pendant des années. Mais depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions comme les résidences étudiantes ou pour personnes âgées. L'avantage du réel se paie donc en partie à la sortie.
Côté prélèvements sociaux, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté le taux à 18,6 % sur les revenus de location meublée, tandis que la location vide reste à 17,2 %. Pour le détail de la réforme des meublés de tourisme, voyez notre dossier sur la loi Le Meur dans le Var et ses effets sur la location saisonnière.
Le calcul du point mort : combien de nuits pour battre une location à l'année ?
Sur un T2 de 45 m² à Sanary-sur-Mer, un meublé de tourisme classé doit être loué 110 à 203 nuits par an (nuit à 150 € ou 90 €) pour égaler, après impôt, un bail meublé. C'est, selon moi, la première question à poser avant de parler rentabilité.
Chiffre clé
18,20 €/m² par mois Loyer moyen des appartements à Sanary-sur-Mer selon MeilleursAgents au 1er septembre 2026, pour un prix moyen de 5 998 €/m² à l'achat. C'est la base de notre scénario longue durée : nous l'appliquons au bail meublé sans majoration pour le mobilier. Les points morts ci-dessous sont donc plutôt des minimums.Les hypothèses, à remplacer par les vôtres
- Longue durée : 45 m² × 18,20 € = 819 € de loyer mensuel, 11,5 mois encaissés par an (deux semaines de vacance), soit 9 419 €. Bail meublé au micro-BIC, abattement de 50 %.
- Courte durée : séjour moyen de 5 nuits, 15 % de commission de plateforme, 60 € de ménage et de linge par séjour, 1 500 € par an d'énergie, d'internet et d'assurance à votre charge.
- Impôt : tranche marginale de 30 % et prélèvements sociaux de 18,6 % dans les deux cas. Taxe foncière et charges de copropriété non récupérables laissées de côté. En longue durée, la part récupérable des charges est remboursée par le locataire ; en courte durée, elle reste à votre charge, ce qui ajoute encore des nuits au point mort.
Ce ne sont pas des données de marché : ce sont des hypothèses de travail que vous devez remplacer par vos propres chiffres. Le raisonnement, lui, ne change pas. Ce scénario suppose aussi que vous gérez vous-même. Si vous déléguez, avec par hypothèse 20 % de gestion en courte durée et 8 % en longue durée, le point mort passe de 110 à 161 nuits à 150 € la nuit, et de 203 à 320 nuits à 90 €.
| Prix moyen de la nuit | Nuits nécessaires (tourisme classé, 50 %) | Point mort théorique (non classé, 30 %) |
|---|---|---|
| 90 € | 203 nuits (18 270 € de recettes) | 255 nuits, au-delà du plafond de 15 000 € |
| 110 € | 158 nuits (17 380 €) | 196 nuits, au-delà du plafond |
| 130 € | 129 nuits (16 770 €) | 160 nuits, au-delà du plafond |
| 150 € | 110 nuits (16 500 €) | 134 nuits, au-delà du plafond |
Le bail meublé laisse ici environ 7 130 € net d'impôt par an, avant taxe foncière. La colonne « non classé » est théorique : au-delà de 15 000 € de recettes, le micro-BIC n'est plus accessible et le régime réel s'impose. Pour faire mieux en courte durée, la location doit dépasser ce montant une fois payés la plateforme, le ménage, les charges et l'impôt.
Le point mort correspond à un taux d'occupation de 30 à 56 % sur l'année. Or juillet et août ne comptent que 62 nuits. Même en les louant toutes, il reste donc entre 48 et 141 nuits à trouver en dehors de l'été selon votre prix. C'est là que la décision se joue : à Sanary comme à Bandol, un appartement à deux pas du port ne se loue pas en novembre comme une résidence en retrait sans vue.
Le conseil d'Élodie
Avant d'acheter pour louer en saisonnier, regardez le calendrier d'un bien comparable sur une plateforme de location, mois par mois, hors juillet et août. Ce sont les nuits d'octobre, de mars ou de mai qui décident si la courte durée vaut l'effort, pas celles du 15 août.
À retenir
- La courte durée ne l'emporte que si elle dépasse un nombre de nuits précis, calculable avant d'acheter.
- L'été seul ne suffit jamais dans notre scénario : il faut au moins 48 nuits louées hors saison.
- Le classement du meublé en tourisme fait gagner entre 24 et 52 nuits de point mort.
- Le temps passé et les avis clients ne sont pas dans le calcul : ils pèsent pourtant lourd.
Calculs : loyer MeilleursAgents Sanary-sur-Mer au 01/09/2026 ; abattements micro-BIC de service-public.gouv.fr ; hypothèses de coûts et de prix à la nuit fixées pour l'exemple.
Le piège du plafond de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés
Dans notre calcul, un meublé de tourisme non classé au micro-BIC ne rattrape jamais le bail meublé : même au plafond de 15 000 € de recettes, il laisse moins de 6 150 € net, contre 7 130 €. Pour gagner davantage en courte durée, il faut donc soit faire classer le meublé, soit passer au régime réel.
Le classement « meublé de tourisme », de une à cinq étoiles, est délivré après une visite par un organisme accrédité. Il rétablit l'abattement de 50 % et redonne de la marge. Le régime réel, lui, permet d'amortir le bien, mais impose une comptabilité et prépare une plus-value plus lourde à la revente, puisque les amortissements sont désormais réintégrés.
Je le dis clairement aux propriétaires : un Airbnb non classé, déclaré au micro-BIC, sur un appartement de taille moyenne, c'est aujourd'hui dans la plupart des cas la moins bonne des options. Soit on professionnalise (classement, réel, gestion déléguée), soit on revient au bail meublé.
Insight terrain · Maison & Vous
Sur le littoral entre Saint-Cyr-sur-Mer et Six-Fours, la vraie rentabilité d'un meublé saisonnier se lit dans les mois creux, pas dans le prix affiché en août. Un bien qui ne sait pas se louer en intersaison doit être pensé pour l'année. Je préfère le dire avant l'achat qu'après. Élodie Lombard
Règles locales et copropriété : ce que la courte durée impose en plus
Louer en courte durée dans le Var suppose d'enregistrer son meublé, de collecter la taxe de séjour et de vérifier que le règlement de copropriété ne l'interdit pas. La location longue durée n'est soumise à aucune de ces contraintes.
- Enregistrement : la loi Le Meur a généralisé le numéro d'enregistrement, avec un téléservice national prévu au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro doit figurer sur chaque annonce. À Bandol, l'office de tourisme renvoie vers la plateforme Déclaloc pour obtenir ce numéro à 13 chiffres.
- Changement d'usage : à Bandol, une déclaration de changement d'usage est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme, selon Bandol Tourisme. Renseignez-vous en mairie pour votre commune.
- Résidence principale : la location est plafonnée à 120 jours par an, et une commune peut abaisser ce plafond à 90 jours.
- Copropriété : les règlements établis depuis la loi Le Meur doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés, et une copropriété dont le règlement interdit déjà les activités commerciales peut les interdire à la majorité des deux tiers. Relisez-le avant d'acheter, surtout dans les résidences en front de mer.
- Sanctions : l'absence d'enregistrement peut coûter jusqu'à 10 000 € d'amende, une fausse déclaration jusqu'à 20 000 €.
Ces règles évoluent vite et diffèrent d'une commune à l'autre : notre dossier sur la loi Le Meur dans le Var les détaille. Sur les différences de marché entre Sanary-sur-Mer et Bandol, nous détaillons aussi ce qui distingue la clientèle de chaque port.
DPE : ce qui peut sortir votre bien du marché locatif
Un logement classé G au DPE ne peut plus être loué à l'année depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028, et tous les meublés de tourisme devront atteindre la classe D en 2034.
Dans les communes où le changement d'usage est soumis à autorisation, la loi Le Meur impose déjà un DPE minimum pour les meublés de tourisme, avec un relèvement progressif. Autrement dit, la courte durée n'est plus la porte de sortie des passoires thermiques qu'elle a longtemps été.
Avant d'arbitrer entre les deux modes de location, regardez donc d'abord l'étiquette énergétique : un appartement classé F à Toulon ou à La Seyne-sur-Mer n'a pas la même espérance de vie locative qu'un bien classé C. Le coût des travaux entre dans le calcul de rentabilité au même titre que le loyer.
À noter
Le DPE engage aussi la valeur du bien à la revente. Un investisseur qui achète un appartement F ou G sans budget travaux achète en réalité un bien dont le marché va se réduire.
La troisième voie : le bail mobilité et la location moyenne durée
Le bail mobilité permet de louer un logement meublé de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, à une personne en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. C'est un compromis entre la courte et la longue durée.
Il s'adapte bien au littoral : on loue en bail mobilité de septembre à juin, puis en courte durée l'été si la réglementation locale et la copropriété le permettent. Le revenu est plus régulier qu'en saisonnier pur, avec moins de rotation et de ménage.
La contrepartie : le bail mobilité n'est pas renouvelable, et un bail suivant avec le même locataire doit devenir un bail meublé classique. Il faut aussi trouver des locataires correspondant aux motifs prévus par la loi. Dans l'aire toulonnaise, la question mérite d'être posée à chaque projet d'investissement.
Courte ou longue durée : quel choix selon votre profil d'investisseur ?
La courte durée convient à l'investisseur disponible ou qui délègue, sur un bien très bien placé. La longue durée convient à celui qui cherche un revenu stable, peu de temps passé et un bien loin des zones touristiques.
Plutôt courte durée
Emplacement proche de la mer ou du port, vue, extérieur, copropriété qui l'autorise, meublé classé, et vous gardez le bien quelques semaines pour vous.
Plutôt longue durée
Quartier résidentiel, proximité de Toulon ou des zones d'emploi, peu de temps disponible, envie de revenus réguliers et de peu d'imprévus.
Plutôt bail mobilité
Bien meublé bien desservi, demande de salariés en mission ou d'étudiants, volonté de garder l'été libre.
Plutôt revendre
DPE F ou G sans budget travaux, copropriété qui interdit le saisonnier, ou point mort hors d'atteinte. Mieux vaut arbitrer.
Pour un investisseur qui cherche encore son secteur, notre analyse sur investir à Six-Fours-les-Plages en 2026 et notre classement des communes les plus attractives du Var complètent ce calcul.
Le marché locatif du littoral varois en chiffres
Entre Saint-Cyr-sur-Mer, Bandol et Sanary-sur-Mer, les loyers moyens des appartements vont de 17,60 € à 18,70 €/m² par mois selon MeilleursAgents au 1er septembre 2026. Les résidences secondaires y pèsent lourd, ce qui explique la concurrence estivale.
La part des résidences secondaires atteint 59,6 % à Bandol, 43,7 % à Saint-Cyr-sur-Mer et 39,5 % à Sanary-sur-Mer (données INSEE reprises par MeilleursAgents). Beaucoup de ces logements sont proposés en location l'été : c'est une offre abondante qui pèse sur les prix à la nuit en juillet et en août, et qui rend l'intersaison encore plus décisive.
Source : MeilleursAgents, pages prix et loyers de Bandol, Sanary-sur-Mer et Saint-Cyr-sur-Mer, estimations au 1er septembre 2026.
Analyse Maison & Vous : le bon choix se fait avant l'achat
Notre position est simple. La question « courte ou longue durée » se pose trop souvent après l'achat, alors que c'est elle qui devrait fixer le prix à ne pas dépasser. Un appartement qui n'atteint pas son point mort en saisonnier doit être acheté au prix d'un bien loué à l'année, pas au prix d'un Airbnb rêvé.
Je recommande donc de faire le calcul du point mort avec vos propres hypothèses avant toute offre, de vérifier le règlement de copropriété et le DPE, puis de décider. Si le point mort n'est pas crédible hors saison, le bail meublé ou le bail mobilité sont des choix plus sûrs. Il n'y a pas de honte à préférer un revenu régulier.
Et si vous possédez déjà un meublé saisonnier devenu moins rentable, refaites ce calcul avec vos recettes réelles. La question de le garder ou de le vendre est traitée dans notre dossier sur la loi Le Meur, et une estimation vous donnera sa valeur de revente.
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Parce que la rentabilité locative se décide à l'adresse près, et que nous gérons les deux modes de location.
Les deux métiers
Nous proposons la gestion à l'année et la location saisonnière : nous pouvons comparer les deux sur votre bien sans vous enfermer dans l'une ou l'autre.
Le calcul avant l'achat
Nous faisons le calcul du point mort sur le bien que vous visez, avec des loyers de marché et vos propres contraintes.
Une lecture de la copropriété
Règlement, usage, DPE : nous repérons ce qui peut bloquer la location avant que vous ne signiez.
Un accès aux biens discrets
Certains biens sont présentés hors portails à nos acquéreurs : utile quand un bien rare correspond à votre projet.
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En résumé
- Depuis la loi Le Meur, un meublé loué à l'année (50 % d'abattement) est mieux traité qu'un meublé de tourisme non classé (30 %, plafond 15 000 €).
- Sur un T2 à Sanary-sur-Mer, la courte durée classée doit dépasser 110 à 203 nuits par an pour battre un bail meublé.
- L'été ne suffit pas : ce sont les nuits louées hors saison qui décident.
- Enregistrement, copropriété et DPE peuvent fermer la porte à la courte durée : vérifiez-les avant d'acheter.
Maison & Vous · De La Ciotat à Toulon
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Questions fréquentes sur la location courte et longue durée
La location courte durée est-elle plus rentable que la location longue durée ?
Pas automatiquement. Le prix à la nuit est plus élevé, mais le propriétaire paie la commission de la plateforme, le ménage, le linge, l'énergie et internet, et subit une occupation irrégulière. Depuis la loi Le Meur, la fiscalité favorise aussi le meublé loué à l'année (abattement de 50 %) face au meublé de tourisme non classé (30 %). Dans notre scénario sur un T2 à Sanary-sur-Mer, la courte durée classée ne devient plus rentable qu'au-delà de 110 à 203 nuits louées par an selon le prix de la nuit. La réponse dépend donc de votre emplacement et de votre capacité à louer hors saison.
Quelle fiscalité pour un Airbnb en 2026 ?
Un meublé de tourisme relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, un meublé non classé bénéficie d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, et un meublé classé d'un abattement de 50 % dans la limite de 83 600 € pour les revenus 2026, selon service-public.gouv.fr. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Attention : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value de cession, ce qui réduit l'intérêt du réel pour un bien que vous comptez revendre.
Combien de nuits faut-il louer pour qu'un meublé de tourisme soit rentable dans le Var ?
Tout dépend du prix de la nuit, de vos coûts et de votre fiscalité. Sur notre exemple d'un T2 de 45 m² à Sanary-sur-Mer, comparé à un bail meublé à 819 € par mois, un meublé de tourisme classé doit être loué 203 nuits à 90 €, 158 nuits à 110 €, 129 nuits à 130 € ou 110 nuits à 150 € pour faire aussi bien après impôt. Comme juillet et août ne comptent que 62 nuits, il faut dans tous les cas trouver entre 48 et 141 nuits en dehors de l'été. C'est ce chiffre qu'il faut confronter à la réalité de votre emplacement avant d'acheter ou de changer de mode de location.
Peut-on passer d'une location saisonnière à une location à l'année ?
Oui, et c'est souvent une bonne décision depuis la réforme. Il suffit de signer un bail meublé d'un an (ou de neuf mois avec un étudiant) ou un bail vide de trois ans, et de déclarer l'activité si elle change. Le logement doit alors respecter les critères de décence, y compris le DPE : un logement classé G ne peut plus être loué en résidence principale depuis 2025. Pensez aussi au bail mobilité, de 1 à 10 mois, qui permet de louer à l'année scolaire tout en gardant la possibilité d'une location saisonnière l'été si la commune et la copropriété l'autorisent.
Ma copropriété peut-elle interdire la location Airbnb ?
Oui, dans certains cas. Les règlements établis depuis la loi Le Meur doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés, et une copropriété dont le règlement interdit déjà les activités commerciales peut les interdire à la majorité des deux tiers, règle validée par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026. C'est un point à vérifier avant tout achat destiné à la courte durée, en particulier dans les résidences du bord de mer à Bandol, Sanary-sur-Mer ou Saint-Cyr-sur-Mer. Demandez le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale : une résolution en préparation peut changer la rentabilité de votre projet avant même la signature.
Quelles démarches pour louer en meublé de tourisme à Bandol ?
Selon Bandol Tourisme, il faut obtenir un numéro d'enregistrement à 13 chiffres via la plateforme Déclaloc, le faire figurer sur toutes vos annonces, et déposer une déclaration de changement d'usage si le logement est une résidence secondaire (obligatoire depuis le 1er janvier 2023). Vous devez ensuite collecter et reverser la taxe de séjour. Vérifiez aussi le règlement de copropriété et le DPE du logement. Pour une information à jour, l'office de tourisme de Bandol reste le bon interlocuteur, car les règles locales évoluent avec la mise en œuvre de la loi Le Meur.
