Acheteurs étrangers sur la côte varoise : qui sont-ils et comment leur vendre sans faux pas ?
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous · 9 octobre 2026 · Lecture 10 minUn acquéreur étranger achète en France comme un Français : même compromis, même notaire, mêmes délais. Ce qui change, c’est la preuve de l’origine des fonds, la signature à distance et la préparation du dossier.
Sur notre côte, de Saint-Cyr-sur-Mer à Bandol, près d’un logement sur deux est une résidence secondaire. Une partie de cette demande vient de l’étranger. Le risque pour un vendeur ? Un compromis signé avec un acheteur enthousiaste, puis une vente qui traîne faute de procuration, de traduction ou de virement conforme. À l’inverse, un dossier bien préparé rassure et se signe vite.
Je vous montre ici ce que l’on sait vraiment de ces acheteurs, la checklist que j’utilise pour sécuriser leurs dossiers, et ce qui change si c’est vous, le vendeur, qui vivez hors de France.
Qui sont les acheteurs étrangers du littoral varois ?
Aucune statistique publique ne mesure la part d’acheteurs étrangers commune par commune. Le meilleur indicateur disponible est la part de résidences secondaires, très élevée sur notre côte.
Vous lirez souvent des pourcentages d’acheteurs étrangers « dans le Var ». Aucune source officielle ne les publie à l’échelle de nos communes. Voici donc ce qui est mesuré.
| Commune | Résidences secondaires | Part du parc | Total logements |
|---|---|---|---|
| Bandol | 7 170 | 59,9 % | 11 962 |
| Saint-Cyr-sur-Mer | 5 204 | 46,1 % | 11 278 |
| Sanary-sur-Mer | 5 775 | 35,4 % | 16 308 |
| Six-Fours-les-Plages | 8 095 | 28,6 % | 28 291 |
Source : Insee, recensement de la population 2023, résidences secondaires et logements occasionnels (consulté le 08/10/2026).
C’est dans ce segment que se trouvent les acheteurs étrangers : villas avec vue, appartements près du port, maisons de village à La Cadière-d’Azur.
Sur le terrain, je croise surtout des acheteurs venus de Suisse, de Belgique, du Royaume-Uni, d’Allemagne et des pays nordiques, ainsi que des Français expatriés qui préparent leur retour. Leur point commun : un bien prêt à vivre.
Un acquéreur étranger peut-il acheter librement en France ?
Oui. Un acheteur étranger signe le même compromis, bénéficie du même délai de rétractation de 10 jours et passe par le même notaire. Les contrôles portent sur l’identité et l’origine des fonds.
Les protections de l’acquéreur s’appliquent à lui comme à tout le monde.
- Rétractation. Selon service-public.fr (avril 2026), l’acquéreur non professionnel dispose de 10 jours calendaires après la notification du compromis (articles L271-1 à L271-3 du Code de la construction et de l’habitation).
- Paiement. Selon notaires.fr (juin 2026), les fonds versés par l’intermédiaire du notaire doivent l’être par virement bancaire au-delà de 3 000 €.
- Origine des fonds. Le notaire et l’agence doivent vérifier d’où vient l’argent. Notre article sur la lutte contre le blanchiment en immobilier explique ces obligations.
Le vrai sujet est pratique : distance, langue, banque étrangère, documents à faire reconnaître. C’est là que les ventes se grippent.
Vendre à un acquéreur non-résident : la méthode pas à pas
Tout se joue avant le compromis : identité, origine des fonds, mode de signature et régime matrimonial doivent être clairs avant d’engager votre bien.
Les 6 étapes que nous suivons
- Qualifier l’acheteur avant la visite. Budget, financement, calendrier. Une visite virtuelle sert de premier filtre : voir la visite virtuelle immobilière.
- Obtenir la preuve des fonds dès l’offre. Attestation bancaire ou accord de principe. Une offre sans justificatif n’immobilise pas votre bien.
- Décider du mode de signature. Présence physique, procuration, ou procuration authentique à distance. Selon notaires.fr (mars 2025), le décret du 20 novembre 2020 a rendu pérenne la procuration authentique établie à distance.
- Anticiper les documents étrangers. Actes d’état civil ou de mariage étrangers peuvent nécessiter une apostille ou une légalisation et une traduction. Selon notaires.fr, 15 instances notariales délivrent l’apostille depuis le 1er mai 2025.
- Clarifier le régime matrimonial. Un couple marié à l’étranger relève parfois d’une loi étrangère. Le notaire doit le savoir tôt.
- Fixer une date d’acte réaliste. Prévoyez quelques semaines de plus que pour un acheteur local.
Checklist des pièces à demander à l’acquéreur
- Passeport ou carte d’identité en cours de validité.
- Justificatif de domicile à l’étranger.
- Acte de mariage, contrat de mariage ou de partenariat éventuel, avec traduction.
- Justificatif de l’origine des fonds (relevés, vente d’un bien, épargne).
- Accord de financement si l’achat passe par un crédit.
Comptant ou crédit : que vérifier chez un acheteur étranger ?
S’il emprunte, la condition suspensive de prêt s’applique comme pour un Français. S’il paie comptant, la promesse l’indique et il doit prouver l’origine des fonds.
Selon service-public.fr (août 2026), la promesse doit mentionner le recours ou non à un prêt (article L313-40 du Code de la consommation), et la condition suspensive de prêt ne peut pas durer moins d’un mois (article L313-41). Un acheteur qui emprunte à l’étranger est protégé de la même façon.
- Les délais bancaires. Une banque qui prête sur un bien hors de son pays demande souvent plus de pièces. Une condition suspensive trop courte oblige à la proroger.
- Le change. Un acheteur qui paie en francs suisses ou en livres dépend du cours au jour du virement.
- Les frais d’acquisition. Notre simulateur de frais de notaire donne un ordre de grandeur à transmettre dès la première visite.
J’observe que les acheteurs sérieux arrivent avec un accord bancaire en main.
Et si c’est vous, le vendeur, qui vivez à l’étranger ?
Votre plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % ou 7,5 % de prélèvements selon votre affiliation sociale. Le notaire calcule et paie l’impôt le jour de la vente.
Selon impots.gouv.fr (mise à jour de juillet 2022), un non-résident paie 19 % d’impôt sur la plus-value et 17,2 % de prélèvements sociaux. S’il est affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen ou de Suisse, il est exonéré de CSG et de CRDS et ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. La page précise que les résidents britanniques gardent cette exonération après le Brexit.
Impôt sur le revenu : 100 000 € × 19 % = 19 000 €
Vendeur affilié en Suisse ou dans l’EEE : 100 000 € × 7,5 % = 7 500 €, soit 26 500 € au total
Vendeur affilié hors EEE et hors Suisse : 100 000 € × 17,2 % = 17 200 €, soit 36 200 € au total
Exemple illustratif hors surtaxe sur les plus-values élevées. Les abattements pour durée de détention se calculent avant : voir notre guide plus-value immobilière : calcul et abattements.
Deux règles à connaître avant de fixer votre prix :
- Le représentant fiscal. Selon service-public.fr (avril 2026), un non-résident doit désigner un représentant fiscal accrédité dès que sa plus-value est imposable. Il en est dispensé s’il réside dans l’UE ou l’EEE avec convention, si le prix ne dépasse pas 150 000 €, ou si la plus-value est exonérée par la durée de détention.
- Les exonérations. Selon impots.gouv.fr, l’ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ peut être exonérée, sous conditions. Certains anciens résidents ont aussi droit à une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette.
Le simulateur de plus-value immobilière donne un premier ordre de grandeur, que le notaire confirme. Une convention fiscale peut prévoir des règles différentes.
« À Bandol, plusieurs propriétaires expatriés découvrent le coût du représentant fiscal au moment du compromis. Le chiffrer dès l’estimation évite une mauvaise surprise sur le net vendeur. »
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & VousComment présenter votre bien à un acheteur étranger ?
Un acheteur à distance décide sur ce qu’il voit avant de venir. Photos, plan, visite virtuelle, diagnostics clairs et prix justifié font plus que n’importe quelle traduction.
- Le prix doit se défendre. Selon Meilleurs Agents (1er octobre 2026), le prix moyen estimé des maisons de Sanary-sur-Mer est de 6 219 €/m². Afficher très au-dessus des ventes réelles fait fuir les acheteurs informés.
- Les diagnostics expliqués. Un résumé en anglais des points clés rassure. L’original reste en français.
- Le cadre de vie chiffré. Distance à l’aéroport, à la plage, aux écoles internationales. Notre comparateur de villes du littoral varois aide à situer chaque commune.
- La discrétion si besoin. Certains acheteurs internationaux préfèrent les biens non diffusés. La vente off-market les touche sans exposer votre bien en ligne.
- Un acheteur étranger signe les mêmes actes et bénéficie des mêmes protections qu’un Français.
- Exigez la preuve des fonds et le mode de signature avant le compromis.
- Vendeur non-résident : 19 % d’impôt plus 7,5 % ou 17,2 % de prélèvements sur la plus-value.
- Le représentant fiscal se prévoit dès l’estimation, sauf cas de dispense.
À lire aussi :Vendre avant d’acheter ou prêt relais : la bonne stratégie sur le littoral varois
Pourquoi Maison & Vous pour vendre à une clientèle internationale
Des acquéreurs qualifiés
Budget, financement et mode de signature vérifiés avant toute visite de votre bien.
Un dossier prêt pour la distance
Visite virtuelle, plans, diagnostics résumés : l’acheteur décide sans multiplier les allers-retours.
Une estimation défendable
Un prix fondé sur les ventes signées de votre commune, qui tient face à un acheteur qui compare avec la Riviera.
Un regard patrimonial
Élodie Lombard, issue de la gestion de patrimoine, anticipe avec le notaire la fiscalité du vendeur non-résident.
Analyse Maison & Vous : l’acheteur étranger n’est pas un acheteur miracle
On entend souvent qu’un acheteur étranger « paie plus cher ». Nous ne le constatons pas. Il paie le juste prix d’un bien bien présenté. Il apporte une demande supplémentaire sur des biens rares et exige un dossier irréprochable. Notre position : ne fixez pas votre prix en pensant à un acheteur étranger hypothétique. Fixez-le sur le marché réel, puis préparez votre dossier pour qu’un acheteur à distance puisse dire oui sans hésiter.
- Aucune statistique officielle ne mesure les acheteurs étrangers par commune ; les résidences secondaires (jusqu’à 59,9 % à Bandol) restent le meilleur indicateur.
- Un acquéreur étranger suit le même processus qu’un Français : compromis, 10 jours de rétractation, notaire, virement au-delà de 3 000 €.
- Avant le compromis, sécurisez la preuve des fonds, le mode de signature et le régime matrimonial.
- Si vous vivez à l’étranger, prévoyez 19 % d’impôt, 7,5 % ou 17,2 % de prélèvements et, sauf dispense, un représentant fiscal.
Votre bien peut-il séduire un acheteur international ?
Une estimation fondée sur les ventes réelles de votre commune, et un plan de présentation adapté aux acheteurs à distance. Gratuit, sans engagement.
Estimer mon bien gratuitementAppeler Élodie : 06 60 38 01 58Élodie Lombard
Fondatrice de Maison & Vous, issue de la gestion de patrimoine, Élodie accompagne vendeurs et acquéreurs de La Ciotat à Toulon, avec une règle : décider sur des chiffres réels, jamais sur une promesse flatteuse.
Information générale, non un conseil fiscal personnalisé. Votre notaire confirme les règles applicables à votre situation.
Questions fréquentes sur la vente à un acheteur étranger
Un étranger non-résident peut-il acheter une maison dans le Var ?
Oui. Il signe le même compromis qu’un acheteur français, avec le même délai de rétractation de 10 jours, et passe par un notaire. Il doit justifier de son identité et de l’origine de ses fonds. Les paiements de plus de 3 000 € passent par virement au notaire. Aucune démarche particulière n’est demandée au vendeur.
L’acheteur doit-il être présent le jour de la signature ?
Non. Il peut donner procuration à une personne de confiance ou à un collaborateur du notaire. Depuis le décret du 20 novembre 2020, les notaires peuvent aussi établir des procurations authentiques à distance. Le point important : choisir ce mode de signature avant le compromis, pour éviter qu’une procuration incomplète ne retarde l’acte.
Combien paie un vendeur non-résident sur sa plus-value ?
19 % d’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. S’il est affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE ou de Suisse, il ne paie que 7,5 % au titre du prélèvement de solidarité. Les abattements pour durée de détention s’appliquent comme pour un résident. Le notaire calcule et règle l’impôt à la vente.
Quand faut-il un représentant fiscal pour vendre ?
Quand le vendeur non-résident réalise une plus-value imposable. Il est dispensé s’il réside dans l’UE ou l’EEE avec convention, si le prix ne dépasse pas 150 000 €, ou si la plus-value est exonérée par la durée de détention. Le représentant doit être accrédité par l’administration et présenter des garanties financières.
Les acheteurs étrangers sont-ils nombreux à Bandol ou Saint-Cyr-sur-Mer ?
Aucune source officielle ne publie leur part commune par commune. On sait en revanche, selon l’Insee, que 59,9 % des logements de Bandol et 46,1 % de ceux de Saint-Cyr-sur-Mer sont des résidences secondaires. C’est dans ce marché, surtout sur les biens avec vue ou près du port, que se concentre la demande internationale.
Un acheteur étranger peut-il financer son achat à crédit ?
Oui, auprès d’une banque française ou de son pays. La promesse doit mentionner le recours au prêt et la condition suspensive ne peut durer moins d’un mois. Les banques étrangères demandent souvent plus de pièces : prévoyez une durée de condition réaliste, et demandez un accord de principe dès l’offre d’achat.
