Erreur de surface loi Carrez : ce que risque le vendeur d’un appartement sur le littoral varois
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & Vous · 19 octobre 2026 · Lecture 10 minSi la surface Carrez réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, l’acquéreur peut exiger une baisse du prix proportionnelle, pendant un an après la vente. Au-dessous de 5 %, le vendeur ne doit rien.
Sur notre littoral, les appartements sont pleins de pièges à mètres carrés : loggias fermées à Sanary, mezzanines à Bandol, combles aménagés au Mourillon. Chaque mètre carré compté à tort se paie au prix du mètre carré vue mer. Le risque n’est pas théorique : il tombe un an après la vente, quand l’argent est déjà réinvesti.
Je vous montre ce qui entre dans la surface Carrez et ce qui n’y entre pas, le calcul exact de la restitution, le calendrier des recours, et la façon de vous protéger avant même la mise en vente.
Que dit la loi Carrez en cas d’erreur de surface ?
La superficie privative doit figurer dans tout contrat de vente d’un lot de copropriété. Si elle manque, la vente peut être annulée. Si elle est surestimée de plus d’un vingtième, le prix baisse à proportion.
Selon la Chambre des notaires de Paris (2021), l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose de mentionner la superficie de la partie privative dans la promesse et l’acte de vente d’un lot de copropriété. Le décret du 17 mars 1967 en fixe le mode de calcul.
- Surface absente : l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte. Selon le cabinet Kohen Avocats (2026), cette action doit être exercée dans un délai d’un mois, et la signature de l’acte authentique mentionnant la surface fait perdre le droit d’agir contre la promesse.
- Surface surestimée de plus de 5 % : le vendeur doit, à la demande de l’acquéreur, diminuer le prix à proportion de la moindre mesure.
- Surface sous-estimée : l’excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix. Le vendeur perd simplement de la valeur.
Les caves, garages et places de stationnement sont exclus, selon la Chambre des notaires de Paris (2021). Pour les autres points sensibles, voir ce qui bloque la vente d’un appartement en copropriété.
Loggia, mezzanine, véranda : qu’est-ce qui compte dans la surface Carrez ?
Tout ce qui est clos, couvert et haut d’au moins 1,80 m compte. Ce qui est ouvert, comme un balcon ou une terrasse, ne compte pas, quelle que soit sa valeur pour l’acquéreur.
Selon la FNAIM (2024), terrasses et balcons sont exclus de la surface Carrez, tandis que vérandas, combles et greniers sont comptés s’ils respectent les conditions de hauteur et de surface.
| Configuration fréquente | Où on la voit | Dans la surface Carrez ? | Risque d’erreur |
|---|---|---|---|
| Balcon ou terrasse ouverte | Résidences du front de mer, Bandol, Saint-Cyr | Non | Élevé si l’annonce les additionne |
| Loggia ouverte | Immeubles des années 1960 à 1980, La Seyne, Toulon | Non, car elle n’est pas close | Moyen |
| Loggia fermée par une baie vitrée | Sanary, Six-Fours | Oui si close, couverte et haute d’au moins 1,80 m | Élevé : vérifier que la fermeture est autorisée |
| Véranda | Rez-de-jardin, Le Brusc, La Ciotat | Oui sous conditions | Moyen |
| Mezzanine | Studios et duplex de stations balnéaires | Seule la partie de plus de 1,80 m sous plafond | Très élevé |
| Combles aménagés, sous-pente | Derniers étages, vieux Toulon, Le Mourillon | Seule la partie de plus de 1,80 m | Très élevé |
| Cave, garage, place de parking | Partout | Non | Faible |
Règles : décret du 17 mars 1967 (art. 4-1 et 4-2), Chambre des notaires de Paris (2021), FNAIM (septembre 2024). Lecture des configurations : Maison & Vous.
« À Sanary, je vois souvent des annonces qui affichent la surface de l’appartement plus la loggia, sans distinguer les deux. Le jour du mesurage, la différence fait parfois passer le bien sous la barre des 5 %, parfois au-dessus. »
Élodie Lombard, fondatrice de Maison & VousCombien le vendeur doit-il rembourser en cas d’erreur Carrez ?
Le prix est réduit à proportion des mètres carrés manquants, dès le premier mètre carré, mais seulement si l’écart dépasse 5 %. À 4,9 %, rien. À 5,1 %, tout l’écart est restitué.
Surface indiquée dans l’acte : 62 m². Seuil des 5 % : 62 × 5 % = 3,1 m², soit un plancher de 58,9 m²
Scénario A, surface réelle 59,2 m² : écart de 2,8 m², soit 4,5 %. Aucune restitution
Scénario B, surface réelle 58,5 m² : écart de 3,5 m², soit 5,6 %. Restitution : 400 000 € × 3,5 / 62 = 22 581 €
Scénario C, mezzanine comptée à tort, surface réelle 55 m² : écart de 7 m², soit 11,3 %. Restitution : 400 000 € × 7 / 62 = 45 161 €
Prix et surfaces hypothétiques. Règle de calcul : article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Effet de seuil : moins d’un mètre carré sépare une facture nulle d’une restitution de plus de 22 000 €. Je ne laisse donc jamais une surface « arrondie » partir dans une annonce.
Le vendeur peut-il se retourner contre le diagnostiqueur ? Selon Kohen Avocats (2026), la restitution du prix n’est pas en elle-même un préjudice indemnisable : le vendeur rend une somme pour des mètres carrés qu’il n’a pas vendus. Il peut en revanche obtenir réparation d’une perte de chance ou d’un manque à gagner prouvé. Le même cabinet cite un arrêt du 5 mars 2026 (n° 23-13.288) censurant une cour d’appel qui avait écarté la faute d’un diagnostiqueur.
Quels délais pour l’acquéreur qui conteste la surface ?
Un mois pour agir en nullité si la surface manque, un an après l’acte authentique pour demander la baisse du prix. Passé ce délai, l’acquéreur ne peut plus rien réclamer sur ce fondement.
| Moment | Ce qui se passe | Ce que le vendeur doit surveiller |
|---|---|---|
| Mise en vente | Mesurage et attestation de surface | Annonce conforme au mesurage, sans arrondi |
| Promesse ou compromis | Surface Carrez mentionnée obligatoirement | Même chiffre que l’attestation |
| Acte authentique | Surface reprise par le notaire | Toute absence ouvre une action en nullité, à exercer dans un délai d’un mois |
| Dans l’année qui suit l’acte | Contre-mesurage possible par l’acquéreur | Action en diminution du prix si écart de plus de 5 % |
| Un an et un jour après l’acte | Action en diminution prescrite | Fin du risque Carrez |
Sources : Chambre des notaires de Paris (2021) pour le délai d’un an à compter de l’acte authentique ; Kohen Avocats (2026) pour l’action en nullité.
Ce délai d’un an est le vrai horizon du vendeur. Le simulateur de net vendeur permet de mesurer ce que vous encaissez vraiment avant d’engager la suite.
Surface Carrez, surface habitable, maison individuelle : quelles différences ?
La surface Carrez sert à la vente d’un lot de copropriété. La surface habitable, dite Boutin, sert surtout à la location. Une maison hors copropriété ne relève pas de la loi Carrez.
- Carrez et habitable ne se confondent pas. Selon Kohen Avocats (2026), la Cour de cassation l’a rappelé le 4 juillet 2024 (n° 23-13.077) : la surface habitable du code de la construction n’est pas la superficie privative de l’article 46.
- La surface habitable est obligatoire dans les baux. Selon la FNAIM (2024), depuis 2009 le bailleur doit l’indiquer dans le bail d’une résidence principale, avec une méthode de calcul différente.
- La maison individuelle relève du code civil. Selon l’ANIL, à propos d’un arrêt du 11 janvier 2012, un défaut de contenance hors champ Carrez relève des articles 1619 et suivants du code civil, avec une action enfermée dans un délai d’un an.
Une surface mal annoncée fausse aussi l’estimation : voir pourquoi le prix au mètre carré ne veut plus rien dire.
Comment se protéger d’une erreur de surface avant de vendre ?
En faisant mesurer le bien par un professionnel avant la mise en vente, en alignant annonce, compromis et acte sur ce seul chiffre, et en signalant à part les surfaces non Carrez.
- Faites mesurer par un diagnostiqueur. Selon la FNAIM (2024), le propriétaire peut mesurer lui-même, mais un professionnel engage sa responsabilité si la mesure est contestée.
- Refaites mesurer après travaux. L’attestation n’a pas de date limite, mais elle ne vaut plus si la consistance du lot a changé : loggia fermée, cloison abattue, mezzanine créée.
- Vérifiez l’unité du lot. Un local détaché qui fait partie du lot dans le règlement de copropriété peut entrer dans le mesurage, comme l’aurait jugé la Cour de cassation le 5 mars 2026 selon Kohen Avocats.
- Annoncez deux chiffres. Surface Carrez d’un côté, terrasse, balcon ou loggia ouverte de l’autre. Jamais une somme.
- Relisez le compromis. Même chiffre que l’attestation. Voir aussi comment sécuriser un compromis sur le littoral.
- Au-delà de 5 % d’écart, le vendeur rembourse toute la surface manquante, au prix de vente.
- Balcons, terrasses, loggias ouvertes, caves et parkings ne comptent pas ; les parties sous 1,80 m non plus.
- L’acquéreur a un an après l’acte authentique pour demander la baisse du prix.
- Un mesurage professionnel avant la mise en vente reste la meilleure protection.
À lire aussi :Vices cachés après la vente de votre maison : ce que vous risquez vraiment, et comment vous protéger
Pourquoi Maison & Vous pour vendre votre appartement
Mesurage avant le prix
L’estimation part de la surface Carrez attestée, pas d’une surface déclarée ou arrondie.
Des annonces sans ambiguïté
Surface Carrez et surfaces extérieures sont toujours présentées séparément.
Un compromis relu ligne à ligne
Surface, lots annexes, travaux de fermeture : vérifiés avant la signature.
Une lecture patrimoniale
Élodie Lombard vient de la gestion de patrimoine : le net vendeur est calculé avant de signer.
Analyse Maison & Vous : la surface Carrez se vérifie avant de fixer le prix
Sur le littoral varois, une erreur de surface n’est jamais un détail technique. Ma position est nette : la surface Carrez est la première donnée de l’estimation, pas une formalité que l’on règle la veille du compromis. Découvrir le mesurage après avoir fixé son prix, c’est choisir entre baisser et prendre un risque d’un an. Je préfère inverser l’ordre. Le mesurage d’abord, le prix ensuite, l’annonce enfin. Commencez par une estimation fondée sur la surface réelle.
- La surface Carrez est obligatoire dans la promesse et l’acte de vente d’un lot de copropriété.
- Si elle est surestimée de plus de 5 %, le prix baisse à proportion de tous les mètres carrés manquants.
- L’acquéreur dispose d’un an après l’acte authentique pour agir ; une surface absente ouvre une action en nullité.
- Mezzanines, combles et loggias sont les pièges du littoral : faites mesurer avant de fixer le prix.
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Estimer mon appartementAppeler Élodie : 06 60 38 01 58Élodie Lombard
Fondatrice de Maison & Vous, agence immobilière du littoral varois. Issue de la gestion de patrimoine, Élodie accompagne vendeurs et acquéreurs de La Ciotat à Toulon, avec une règle : décider sur des chiffres réels, jamais sur une promesse flatteuse.
Information générale, non un conseil juridique personnalisé.
Questions fréquentes sur l’erreur de surface loi Carrez
Quelle marge d’erreur est tolérée pour la surface Carrez ?
Un vingtième, soit 5 %. Si la surface réelle est inférieure de 5 % ou moins à celle de l’acte, l’acquéreur ne peut rien réclamer. Au-delà, le vendeur doit diminuer le prix à proportion de toute la surface manquante, dès le premier mètre carré.
Combien de temps l’acheteur a-t-il pour contester la surface ?
Un an à compter de la signature de l’acte authentique pour demander la diminution du prix. Passé ce délai, l’action est éteinte. Si la surface ne figure pas du tout dans le contrat, l’acquéreur peut agir en nullité, mais dans un délai très court d’un mois.
Une loggia compte-t-elle dans la surface Carrez ?
Une loggia ouverte, non : elle n’est pas close. Une loggia fermée par une baie vitrée peut compter si elle est close, couverte et haute d’au moins 1,80 m. À Sanary-sur-Mer et à Six-Fours, c’est la question la plus fréquente : vérifiez aussi que la fermeture a été autorisée par la copropriété.
Le vendeur peut-il se retourner contre le diagnostiqueur ?
Oui, en partie. La restitution du prix n’est pas considérée comme un préjudice en soi, puisque le vendeur rend le prix de mètres carrés qu’il n’a pas vendus. Il peut en revanche demander réparation d’une perte de chance ou d’un préjudice distinct, s’il prouve la faute du professionnel qui a mesuré.
La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison ?
Seulement si la maison est un lot de copropriété, par exemple dans une copropriété horizontale. Une maison individuelle sur son propre terrain n’est pas concernée. Un défaut de contenance peut alors relever du code civil, avec un délai d’action d’un an. Faites vérifier votre situation par le notaire.
Faut-il refaire mesurer un appartement acheté il y a dix ans ?
Pas forcément. L’attestation n’a pas de durée de validité, tant que la consistance du lot n’a pas changé. Si vous avez fermé une loggia, abattu une cloison ou créé une mezzanine, faites refaire le mesurage avant de signer le compromis : l’ancienne attestation ne correspond plus au bien.
