Communes les plus riches de La Ciotat à Toulon : le classement et ce qu'il change pour l'immobilier
Par Élodie LombardPublié le 12 communes · 20 923 ventes analysées · 22 min de lectureSur les 12 communes de La Ciotat à Toulon, la plus riche est La Cadière-d'Azur : 33 060 € de niveau de vie médian (INSEE 2023) et un foyer sur dix au-dessus de 100 000 € de revenus (DGFiP 2024).
Il n'existe pas de définition officielle d'une commune riche. On parle d'une commune dont les habitants ont un niveau de vie élevé. L'INSEE le mesure par le niveau de vie médian : le revenu disponible du ménage, après impôts et prestations, divisé par le nombre d'unités de consommation. La moitié des habitants vit au-dessus de ce montant, l'autre moitié en dessous.
Pour un propriétaire, cette carte des revenus compte : elle dit qui peut acheter son bien. Se tromper de clientèle coûte cher. Un prix calé sur les revenus du voisinage peut sous-évaluer une villa à Bandol, où 59,9 % des logements sont des résidences secondaires (INSEE 2023). Il peut aussi bloquer une propriété à La Cadière-d'Azur, où les ventes à un million d'euros ou plus se comptent par dizaines, pas par centaines.
Nous avons croisé les revenus de l'INSEE et de la DGFiP avec 20 923 ventes de logements enregistrées dans la base DVF de 2023 à 2025. Vous saurez où vivent les foyers à hauts revenus, où se vendent les biens à un million d'euros ou plus et comment en tirer parti pour vendre ou acheter. Les 12 communes étudiées sont La Ciotat (Bouches-du-Rhône), Saint-Cyr-sur-Mer, La Cadière-d'Azur, Le Castellet, Le Beausset, Bandol, Sanary-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Ollioules, La Seyne-sur-Mer, Saint-Mandrier-sur-Mer et Toulon (Var).
« Quand je prépare l'estimation d'une villa à La Cadière-d'Azur ou à Bandol, la première question n'est pas combien vaut la maison. C'est qui peut l'acheter. Ces chiffres répondent en partie à cette question », explique Élodie Lombard, qui accompagne pour Maison & Vous les ventes et les achats de La Ciotat à Toulon.
Le classement des communes les plus riches entre La Ciotat et Toulon
La Cadière-d'Azur est la commune la plus riche du secteur sur les trois indicateurs : niveau de vie médian (33 060 €), impôt sur le revenu moyen par foyer (5 492 €) et part des foyers déclarant plus de 100 000 € (10,6 %). Saint-Cyr-sur-Mer est deuxième sur le niveau de vie, Bandol sur les hauts revenus.
| Rang | Commune | Niveau de vie médian 2023 | Taux de pauvreté 2023 | Revenu fiscal moyen par foyer 2024 | Impôt sur le revenu moyen par foyer 2024 | Foyers au-dessus de 100 000 € |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | La Cadière-d'Azur | 33 060 € | 11 % | 52 066 € | 5 492 € | 10,6 % |
| 2 | Saint-Cyr-sur-Mer | 30 200 € | 11 % | 41 768 € | 3 530 € | 5,7 % |
| 3 | Bandol | 29 540 € | 13 % | 40 836 € | 3 744 € | 5,8 % |
| 4 | Sanary-sur-Mer | 29 130 € | 12 % | 39 677 € | 3 468 € | 5,2 % |
| 5 | Le Beausset | 28 680 € | 12 % | 35 980 € | 2 402 € | 4,5 % |
| 6 | Le Castellet | 28 550 € | 12 % | 37 028 € | 2 748 € | 5,1 % |
| 7 | Ollioules | 28 010 € | 14 % | 39 808 € | 3 077 € | 4,5 % |
| 8 | Six-Fours-les-Plages | 27 670 € | 12,4 % | 33 573 € | 2 154 € | 3,0 % |
| 9 | Saint-Mandrier-sur-Mer | 26 640 € | 14 % | 30 979 € | 1 790 € | 2,4 % |
| 10 | La Ciotat | 26 590 € | 16 % | 32 479 € | 2 266 € | 3,5 % |
| 11 | La Seyne-sur-Mer | 23 890 € | 21 % | 26 997 € | 1 272 € | 1,5 % |
| 12 | Toulon | 23 270 € | 24,3 % | 27 115 € | 1 590 € | 2,1 % |
Sources : INSEE, Filosofi 2023 (niveau de vie médian et taux de pauvreté au seuil de 60 %). DGFiP, impôt sur le revenu par collectivité territoriale, revenus 2024 déclarés en 2025. Référence : niveau de vie médian du Var, 25 940 €.
À La Cadière-d'Azur, 363 foyers fiscaux sur 3 413 ont déclaré plus de 100 000 € de revenu fiscal de référence pour 2024. C'est près de deux fois la proportion de Bandol ou de Saint-Cyr-sur-Mer, et cinq fois celle de Toulon.Source : DGFiP, IRCOM 2025, revenus 2024
La première place de La Cadière-d'Azur dépasse notre secteur. Selon Filosofi 2023, c'est la commune du Var où le niveau de vie médian est le plus élevé, parmi les 148 communes pour lesquelles l'INSEE publie ce chiffre. Elle devance Les Adrets-de-l'Estérel (32 730 €) et Rayol-Canadel-sur-Mer (30 880 €). Saint-Cyr-sur-Mer se classe neuvième du département et Bandol onzième.
Trois indicateurs, trois lectures de la richesse
Le niveau de vie médian décrit l'habitant du milieu : il résiste aux très hauts revenus. L'impôt moyen et la part des foyers au-dessus de 100 000 € mesurent au contraire le haut de l'échelle. D'où deux podiums légèrement différents.
Saint-Cyr-sur-Mer (30 200 €) devance Bandol (29 540 €) sur le niveau de vie. Bandol reprend la deuxième place sur l'impôt moyen (3 744 € contre 3 530 €) et sur la part de hauts revenus (5,8 % contre 5,7 %). Saint-Cyr-sur-Mer partage aussi avec La Cadière-d'Azur le taux de pauvreté le plus bas du secteur : 11 %.
Les deux plus grandes villes du secteur, Toulon et La Seyne-sur-Mer, ont les niveaux de vie médians les plus bas, sous celui du Var, avec des taux de pauvreté de 24,3 % et 21 %. En nombre, c'est l'inverse. Toulon compte à elle seule 2 291 foyers au-dessus de 100 000 € de revenus, plus que La Cadière-d'Azur, Bandol, Saint-Cyr-sur-Mer, Sanary-sur-Mer et Le Castellet réunies (2 210).
Pour un vendeur de bien haut de gamme, le plus grand vivier de foyers à hauts revenus du secteur habite donc la ville au niveau de vie médian le plus bas. Précision utile : un foyer fiscal n'est pas un ménage. Un couple ni marié ni pacsé forme deux foyers.
Hors de nos 12 communes, le village d'Évenos (2 406 habitants) affiche un niveau de vie médian de 29 600 € et un taux de pauvreté de 8 % selon l'INSEE (2023). Il se placerait troisième du classement. Avec 51 ventes de maisons en trois ans, son marché reste trop étroit pour en tirer des conclusions de prix : nous le présentons sur notre page agence immobilière à Évenos.
Richesse des habitants et prix immobiliers : pourquoi la commune la plus riche n'est pas la plus chère
Bandol, troisième de nos 12 communes pour le niveau de vie, a les maisons les plus chères du secteur : 7 265 €/m² en médiane selon les ventes DVF de 2023 à 2025. La Cadière-d'Azur, première pour les revenus, n'est que quatrième au m² (6 429 €/m²). Rapporté aux revenus de ses habitants, son immobilier se situe même dans la moitié basse du secteur.
| Commune | Niveau de vie médian | Maisons, prix médian au m² | 100 m² de maison en années de niveau de vie médian | Prix médian d'une maison vendue | Résidences secondaires |
|---|---|---|---|---|---|
| Bandol | 29 540 € | 7 265 € | 24,6 | 724 826 € | 59,9 % |
| Sanary-sur-Mer | 29 130 € | 6 667 € | 22,9 | 635 840 € | 35,4 % |
| La Ciotat | 26 590 € | 6 000 € | 22,6 | 583 300 € | 18,0 % |
| Saint-Cyr-sur-Mer | 30 200 € | 6 600 € | 21,9 | 650 000 € | 46,1 % |
| Saint-Mandrier-sur-Mer | 26 640 € | 5 597 € | 21,0 | 510 000 € | 48,7 % |
| Toulon | 23 270 € | 4 572 € | 19,6 | 395 000 € | 3,0 % |
| Six-Fours-les-Plages | 27 670 € | 5 434 € | 19,6 | 496 825 € | 28,6 % |
| La Cadière-d'Azur | 33 060 € | 6 429 € | 19,4 | 760 000 € | 26,2 % |
| La Seyne-sur-Mer | 23 890 € | 4 631 € | 19,4 | 400 000 € | 10,5 % |
| Le Beausset | 28 680 € | 5 103 € | 17,8 | 466 900 € | 9,1 % |
| Ollioules | 28 010 € | 4 958 € | 17,7 | 480 000 € | 4,2 % |
| Le Castellet | 28 550 € | 4 966 € | 17,4 | 326 075 € | 17,9 % |
Prix : base DVF géolocalisée (Etalab), ventes de 2023 à 2025 portant sur une seule maison, calculs Maison & Vous. Années de niveau de vie médian : prix de 100 m² au prix médian de la commune, divisé par le niveau de vie médian d'une personne dans cette commune (INSEE 2023). Résidences secondaires : INSEE, recensement 2023.
Ce rapport entre prix et revenus montre où le prix échappe au revenu des habitants. Il est le plus élevé à Bandol (24,6 années), Sanary-sur-Mer (22,9) et La Ciotat (22,6). À Bandol, 59,9 % des logements sont des résidences secondaires, dont les propriétaires déclarent leurs revenus ailleurs.
La Ciotat, elle, n'est que dixième de nos 12 communes pour le niveau de vie, avec 18 % de résidences secondaires. Le revenu de ses habitants ne suffit pas à expliquer ses prix. La commune est à une demi-heure de train de Marseille, où la DGFiP recense 2 079 foyers redevables de l'impôt sur la fortune immobilière.
À l'autre bout, Le Castellet (17,4), Ollioules (17,7) et Le Beausset (17,8) ont les prix les plus proches des revenus locaux. Et La Cadière-d'Azur (19,4) se situe au niveau de Toulon ou de La Seyne-sur-Mer. Ses prix sont élevés, mais ses habitants le sont aussi. Sa maison médiane reste pourtant la plus chère du secteur (760 000 €), car les maisons vendues y sont les plus grandes : 127 m² en médiane.
Prenons un cas type pour mesurer l'écart. Un couple de Toulonnais au niveau de vie médian de sa ville dispose d'environ 34 900 € par an (23 270 € multipliés par 1,5 unité de consommation, selon l'échelle de l'INSEE). 100 m² de maison à Bandol lui coûteraient près de 21 années de ce revenu. Au Castellet, un peu plus de 14. C'est souvent la découverte la plus frustrante d'un projet d'achat sur ce littoral : les biens les plus désirés se paient à un prix que les revenus locaux ne suffisent pas à expliquer.
« Sur les villas de Bandol et de Sanary-sur-Mer, le revenu des habitants dit peu de chose de la clientèle. Une bonne partie des acquéreurs vit ailleurs une partie de l'année, et c'est à eux que le prix doit parler », observe Élodie Lombard.
Ces écarts expliquent aussi pourquoi le prix au m² d'une commune reste un repère grossier. Nos pages prix immobilier à Bandol et prix immobilier à La Cadière-d'Azur détaillent les écarts par type de bien. Notre analyse de l'évolution des prix de La Ciotat à Toulon les replace dans la durée.
Les ventes à un million d'euros ou plus : où se concentre l'immobilier haut de gamme
De 2023 à 2025, 513 logements ont été vendus un million d'euros ou plus dans les 12 communes, dont 448 maisons (DVF). Sanary-sur-Mer en compte 109, plus d'une vente sur cinq. Mais c'est à La Cadière-d'Azur que le million pèse le plus : près d'une maison vendue sur trois l'a atteint.
| Commune | Ventes à 1 M€ ou plus (2023 à 2025) | dont maisons | Part des maisons vendues à 1 M€ ou plus | Prix au-dessus duquel se vendent 10 % des maisons | Ventes à 1 M€ ou plus sur 3 ans pour 100 foyers au-dessus de 100 000 € |
|---|---|---|---|---|---|
| Sanary-sur-Mer | 109 | 89 | 23,2 % | 1 549 250 € | 15,6 |
| Bandol | 65 | 48 | 27,3 % | 1 525 803 € | 15,2 |
| La Ciotat | 61 | 54 | 12,5 % | 1 073 570 € | 6,2 |
| Six-Fours-les-Plages | 59 | 55 | 7,1 % | 905 000 € | 7,6 |
| Toulon | 59 | 44 | 3,6 % | 709 730 € | 2,6 |
| La Cadière-d'Azur | 47 | 47 | 30,7 % | 1 507 200 € | 12,9 |
| Saint-Cyr-sur-Mer | 45 | 43 | 16,2 % | 1 264 840 € | 8,6 |
| Ollioules | 25 | 25 | 11,0 % | 1 032 000 € | 6,0 |
| Le Beausset | 16 | 16 | 6,6 % | 881 660 € | 5,5 |
| Le Castellet | 11 | 11 | 6,2 % | 848 800 € | 5,4 |
| La Seyne-sur-Mer | 9 | 9 | 1,3 % | 620 000 € | 1,4 |
| Saint-Mandrier-sur-Mer | 7 | 7 | 11,5 % | 1 000 000 € | 7,5 |
Sources : base DVF géolocalisée (Etalab), ventes de 2023 à 2025 portant sur un seul logement ; DGFiP, IRCOM 2025. Calculs Maison & Vous.
C'est le nombre de logements vendus un million d'euros ou plus en 2025 entre La Ciotat et Toulon, contre 156 en 2024 : +24 % en un an. Ce rebond reste en dessous du niveau de 2022 (201 ventes).Source : DVF 2021 à 2025, 12 communes, calculs Maison & Vous
Sur cinq ans, le marché du million a connu un pic, un creux puis un rebond : 157 ventes en 2021, 201 en 2022, 163 en 2023, 156 en 2024 et 194 en 2025. À 2 millions d'euros ou plus, on compte 65 ventes en trois ans, dont 19 à Sanary-sur-Mer et 9 à Bandol. Les appartements restent rares à ce niveau : 20 à Sanary-sur-Mer, 17 à Bandol, 15 à Toulon.
La dernière colonne du tableau est un indice que nous avons construit : les ventes à un million ou plus sur trois ans, rapportées au nombre de foyers à hauts revenus qui habitent la commune. À Sanary-sur-Mer (15,6) et à Bandol (15,2), il est six fois plus élevé qu'à Toulon (2,6). Ces deux marchés vendent donc beaucoup de biens d'exception au regard des foyers aisés qui y vivent à l'année.
DVF ne dit pas d'où viennent les acquéreurs. Mais avec 59,9 % de résidences secondaires à Bandol et 35,4 % à Sanary-sur-Mer, une clientèle en partie extérieure est probable. Au Castellet (5,4) et au Beausset (5,5), c'est l'inverse : des foyers aisés y vivent, mais les biens à un million ou plus s'y échangent peu.
Élodie Lombard y voit une conséquence directe pour les vendeurs : « Au-delà d'un million, l'acheteur compare peu les annonces et beaucoup les biens qu'on lui présente avant les autres. Le réseau compte autant que la vitrine. »
Retraités, actifs, patrimoine : trois visages des communes aisées du secteur
Les hauts revenus n'ont pas la même origine partout. À Sanary-sur-Mer, Bandol et Saint-Mandrier-sur-Mer, plus d'un foyer sur deux perçoit une pension de retraite. À La Cadière-d'Azur, une part plus importante des revenus vient d'autres sources que les salaires et les pensions. Et parmi les grandes communes, Six-Fours-les-Plages compte proportionnellement le plus de foyers soumis à l'impôt sur la fortune immobilière.
| Commune | Foyers percevant une pension | Part des pensions dans les salaires et pensions déclarés | Salaires et pensions rapportés au revenu fiscal de référence |
|---|---|---|---|
| Sanary-sur-Mer | 54 % | 53 % | 85 % |
| Bandol | 52 % | 51 % | 82 % |
| Saint-Mandrier-sur-Mer | 52 % | 49 % | 99 % |
| Six-Fours-les-Plages | 48 % | 45 % | 94 % |
| Saint-Cyr-sur-Mer | 46 % | 42 % | 85 % |
| La Cadière-d'Azur | 45 % | 41 % | 77 % |
| La Seyne-sur-Mer | 42 % | 38 % | 103 % |
| La Ciotat | 41 % | 37 % | 95 % |
| Le Beausset | 40 % | 35 % | 96 % |
| Ollioules | 41 % | 35 % | 82 % |
| Toulon | 37 % | 35 % | 99 % |
| Le Castellet | 37 % | 32 % | 90 % |
Source : DGFiP, IRCOM 2025, revenus 2024. Salaires et pensions sont déclarés avant l'abattement de 10 % : un rapport proche ou supérieur à 100 % signifie que presque tous les revenus du foyer en proviennent. Calculs Maison & Vous.
Les communes de la retraite aisée
À Sanary-sur-Mer, 54 % des foyers fiscaux perçoivent une pension, et les pensions pèsent 53 % des salaires et pensions déclarés. Bandol (52 % et 51 %) et Saint-Mandrier-sur-Mer (52 % et 49 %) suivent. À l'inverse, Le Castellet et Toulon (37 % de foyers avec une pension) sont des communes d'actifs.
Pour un vendeur, la différence est concrète. La clientèle qui achète à l'année à Sanary-sur-Mer n'a pas les mêmes priorités qu'une famille qui s'installe au Castellet.
La Cadière-d'Azur, Bandol et Ollioules : des revenus au-delà des salaires
À Toulon ou à La Seyne-sur-Mer, les salaires et les pensions représentent l'équivalent de 99 % à 103 % du revenu fiscal de référence : l'essentiel des revenus en vient. À La Cadière-d'Azur, ce rapport tombe à 77 %, et à 82 % à Bandol et à Ollioules. L'écart signale des revenus d'une autre nature : activité indépendante, revenus fonciers, revenus du capital.
Six-Fours-les-Plages et La Ciotat : proportionnellement plus de grands patrimoines qu'à Toulon
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, où qu'il se trouve. La DGFiP ne publie ses chiffres que pour les communes de plus de 20 000 habitants : quatre dans notre secteur. En 2025, Six-Fours-les-Plages comptait 184 foyers redevables, avec un patrimoine moyen de 2,19 millions d'euros, et La Ciotat 173.
Rapporté au nombre de foyers fiscaux, cela donne un ordre de grandeur de 7 pour 1 000 à Six-Fours-les-Plages et 6 pour 1 000 à La Ciotat. C'est 3 pour 1 000 à Toulon (338 redevables) et 2 pour 1 000 à La Seyne-sur-Mer (80). Six-Fours-les-Plages, huitième de nos 12 communes pour le niveau de vie, compte donc proportionnellement deux fois plus de grands patrimoines immobiliers que Toulon.
Source : DGFiP, impôt sur la fortune immobilière par collectivité territoriale, année 2025 (communes de plus de 20 000 habitants et de plus de 50 redevables).
Vendre un bien haut de gamme dans une commune aisée : trois erreurs de prix à éviter
Dans les communes aisées du secteur, le bon prix d'une maison haut de gamme se fixe sur les ventes comparables à un million ou plus et sur la clientèle qui achète vraiment. Pas sur le prix moyen au m² de la commune, ni sur le revenu des voisins.
Erreur n° 1 : estimer une villa avec le prix au m² de la commune
Les maisons vendues un million d'euros ou plus ne se vendent pas au prix médian de leur commune. À La Cadière-d'Azur, leur prix médian atteint 9 460 €/m², contre 6 429 €/m² pour l'ensemble des maisons vendues : 47 % de plus. L'écart est de 48 % à Sanary-sur-Mer (9 858 €/m²), de 41 % à Saint-Cyr-sur-Mer (9 313 €/m²) et de 23 % à Bandol (8 952 €/m²).
L'écart est en partie mécanique, puisque ces ventes sont triées sur leur prix. Mais la leçon tient : appliquer le prix moyen communal à une villa avec vue, piscine et terrain, c'est la sous-estimer. L'inverse existe aussi. Un bien ordinaire dans une commune chère ne vaut pas le prix d'une villa d'exception. Notre estimation immobilière part des ventes réellement comparables.
Erreur n° 2 : surestimer la profondeur du marché
La Cadière-d'Azur est la commune la plus riche du secteur, mais elle n'a enregistré que 47 ventes à un million ou plus en trois ans. Au Castellet, 11. Chaque acquéreur compte, et un bien affiché trop cher perd des mois face à un public restreint. Notre article sur l'écart entre prix affiché et prix vendu montre ce que coûte une première annonce mal calibrée.
Erreur n° 3 : ne viser que les acheteurs du coin
À Sanary-sur-Mer et à Bandol, les ventes à un million ou plus sont nombreuses au regard des foyers aisés qui vivent sur place, et les résidences secondaires y pèsent lourd. Une partie de la clientèle vit donc ailleurs une partie de l'année, et cherche souvent discrètement. C'est la raison d'être de la vente off-market dans le Var : présenter le bien à des acquéreurs qualifiés avant toute diffusion publique.
Pour une bastide ou un mas, notre guide pour vendre un bien de caractère dans le Var détaille la méthode. Notre stratégie de vente d'une propriété à La Cadière-d'Azur l'applique au terrain.
« Avant de fixer le prix d'une maison au-dessus de 800 000 €, demandez les ventes de votre commune au-dessus de ce seuil sur les trois dernières années, et pas le prix moyen au m². Regardez la surface, la vue, le terrain et la date. Si votre agent ne peut pas vous montrer ces ventes, votre prix repose sur une impression. »
- La Cadière-d'Azur est la commune la plus riche du secteur, et celle du Var où le niveau de vie médian est le plus élevé ; Saint-Cyr-sur-Mer et Bandol se partagent la deuxième place de nos 12 communes selon l'indicateur.
- 513 logements se sont vendus un million d'euros ou plus de 2023 à 2025, dont 109 à Sanary-sur-Mer ; près d'une maison sur trois à La Cadière-d'Azur.
- À Bandol, Sanary-sur-Mer et La Ciotat, les prix dépassent le plus nettement ce que les revenus des habitants expliquent.
- Une maison haut de gamme s'estime sur les ventes comparables à un million ou plus, pas sur le prix moyen communal.
Acheter dans une commune aisée sans payer la prime du bord de mer
Le Beausset, Le Castellet et Ollioules ont un niveau de vie médian inférieur de moins de 2 200 € à celui de Saint-Cyr-sur-Mer, pour des maisons 23 % à 25 % moins chères au m² selon les ventes DVF de 2023 à 2025.
| Commune | Niveau de vie médian | Maisons, prix médian au m² | Écart de prix avec Saint-Cyr-sur-Mer | Évolution du prix au m² des maisons (2021-2022 à 2024-2025) | À savoir |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Cyr-sur-Mer | 30 200 € | 6 600 € | référence | +12,0 % | Référence littorale : gare TER, port, plages |
| Le Beausset | 28 680 € | 5 103 € | −22,7 % | +9,4 % | Pas de gare ; zone où l'accès au médecin traitant est jugé très difficile (ARS 2026) |
| Le Castellet | 28 550 € | 4 966 € | −24,8 % | +1,8 % | Pas de gare ; zone où l'accès au médecin traitant est jugé très difficile (ARS 2026) |
| Ollioules | 28 010 € | 4 958 € | −24,9 % | +11,5 % | Gare TER, pas d'accès direct à la mer |
Sources : INSEE Filosofi 2023 ; DVF 2021 à 2025, prix médian au m² des maisons, calculs Maison & Vous ; ARS PACA, zonage des médecins 2026.
Ces trois communes réunissent ce que beaucoup d'acquéreurs cherchent : des habitants au niveau de vie élevé et des maisons dont le prix reste proche des revenus locaux. Au Beausset, l'écart de niveau de vie avec Saint-Cyr-sur-Mer n'est que de 1 520 €, pour une maison 22,7 % moins chère au m². Ollioules a la progression la plus nette des trois : +11,5 % en trois ans environ. Le Castellet, lui, n'a presque pas bougé (+1,8 %).
Le revers : pas de plage à pied, une voiture souvent nécessaire et, au Beausset comme au Castellet, un médecin traitant à trouver avant d'emménager. Notre palmarès des communes où s'installer à l'année détaille ces critères commune par commune. Nos guides des quartiers du Castellet, du Beausset et d'Ollioules détaillent chaque quartier.
Vivre à La Cadière-d'Azur en 2026, la commune la plus aisée du secteur
La Cadière-d'Azur est un village perché de 5 739 habitants selon l'INSEE, au cœur du vignoble de l'appellation Bandol, entre Saint-Cyr-sur-Mer et Le Castellet. Ses habitants ont le niveau de vie médian le plus élevé du Var.
Le cadre d'abord : un village perché, entouré de vignes. La mer ensuite, puisque la commune touche Saint-Cyr-sur-Mer et ses plages. L'accès routier, avec un échangeur sur l'autoroute A50 entre Toulon et Marseille. Et un marché de maisons spacieuses : 127 m² en médiane pour les maisons vendues, la surface la plus élevée du secteur. La commune reste une commune d'actifs aisés autant que de retraités : 45 % des foyers perçoivent une pension, moins qu'à Sanary-sur-Mer ou Bandol.
Le point de vigilance concerne la vie quotidienne des familles : La Cadière-d'Azur n'a pas de collège, et l'ARS la classe en 2026 parmi les communes où l'accès au médecin est à surveiller (zone d'action complémentaire). Côté marché, les appartements sont rares (39 ventes en trois ans). Nos pages quartiers de La Cadière-d'Azur et vendre une maison à La Cadière-d'Azur complètent ce portrait, et nos biens à vendre à La Cadière-d'Azur montrent le marché en temps réel.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ces statistiques décrivent les résidents fiscaux d'une commune, sur des données de 2023 à 2025. Elles ignorent les propriétaires de résidences secondaires, lissent les écarts entre quartiers et ne remplacent pas l'analyse d'un bien précis.
Les revenus des résidents secondaires n'apparaissent nulle part. Un propriétaire lyonnais ou suisse d'une villa à Bandol déclare ses revenus là où il réside. Dans les communes à forte part de résidences secondaires, la richesse réellement présente est donc sous-estimée, surtout l'été.
Une moyenne communale cache des quartiers très différents. Toulon réunit des quartiers aisés et des quartiers prioritaires. Six-Fours-les-Plages va du Brusc aux lotissements de l'intérieur. Les données fines par quartier existent à l'INSEE mais ne permettent pas de suivre les prix de vente avec la même précision.
Les données regardent en arrière. Le niveau de vie date de 2023, les revenus fiscaux de 2024, les ventes s'arrêtent à décembre 2025. Nos prix au m² portent sur les ventes d'une seule maison ou d'un seul appartement, hors ventes mixtes et prix aberrants. Sur les petites communes, quelques ventes suffisent à déplacer une médiane : c'est pourquoi nous raisonnons sur trois années cumulées.
DVF ne dit rien des acquéreurs. La base publie le prix, la date et le bien, jamais l'origine ni le revenu de l'acheteur. Quand nous parlons de clientèle extérieure, c'est une déduction tirée des résidences secondaires et du rapport entre prix et revenus, pas une mesure.
« À La Cadière-d'Azur, près d'une maison sur trois vendue en trois ans a atteint le million, mais cela représente une quinzaine de ventes par an. Sur un marché aussi étroit, chaque acquéreur compte. Mieux vaut les identifier avant la mise en ligne qu'après trois mois d'annonce. »
Élodie Lombard · Maison & Vous · De La Ciotat à ToulonAnalyse Maison & Vous : ce que la richesse des communes change pour votre projet immobilier
La richesse d'une commune ne fixe pas le prix de votre bien. Elle vous indique qui l'achètera. À Bandol et à Sanary-sur-Mer, adressez-vous aussi à une clientèle qui ne vit pas sur place. À La Cadière-d'Azur, visez peu d'acquéreurs mais très qualifiés. Au Beausset, au Castellet et à Ollioules, achetez dans une commune au niveau de vie élevé, à un prix encore lié aux revenus locaux.
Ces chiffres montrent ce que les classements de « villes riches » ne montrent pas : sur ce littoral, la carte des revenus et la carte des prix se superposent mal. Les communes où les prix dépassent le plus les revenus locaux (Bandol, Sanary-sur-Mer, La Ciotat) sont aussi celles où la clientèle a toutes les raisons d'être en partie extérieure : résidences secondaires, proximité de Marseille. Les communes aisées de l'arrière-pays proche gardent des prix proches de ce que leurs habitants gagnent, et La Cadière-d'Azur a des prix à la hauteur de ses revenus.
Pour un vendeur, la conséquence est pratique : la stratégie de prix et de diffusion dépend moins du prestige de la commune que de la profondeur de sa clientèle. Pour un acheteur, le meilleur rapport entre niveau de vie des voisins et prix se trouve souvent un peu en retrait du front de mer.
« Ma recommandation : si vous vendez au-dessus d'un million, ne publiez pas avant d'avoir présenté votre bien à des acquéreurs qualifiés. Si vous achetez, visitez une commune de l'arrière-pays avant de vous décider sur le littoral. Dans les deux cas, travaillez sur les ventes réelles, pas sur les moyennes », conclut Élodie Lombard.
Pourquoi confier votre projet haut de gamme à Maison & Vous
Parce que nous lisons ce marché dans ses chiffres réels, commune par commune, et que nous présentons les biens d'exception à des acquéreurs qualifiés avant qu'ils ne soient visibles de tous.
Une connaissance chiffrée du terrain
Cette étude croise trois sources publiques sur 20 923 ventes. Nos comparaisons de villes du littoral varois appliquent la même exigence.
Un accès off-market
Une partie des biens que nous proposons ne passe jamais par les portails. Notre fonctionnement en vente off-market est expliqué en détail.
Un accompagnement patrimonial
Vendre une propriété, c'est souvent arbitrer un patrimoine. Nous travaillons ces décisions avec vous, comme dans notre article sur l'arbitrage patrimonial avant 70 ans.
Un réseau local
Notaires, courtiers, diagnostiqueurs et artisans du secteur : nous coordonnons les intervenants, jusqu'à la fiscalité de la résidence secondaire.
Maison & Vous · De La Ciotat à Toulon
Votre bien vise la clientèle la plus aisée du secteur ?
Élodie Lombard analyse avec vous les ventes comparables de votre commune, la clientèle réelle de votre bien et la meilleure façon de la toucher, en toute discrétion. Une fois ces ventes posées sur la table, le prix se discute sur des faits, et vous décidez sereinement. Vous cherchez à acheter ? Dites-nous votre budget et votre horizon : nous vous présentons aussi les biens qui ne passent pas par les portails.
Vous cherchez déjà ? Consultez nos biens à vendre dans le Var et notre guide pour acheter sur le littoral varois.
- La Cadière-d'Azur est la commune la plus riche entre La Ciotat et Toulon : 33 060 € de niveau de vie médian (INSEE 2023) et 10,6 % de foyers au-dessus de 100 000 € (DGFiP 2024).
- Saint-Cyr-sur-Mer est deuxième sur le niveau de vie, Bandol sur les hauts revenus. Toulon a le niveau de vie médian le plus bas, mais le plus grand nombre de foyers au-dessus de 100 000 €.
- 513 logements se sont vendus un million d'euros ou plus de 2023 à 2025, dont 109 à Sanary-sur-Mer ; ces ventes sont passées de 156 en 2024 à 194 en 2025.
- Rapportés aux revenus locaux, les prix sont les plus élevés à Bandol, Sanary-sur-Mer et La Ciotat ; Le Beausset, Le Castellet et Ollioules ont un niveau de vie élevé et des maisons 23 % à 25 % moins chères au m² qu'à Saint-Cyr-sur-Mer.
Questions fréquentes sur les communes les plus riches de La Ciotat à Toulon
Quelle est la commune la plus riche entre La Ciotat et Toulon ?
La Cadière-d'Azur est la commune la plus riche entre La Ciotat et Toulon. Selon l'INSEE (Filosofi 2023), son niveau de vie médian atteint 33 060 €, contre 25 940 € pour l'ensemble du Var. Selon la DGFiP, 10,6 % de ses foyers fiscaux ont déclaré plus de 100 000 € de revenu fiscal de référence pour 2024, et l'impôt sur le revenu moyen y est de 5 492 € par foyer. Elle arrive première sur ces trois indicateurs. Saint-Cyr-sur-Mer est deuxième sur le niveau de vie médian (30 200 €), Bandol deuxième sur les hauts revenus (5,8 % de foyers au-dessus de 100 000 €). Toulon et La Seyne-sur-Mer, les deux plus grandes villes du secteur, ont les niveaux de vie médians les plus bas, mais Toulon compte le plus grand nombre de foyers au-dessus de 100 000 € : 2 291.
Quelle est la commune la plus riche du Var ?
Tout dépend de l'indicateur. Sur le niveau de vie médian, La Cadière-d'Azur est la commune la plus riche du Var : 33 060 € en 2023 selon l'INSEE, le chiffre le plus élevé des 148 communes pour lesquelles il est publié, devant Les Adrets-de-l'Estérel (32 730 €) et Rayol-Canadel-sur-Mer (30 880 €). Sur les très hauts revenus, Saint-Tropez domine nettement : l'impôt sur le revenu moyen y dépasse 12 500 € par foyer pour les revenus 2024, selon le classement publié par Moneyvox en juin 2026 à partir des données fiscales. L'écart s'explique : le niveau de vie médian décrit l'habitant du milieu, alors que l'impôt moyen est tiré par quelques très hauts revenus. Aucun de ces chiffres ne compte les propriétaires de résidences secondaires, qui déclarent leurs revenus ailleurs, ce qui sous-estime la richesse présente à Saint-Tropez comme à Bandol.
Où vivent les foyers les plus aisés entre La Ciotat et Toulon ?
En proportion, à La Cadière-d'Azur, Bandol, Saint-Cyr-sur-Mer, Sanary-sur-Mer et Le Castellet, où plus de 5 % des foyers déclarent plus de 100 000 € de revenus (DGFiP, revenus 2024). En nombre, à Toulon : 2 291 foyers au-dessus de ce seuil, plus que ces cinq communes réunies (2 210). L'impôt sur la fortune immobilière confirme cette lecture : en 2025, Toulon comptait 338 foyers redevables, Six-Fours-les-Plages 184 et La Ciotat 173, selon la DGFiP. Rapporté au nombre de foyers, Six-Fours-les-Plages concentre deux fois plus de grands patrimoines immobiliers que Toulon. Dans l'arrière-pays proche, Le Beausset, Le Castellet et Ollioules ont un niveau de vie médian supérieur à 28 000 €, au-dessus de celui de Six-Fours-les-Plages, et le village d'Évenos atteint 29 600 € (INSEE 2023).
Combien de maisons se vendent un million d'euros ou plus entre La Ciotat et Toulon ?
Selon notre analyse de la base DVF, 513 logements ont été vendus un million d'euros ou plus de 2023 à 2025 dans les 12 communes de La Ciotat à Toulon, dont 448 maisons. Le rythme a été de 163 ventes en 2023, 156 en 2024 et 194 en 2025, soit une hausse de 24 % sur la dernière année, sans retrouver toutefois le niveau de 2022 (201 ventes). Sanary-sur-Mer en concentre 109, devant Bandol (65), La Ciotat (61), Six-Fours-les-Plages et Toulon (59 chacune). En proportion, La Cadière-d'Azur arrive en tête : près d'une maison vendue sur trois y a atteint le million (30,7 %), contre 27,3 % à Bandol et 23,2 % à Sanary-sur-Mer. À 2 millions d'euros ou plus, on compte 65 ventes en trois ans.
La richesse d'une commune fait-elle monter les prix immobiliers ?
En partie seulement. Entre La Ciotat et Toulon, la commune la plus riche, La Cadière-d'Azur, n'est que quatrième pour le prix au m² des maisons (6 429 €/m², DVF 2023 à 2025), derrière Bandol (7 265 €/m²), Sanary-sur-Mer et Saint-Cyr-sur-Mer. Rapporté aux revenus, 100 m² de maison représentent 24,6 années de niveau de vie médian à Bandol, 22,9 à Sanary-sur-Mer et 22,6 à La Ciotat, pourtant dixième sur douze pour le niveau de vie. À La Cadière-d'Azur, c'est 19,4 années, autant qu'à La Seyne-sur-Mer. Sur le littoral, les prix reflètent donc aussi une demande qui ne se lit pas dans les revenus des habitants, notamment celle des résidences secondaires : 59,9 % des logements de Bandol (INSEE 2023). Le Castellet, Ollioules et Le Beausset gardent les prix les plus proches des revenus locaux.
Où acheter dans une commune aisée sans payer le prix du bord de mer ?
Au Beausset, au Castellet et à Ollioules. Leur niveau de vie médian (entre 28 010 € et 28 680 €, INSEE 2023) est inférieur de moins de 2 200 € à celui de Saint-Cyr-sur-Mer, et les maisons se vendent entre 4 958 € et 5 103 €/m² en médiane selon DVF (2023 à 2025), soit 23 % à 25 % de moins qu'à Saint-Cyr-sur-Mer (6 600 €/m²). Ollioules est celle dont les prix ont le plus progressé en trois ans (+11,5 %), Le Castellet le moins (+1,8 %). En contrepartie, ces communes n'ont pas de plage. Le Beausset et Le Castellet n'ont pas de gare, et l'ARS les classe en 2026 parmi les zones où l'accès au médecin traitant est le plus difficile. Visitez-les hors saison avant de trancher.
Comment estimer une maison haut de gamme à La Cadière-d'Azur, Bandol ou Sanary-sur-Mer ?
Pas avec le prix moyen au m² de la commune. Selon DVF (2023 à 2025), les maisons vendues un million d'euros ou plus atteignent en médiane 9 460 €/m² à La Cadière-d'Azur, soit 47 % de plus que l'ensemble des maisons de la commune, et 9 858 €/m² à Sanary-sur-Mer (+48 %). L'écart est en partie mécanique, mais il montre qu'un prix moyen communal sous-évalue une propriété d'exception. Une estimation sérieuse part des ventes comparables à un million ou plus sur trois ans : surface, terrain, vue, piscine, état et date de vente. Elle tient compte aussi de la profondeur du marché, qui reste étroite : une quinzaine de ventes par an à La Cadière-d'Azur. Enfin, elle intègre la clientèle réelle : à Bandol et à Sanary-sur-Mer, où les résidences secondaires pèsent lourd, une partie des acquéreurs vit ailleurs, ce qui justifie une présentation discrète à des acquéreurs qualifiés avant toute diffusion.
Méthode, sources et articles liés
Méthode. Nous avons retenu les 12 communes du secteur de Maison & Vous, de La Ciotat à Toulon. Les revenus viennent de l'INSEE (Filosofi 2023 : niveau de vie médian, taux de pauvreté) et de la DGFiP (IRCOM 2025 sur les revenus 2024 : foyers fiscaux, revenu fiscal de référence, impôt, salaires, pensions, foyers par tranche de revenu ; IFI 2025). Les prix viennent de la base DVF géolocalisée publiée par Etalab : ventes de 2021 à 2025 portant sur une seule maison ou un seul appartement, hors ventes mixtes, surfaces inférieures à 10 m² et prix au m² aberrants (moins de 500 € ou plus de 40 000 €). Notre extraction retrouve plus de 98 % des ventes comptées par les statistiques DVF officielles de chaque commune. Les résidences secondaires viennent du recensement INSEE 2023.
- INSEE, Filosofi 2023, données communales (API Melodi, jeu DS_FILOSOFI_CC) : api.insee.fr
- DGFiP, l'impôt sur le revenu par collectivité territoriale (IRCOM 2025, revenus 2024) : data.gouv.fr
- DGFiP, impôt sur la fortune immobilière par collectivité territoriale (IFI 2025) : data.gouv.fr
- Etalab, demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF 2021 à 2025) : data.gouv.fr
- Etalab, statistiques DVF par commune (contrôle de cohérence) : data.gouv.fr
- INSEE, recensement de la population 2023, logements : insee.fr
- ARS PACA, zonage des médecins libéraux 2026 : paca.paps.sante.fr
- Moneyvox, classement des villes aux plus riches contribuables du Var (juin 2026) : moneyvox.fr
